تاپیک جامع آپارتمان نشینی . قوانین ، مشکلات ، مشورت ، توصیه‌ها ، تجربه‌ها ، پرسش‌ها و غیره

[MOHAMMAD_ASEMOONI]

سلام

◼️ به هیچ وجه واحدی که مستأجر داره رو اجاره نکنید مگر اینکه قبل از نوشتن قرارداد ، مطمئن بشین که مستأجر فعلی مشکلی با تخلیه کردنِ نداره و قبل از تاریخ شروع قرارداد شما ، واحد رو تخلیه می‌کنه

◼️ ◼️ توضیح بیشتر:

◼️ خیلی پیش اومده که مالک رفته با یک نفر قرارداد اجاره بسته در حالی که مستأجر فعلی اصلاً قصد نداره واحد رو تخلیه کنه به دلایل مختلف . مثلاً گفته تا جایی مناسب پیدا نکنم تخلیه نمی‌کنم . برو هر کاری دوست داری انجام بده .

مالک هم اینها رو از آژانس املاک و مستأجر دوم پنهان کرده تا مثلاً مستأجر فعلی رو در مقابل کار انجام شده قرار بده و مجبور بشه واحد رو تخلیه کنه .

◼️ مشکل وقتی بزرگتر میشه که مستاجر دوم هم مهلتش در جایی که ساکن هست داره تمام میشه و باید در روز پایان قراردادش تخلیه کنه وگرنه طبق یکی از بندهای قرارداد باید هر روز که تأخیر می‌کنه در تخلیه واحد ، مبلغ زیادی به عنوان جریمه به مالک پرداخت کنه که البته این جریمه شرط و شروطی داره برای اینکه قابل مطالبه باشه

◼️ به هر حال همه‌ی این مشکلات فقط به خاطر اینه که مالک واحدش رو اجاره داده در حالی که واحدش مستاجر داره و مستأجر هم قصد تحویل دادنِ واحد در روزِ پایانِ قرارداد رو نداره.

◼️◼️◼️ پس واحدی که تخلیه هست یعنی کسی در اون ساکن نیست خیلی بهتر هست از واحدی که مستأجر داره. چه برای اجاره و چه برای خرید .

◼️ البته ممکنه برای خرید و فروش ، مالک واحدش رو با مستأجرش بفروشه که این مشکلی نداره به شرطی که خریدار هدفش از خرید ، برای سکونت خودش نباشه . پس در این صورت ، مالک جدید مشکلی نداره با مستأجرِ واحد

◼️ وقتی برای بازدیدِ واحد میرین ، اگر واحد مستأجر داره بهتره از خودش هم بپرسین که تاریخ تخلیه چه وقت هست و آیا مشکلی با تخلیه در اون تاریخ نداره ؟
===================================
◼️ هیچکسی نمیتونه مستأجر رو مجبور که که قبل از پایان قراردادش واحد رو تخلیه کنه مگر اینکه مستأجر مرتکبِ کار خلافی شده باشه مثل:
★ عدم پرداخت اجاره
★ استفاده از واحد برای هدفی غیر از آنچه که در قرارداد نوشته شده . مثلاً واحد مسکونی باشه ولی تبدیلش کرده باشه به کارگاه یا آرایشگاه با فروشگاه یا انبار و غیره
★ یا کارهای خلاف شرع انجام بده در واحد و در صورتِ این تخلف‌ها مالک می‌تونه از طریق مراجع ذی صلاحِ قانونی خیلی سریع حکم تخلیه بگیره و مستأجر رو وادار به تخلیه ی واحد کنه .

ذی صلاح یعنی دارای صلاحیت و اختیار

[MOHAMMAD_ASEMOONI]

سلام

◼️ برای واحدی که مستأجر داره ، بهترین راهکار برای اطمینان از تخلیه شدنِ واحد در موعد مقَرَّر اینه که مستأجر فعلی و مالک ، در آژانس املاک ، قراردادشون رو فسخ کنند و تاریخ تخلیه هم ذکر بشه با تعیین جریمه ی سنگین برای هر روز تأخیر در تخلیه در تاریخ تعیین شده در قرارداد

◼️ برای فسخ قرارداد باید مالک و مستأجر قراردادهاشون رو ببرند آژانس املاک و پشت هر دو قرارداد مطالبِ زیر نوشته بشه و مالک و مستأجر و املاک امضا کنند
بهتره ۲ شاهد هم با ذکر نام و نام خانوادگی و شماره ملی امضا کنند :

◼️ در تاریخ ...... این قرارداد با موافقت طرفینِ قرارداد فسخ گردید .
مستأجر مُلزَم است که در تاریخ ..... واحد مذکور را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد .
در صورت عدم تخلیه واحد در تاریخ تعیین شده ، مستأجر مُلزَم به پرداخت مبلغ ۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان (یک میلیون تومان) جریمه ی عدم تخلیه برای هر روزِ تأخیر می‌باشد.

(مبلغ جریمه بهتره کمتر از ۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان نباشه).

◼️ این روش باید اجرا بشه برای قراردادی که مدتش در شُرُفِ انقضاء هست یعنی دیگه داره به تاریخ پایان قرارداد نزدیک میشه و همچنین برای قراردادی که میخواد مدتها قبل از انقضای مدتش فسخ بشه (فسخ پیش از تاریخ انقضای قرارداد) .

◼️◼️ البته فسخِ قبل از انقضای مدت قرارداد ، لازمه‌اش موافقت مالک و مستأجر هست .
مثلاً مستأجر براش وضعیتی پیش اومده که مجبوره ۶ ماه قبل از انقضای مدت قرارداد از اون شهر بره .
در این صورت مستأجر باید موافقت مالک رو برای فسخِ زود هنگام جلب کنه .
مالک هم می‌تونه بگه باید صبر کنید تا مستأجر دیگری پیدا کنم و ازشون پول ودیعه بگیرم و به شما بدم . در غیر این صورت باید تا پایان قراردادتون همینجا بمونید .

در این حالت ، مستأجر هم باید اجازه‌ی بازدید بده به بازدیدکنندگان در روزها و ساعت‌هایی که براش امکان بازدید از واحد وجود داره .

◼️ ◼️ ◼️ چنانچه مستأجر مناسب پیدا شد ، باید فسخِ قرارداد فعلی و عقدِ قرارداد جدید ، همزمان با هم در آژانس املاک انجام بشه .
یعنی مستأجر فعلی و مستأجر جدید و مالک ، هر سه با هم برند آژانس املاک و اصلِ قراردادهاشون رو هم با خودشون ببرند برای پشت نویسی و فسخ .

◼️ در ادامه ، اشتباهِ بسیار بزرگ یک مالک در همین مورد (فسخِ قبل از تاریخ انقضای قرارداد) رو به اطلاعتون می‌رسونم که مشکلات زیادی به وجود آورد .

ادامه دارد ...

[MOHAMMAD_ASEMOONI]

سلام

◼️ بسیار مهم :

◼️ اشتباهات دردسرسازِ یک مالک :

۸ ماه پس از قرارداد اجاره ، مستأجر به مالک خبر میده که براش مشکلی پیش اومده و باید اسباب‌کشی کنه و برگرده شهرستان خودشون .

به همین دلیل از مالک می‌خواد که قرارداد فسخ بشه و پول ودیعه بهش پس داده بشه .

مالک بهش میگه هنوز ۴ ماه از مدت قراردادشون که یکساله هست باقی مونده و پول ودیعه رو هم نداره پس باید صبر کنه تا مستأجر پیدا بشه و ازش پول بگیره و بده بهش .

مستأجر هم قبول می‌کنه .

بعد از سپردن به چند آژانس املاک و همچنین نشرِ آگهی در یک سایت تبلیغاتی و چند بازدید توسط مردم از واحد ، بالاخره یک نفر واحد رو می‌پسنده

◼️◼️ از اینجا اشتباهاتِ محاسباتی و قانونی یکی پس از دیگری انجام میشه و حسابی دردسرساز میشه :

★فردی که واحد رو پسندیده ، مبلغ‌ ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان همینطوری بدون اینکه قراردادی نوشته بشه واریز می‌کنه به حساب مالک به عنوان بیعانه !

★ مالک هم همون روز این ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان رو که اصلاً تضمینی وجود نداشته براش ، بدون هیچ مدرکی واریز می‌کنه به حساب مستأجر فعلی تا بتونه واحدی که در شهرستان خودش دیده رو رزرو کنه تا از دستش نره .

★مستأجر فعلی پول رو می‌فرسته برای یکی از اقوامش تا شهرستان خودشون تا قرارداد بنویسه برای اون واحد و قرارداد هم نوشته میشه .

★ ★ دو روز بعدش فردی که بیعانه پرداخت کرده بوده به مالک میگه پشیمون شده و واحد رو نمی‌خواد چون مالکِ واحدی که در اون ساکن هست حاضر نیست پول ودیعه رو بهش پس بده و گفته تا مستأجر جدید پیدا نکنم پولی ندارم بهت بدم ! (البته ممکنه این فقط یک دروغ بوده و واحد بهتری پیدا کرده بوده برای اجاره )

★ مالک هم زنگ می‌زنه مستأجرش و میگه طرف واحد رو نمی‌خواد و ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان پولش رو می‌خواد .

★ مستأجرش عصبانی میشه و میگه یعنی چه ؟ مگه مسخره بازیه ؟! من پول رو دادم به یکی از اقوام و رفته قرارداد نوشته در شهرستان خودمون و این پول رو پرداخت کرده به مالک واحد جدید و دیگه نمیتونه قرارداد رو فسخ کنه و پول رو پس بگیره وگرنه چند میلیون تومان ازش جریمه می‌گیرند بابت فسخِ قرارداد .

★ مالک هم میگه من هم پولش رو ندارم بهش بدم .

★ اون شخص هم هی تماس می‌گیره و میگه چرا پولم رو پس نمیدین ؟ من قرض کردم این پول رو . من که قراردادی ننوشتم هنوز . باید پولم رو پس بدین وگرنه چنین و چنان می‌کنم .

◼️ خلاصه اوضاع حسابی شیر تو شیر میشه و همگی عصبانی و ناراضی .

◼️ بالاخره با وساطت و پادرمیانیِ یکی از اقوام مالک ، گرهِ این مشکل بزرگ تا حدی باز میشه . این فرد مبلغ ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان رو از جیب خودش میده به اون فردی که بیعانه پرداخت کرده بوده و قسمتی از مشکل حل میشه .

◼️ اما هنوز مشکل مستأجر فعلی و قراردادی که در شهرستان خودش نوشته حل نشده و هی میگه باید سریع پول ودیعه رو بگیرم تا بفرستم شهرستان خودمون تا پرداخت بشه به مالک جدید وگرنه قرارداد فسخ میشه و واحد هم از دستم می‌ره و ۳,۰۰۰,۰۰۰ تومان هم جریمه از ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان که پرداخت کرده‌ام کسر میشه . و داد میزنه میگه چرا بیعانه ی اون فرد رو بهش پس دادین ؟ بیخود کرده پشیمون شده . باید بهش می‌گفتین پول بیعانه دیگه خرج شده و باید بیاد قراداد بنویسه .

★ مالک دیگه عصبانی میشه و به مستأجرش میگه اصلاً دیگه نمی‌ذارم قراردادت زودهنگام فسخ بشه و باید بگیری بشینی تا پایان قراردادت که ۴ ماهِ دیگه ازش باقی مونده .

★ مستأجر هم قرارداد شهرستانش رو اجباراً فسخ می‌کنه و ۳,۰۰۰,۰۰۰ تومان جریمه ی فسخ ازش می‌گیرند .
۷,۰۰۰,۰۰۰ تومانِ باقیمانده رو هم پیش خودش نگه میداره و به مالک نمیده .

◼️◼️ بعدش مستأجر که کینه ی مالک رو هم به شدت به دل گرفته ، متظرِ لحظه‌ای هست که بتونه انتقام بگیره .

★ بالاخره ۳ ماه دیگه هم سپری میشه و یک ماه قبل از پایان قرارداد ، مالک به مستأجرش میگه حالا می‌خوام دوباره به املاک بسپارم و آگهی هم منتشر کنم تا مستأجر جدید بگیرم تا بتونی بری .

★★ مستأجر هم که روزشماری می‌کرده برای لحظه‌ی انتقام ، به مالک میگه تا آخرین روز قراردادم همینجا می‌مونم و به هیچکسی هم اجازه ی بازدید از واحد رو نمیدم و روز آخر هم اگه پولم رو ندادی ازت شکایت می‌کنم و کلی خسارت ازت می‌گیرم .

★ مالک هم سعی می‌کنه اقدام تنبیهی و انتقامی انجام بده ولی کاری از دستش برنمیاد .

★ مالک با هزار بدبختی و قرض گرفتن از چند نفر ، پول ودیعه ی مستأجرش رو جور می‌کنه ولی باز هم روز تحویل گرفتنِ واحد سعی می‌کنه کوچکترین خسارت به واحد رو هم بهانه کنه برای خسارت گرفتن از مستأجرش و موفق هم میشه حدود ۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان خسارت بابت رنگهای خراب شده ی دیوار و زخم شدن کابینت آشپزخانه و شکستن یک سرامیک و غیره خسارت بگیره . البته بیشتر از اینها میخواسته بگیره که با وساطت آژانس املاک به همون ۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان اکتفا می‌کنه.

===================================

◼️ ◼️ از ابتدا بایستی کار به نحو زیر انجام میشد تا این همه مشکلات و دردسر و خسارت و اعصاب خردی پیش نیاد :

✓ بایستی مالک به اونی که واحد رو پسندیده و می‌خواسته بیعانه پرداخت کنه بگه :
ودیعه ی شما ۱۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان هست و ودیعه ی مستأجر فعلی ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان . پس اگر واحد رو پسندیدی باید حداقل ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان بیاری و قرارداد هم بنویسی و همزمان ، قرارداد مستأجر فعلی هم فسخ بشه و ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان از پولش بهش پرداخت بشه و باقیمانده هم بعد از چک شدن واحد و عدم وجودِ خسارت و تخلیه ی خانه از پولی که مستأجر جدید پرداخت کرده خیلی راحت بهش پرداخت میشه و می‌ره .

دیگه مستأجر جدید هم نمی‌تونه بگه پشیمون شدم و پولم رو بده .
چون قراداد نوشته و ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان یعنی دو سومِ ودیعه ش رو هم پرداخت کرده .

حتی اگه بگه پشیمان شده و واحد رو نمی‌خواد ، مالک خیلی خونسرد میتونه بهش بگه دیگه قرارداد نوشتی و اگه پشیمان شدی پس باید صبر کنی تا مستأجر جدیدی پیدا بشه و قرارداد بنویسه و ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان هم پرداخت کنه تا پولت رو پس بگیری و در تمام این مدتِ انتظار هم باید اجاره ی واحد رو طبق قرارداد پرداخت کنی .

◼️ اینطوری مستأجرِ جدید دیگه به فکر فسخ قرارداد نمی‌افته و درسِ عبرتِ بزرگی هم براش میشه که دفعه ی دیگه درست تصمیم بگیره تا به دردسر نیافته و دیگران رو هم به دردسر نندازه.

===================================

◼️ ◼️ اشتباه محاسباتی این بوده که مالک فکر کرده که چون بازدیدکننده ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان بیعانه داده پس دیگه حتماً واحد رو میخواد .

و مستأجر فعلی هم اشتباه محاسباتیش این بوده خیال کرده بازدیدکننده دیگه حتماً واحد رو میخواد

◼️ ◼️ اشتباهات قانونی هم بسیار بوده :

پرداخت بیعانه توسط بازدیدکننده بدون رسید گرفتن .
بیعانه گرفتن توسط مالک بدون قرارداد نوشتن .
بیعانه ی بسیار کم . (فقط ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان از ۱۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان !!!)
پرداخت پول به مستأجر فعلی بدون رسید .
قرارداد نوشتن مستأجر فعلی در شهرستان خودشون فقط با ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان پولی که باد هوا بوده و پشتوانه‌ای و تضمینی براش وجود نداشته .

◼️ سوالی داشتید مطرح کنید

[MOHAMMAD_ASEMOONI]

سلام.

هشــــــــــدار هشــــــــــدار

◼️ فصل بارندگی ها نزدیک هست و در بعضی مناطق هم شروع شده .

◼️ ◼️ حتماً در اولین فرصت به پشت بام سر بزنید و مطمئن بشین که تمیز هست .

◼️ فضولات پرندگان ، مقوا ، کاغذ ، نایلون ، استخوان ، خار و خاشاک ، خاکهای نرم که با باد میاد و غیره و غیره ، همگی باید جمع‌آوری بشه .

ناودان‌ها و کفشورها باید تمیز بشه .

◼️◼️◼️ این زباله‌ها می‌تونه باعث خسارت‌های سنگین بشه اگر که ورودیِ راهِ تخلیه ی آب باران و برف رو مسدود کنه و یا وارد لوله‌های کفشورهای پشت‌بام بشه و باعث مسدود شدن لوله‌ها بشه .

◼️ ◼️ در بارانهای شدید و سیل آسا هم باید سریعاً صافی کفشور پشت بام برداشته بشه چون این صافی باعث کند شدن تخلیه ی آب باران میشه پس در بارانهای خیلی شدید، باعث تجمع آب زیاد روی پشت بام میشه که می‌تونه خسارت بزنه به دست بام و سقف واحدها خصوصاً اگر که ایزوگام پشت بام هم نشتی داشته باشه .

در بارانهای معمولی ، این صافی ها باید باشه تا مانع ورود آشغال به لوله‌های فاضلاب ساختمان بشه