تاپیک جامع راهنمایی خرید و فروش ملک و آپارتمان و زمین در تهران
سلام.
حدود 8 سالی هست که در زمینه املاک در تهران فعالیت می کنم.از حدودا 19 سالگی کارم رو شروع کردم.احساس کردم وجود یه همچین تاپیکی در کل اینترنت لازمه و با جستجویی که کردم تاپیک خاصی هم در این سایت برای این کار پیدا نکردم.(البته در کل اینترنت هم نبود.:n13:)
با توجه به اینکه فضای این انجمن برای ایجاد چنین تاپیکی بسیار مساعد به نظر می رسه تصمیم گرفتم اینجا فعالیتم رو فقط به عنوان مشاور آغاز کنم.
خودم رو پایبند به اصول زیر برای فعالیت در این انجمن می دونم و متقابلا انتظار دارم شما هم رعایت کنید:
#1بیشتر هدف از ایجاد تاپیک اطلاع رسانی در مورد مناطق مختلف _شرایط و امکانات_معرفی خیابان ها و مکان های خوب و معروف _تا حدودی قیمت در نقاط مختلف چه برای اجاره چه برای فروش _کمک برای انتخاب بین گزینه های موجود و ....... هست.از هرگونه بحث انحرافی و نا مرتبط به شدت بپرهیزید.:n24::n18::n24:
##2همونطور که می دونیم فعالیت تجاری و تبلیغی در انجمن ممنوع هست و من به هیچ وجه اسم و آدرسی از هیچ مشاور املاکی(حتی خودم:n06:) نمی گذارم و انتظارم از دیگران هم همینه.
###3کل کل و اطلاعات نادرست و توهین و پیش بینی غیرکارشناسی ممنوع.
امیدوارم ایجاد این تاپیک کمی به پست های مربوط به ملک سر و سامان بده و امکان فعالیت سازنده فراهم باشه.
تشکر از مدیران انجمن متفرقه
من چون تازه عضو انجمن شدم و هنوز پست هام به تعداد کافی نرسیده نمی تونم پیغام خصوصی بدم بنابراین تصمیم گرفتم این پست رو اختصاصی بابت تشکر از مدیران انجمن
متفرقه
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
Atghia,
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
،
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
بزنم.
خیلی ممنون از این دوستان که امکان فعالیت بنده رو فراهم کردند و این تاپیک رو مهم اعلام کردند.قطعا این کار موجب میشه که من هم با جدیت و حساسیت بیشتری تاپیک رو دنبال کنم.
نقش مشاورین املاک تنها ارائه مشاوره به مردم در امر خرید و فروش املاک است
دوست دارم قبل از اینکه بحث قبل رو ادامه بدم این مطلب رو که وظایف قانونی و اصلی یک مشاور املاک هست رو براتون بزارم.
این مطلب کمک شایانی می کنه که کلاهبرداری ها کمتر بشه و با قانون بیشتر آشنا بشین.
| رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون تنها نقش مشورتی را برای مشاورین املاک تعریف نموده و وظیفه آنها ارائه مشاوره به مردم و حلقه واسط خریدار و فروشنده هستند. |
|
دکتر "احمد تویسرکانی" افزود: امروزه مشاورین املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قولنامه های عادی می نمایند در حالیکه ابزار لازم جهت احراز مالکیت فروشنده در اختیار آنها نیست و خریداران بی خبر از صحت و سقم ادعای فروشنده هستند و در مواردی فروش یک ملک یا آپارتمان به افراد متعدد یا تعارض در حدود و ثغور ابعاد املاک به ویژه در شهرهای بزرگ، عوارض و مشکلات گوناگون حقوقی، اقتصادی و اجتماعی پدید می آید. وی یادآور شد: معتبرترین حوزه تعریف شده قانونی برای انجام معاملات، دفاتر اسناد رسمی هستند که با همکاری واحدهای ثبتی آخرین وضعیت املاک را در اختیار داشته و اطلاعات مطمئن و موثقی را به متقاضیان خرید یا فروش ارائه می نمایند و مشاورین املاک باید دالان ارتباط مردم با دفاتر اسناد رسمی باشند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: این سازمان آمادگی دارد برابر قانون و مقررات نسبت به حمایت از مشاورین املاک با اعمال نظارتها و برنامه های مناسب اقدام کند. وی در بخش دیگری از صحبت های خود به نقش ادارات اجرای اسناد رسمی در واحدهای ثبتی اشاره کرد و گفت: باید تلاش کرد اقبال و گرایش مردم به مطالبه حقوق قانونی خود بر اساس مفاد اسناد رسمی در اختیارشان از طریق ادارات اجرای اسناد رسمی بیشتر شود و اطمینان یابند که دست یابی به حقوق آنها از طریق دفاتر اجرای اسناد رسمی سهل تر و سریعتر از طی فرآیند دادرسی در محاکم خواهد بود. تویسرکانی ترسیم افقهای وسیع در ادارات اجرا را یک امر مهم برشمرد و گفت: نقش ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی از جهات مختلف دارای اهمیت است و می توانند به عنوان نقطه ثقل واحدهای ثبتی، بخش زیادی از بار دادگستری ها را کاهش داده و دعاوی زیادی را حل و فصل نمایند و روند رسیدن به حق و حقوق افراد با ظرفیت اسناد رسمی می تواند بسیار کوتاه و سریع باشد. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از اجرای نرم افزار سیستم مدیریت پرونده های اجرای اسناد رسمی در سطح 80 حوزه ثبتی از جمله تمامی مراکز استانهای کشور خبر داد و گفت: در آینده نزدیک تمام 420 واحد ثبتی کشور به این نرم افزار مجهز خواهد شد. تویسرکانی در بیان فواید راه اندازی این نرم افزار گفت: امکان گزارش گیری لحظه ای و اعمال نظارت مستقیم بر تمامی اقدامات دفاتر اجرای اسناد رسمی و تعبیه سیستم پردازش مالی برای محاسبه حقوق دولت که از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد، از توانمندیهای این نرم افزار است. در این جلسه پیرامون روند اجرای طرحهای نرم افزاری در حوزه های مختلف سازمان بحث و تبادل نظر شد.
منبع:
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
خانه ارزان می شود یا گران؟؟؟(قسمت 1)
این سوالی هست که این روزا هر کسی به من می رسه ازم می پرسه.
اما جوابش:بهترین جوابی که میشه بدم که دردسری هم تولید نکنه و تقریبا به واقعیت هم نزدیک تر باشه اینه که بگم نمی دونم.
ولی یه سری بحث های منطقی رو میشه مد نظر داشت.
مثلا هدف کاهش بهای خانه در تهران هست ولی اگرم این اتفاق بیفته این کاهش شامل خانه های لوکس و مناطق در حال توسعه نمی شه.یا اگرم بشه به این صورته که مثلا از متری 5.2 میلیون به 5 میلیون برسه که به نظر من تغییر محسوسی نمی تونه باشه.
حالا چرا؟
ببینید مثلا شما با انبوه سازی قصد کاهش قیمت در یک منطقه رو دارید خب تا اینجا همه چیز درست و خوب اما بیاید ببینیم تو انبوه سازی قیمت چه چیز هایی کاهش پیدا می کنه.
1)هزینه طراحی و مهندسی.(یک نقشه تیپ چندین بار تکرار میشه.)
2)سود حاصل از فروش هر واحد(چون تعداد بالایی ساخته شده و سرمایه بسیار زیادی گذاشته شده سرمایه گذار ها مایل هستند که حداقل اصل سرمایه خیلی زود برگرده و
بنابراین به سود کمتر و در عوض فروش بیشتر قانع میشن.)
3)به خاطر خرید های انبوه یه مبلغی در کل هر فاکتور خرید کمتر میشه ولی از اون طرف هزینه انبارداری و نگهبانی همین مقدار رو جبران میکنه یعنی صفر صفر.
4)کاگرها به خاطر انجام کارهای مشابه برای هر ساختمان و طبقه کمی مسلط تر شده و کار بیشتری در مدت کمتر انجام میدن.
5)هزینه نصب وسایل کمتر میشه.مثلا شرکتی که آسانسور ساختمان رو نصب می کنه با یه قرداد مبلغ کمتری برای نصب در انبوه سازی میگیره.
خب حالا حدس بزنید تمام کارهای بالا به بهترین شکل انجام بشه.حدس می زنید چقدر در ساخت هر مترمربع کاهش هزینه هست؟
طبق محاسباتی که من خودم انجام دادم و از یه مهندس متره هم برای تاییدش سوال پرسیدم.به یه عددی نزدیک 10 تا 17 درصد رسیدم.
پس مثلا یه واحد 80 متری که در ساخت معمولی متری مثلا 4 تومان به فروش می رسه در انبوه سازی نهایتا باید متری 3.4 میلیون به فروش برسه.پس یه واحد 320 میلیونی میشه 280 میلیون.خب برای کسی که می خواد بخره به نظر من کاهش زیادی نیست چون کسی که 280 میلیون رو داره قطعا به زودی 320 میلیون هم خواهد داشت و ترجیحش بر اینه که جای بهتری زندگی کنه.(استثنا هم هست قطعا ولی من اکثر مواردی که خودم مشاهده داشتم رو گفتم.)
ادامه دارد..............................هنوز کامل صحبتم تموم نشده دوستان مخالف این مطلب یه مقدار صبر پیشه کنند.بعد تکمیل میشه در حد تاپیک بحث کرد.
خانه ارزان می شود یا گران؟؟؟(قسمت 2)
می دونم که خیلی به این موضوع علاقه مندی وجود داره سعی می کنم بیشتر و زودتر کاملش کنم.
چون وقتم خیلی محدود و کمه مطالب خیلی کوتاه و خلاصه هست.ببخشید.
بررسی عرضه و تقاضا و حباب قیمتی.
حباب قیمتی چیه؟
هر چیزی یه ارزش واقعی داره اگر بنا به شرایطی قیمت از اون ارزش واقعی بیشتر بشه به اون بخش اضافه شده به قیمت واقعی میگن حباب.
مثلا برای سکه یه فرمولی هست که با یه سری پارامتر می تونید قیمت واقعیش رو در بیارید و از قیمت روز بازار کم کنید تا مقدار حباب رو پیدا کنید.
عینا برای مسکن هم فرمول داره و می تونید قیمت واقعی رو حساب کنید.(اگر علاقه داشته باشید می گم فرمولشو ولی سعی می کنم به جای گفتن فرمول بهتون این طوری راهنمایی کنم که مثلا اگر فلان منطقه و محل رو به فلان قیمت بخرید قیمت واقعی اینه و حباب قیمتیش اینه.این طوری خیلی منطقی تره.)یه راه ساده تر هم به رنگ آبی پایین توضیح می دم.
حالا این حباب خودش علت های خیلی زیادی داره که اگر برسم تک تک علت هاشو بهتون می گم.
عرضه و تقاضا:
تقاضا:نیاز کشور ما در هر سال بین 500 تا 600 هزار واحد مسکونی هست و به زودی تا 10 یا 15 سال آینده به 1000000 می رسه.
عرضه :بین 80 تا 100 هزار واحد هست.
پس تا همینجا بدون فرمول خودتون می فهمید که چون عرضه یک پنجم تقاضا هست پس قیمت در اکثر مناطق حدودا 5 تا 6 برابر قیمت واقعی هست.مثلا اگر بلوار ایکس متری 15 تومن هست حدود 12 میلیونش حباب هست و قیمت واقعی حدود 3 تومن هست.
دقیقا این اعداد و ارقام میانگینه یعنی یه جا ممکنه قیمت واقعی 20 میلیون هم باشه ولی الان داره مثلا 15 میلیون فروخته می شه(که بهش میگن شیرین).و بر عکسشم باز صادقه مثلا متری 2 تومان می ارزه تازه با حباب ولی متری 5 تومن فروخته می شه.پس این روش تقریبی هست و از یه منطقه با منطقه دیگه فرق می کنه.
ادامه دارد..................................
خانه ارزان می شود یا گران؟؟؟(قسمت 3)
امروز سعی می کنم یه سری بعد های دیگه قضیه رو براتون بگم.بازم ببخشید که کوتاه هست چون وقتم محدود هست.
توی بحث عرضه و تقاضا یه نکته مونده بود که الان می گم.این قضیه عدم برابری عرضه و تقاضا یه مقدار زیادیش به خاطر توانایی پایین مهندسین عمران هست.الان انقدری سواد مهندسین عمران متاسفانه تعصف بار هست که حد نداره.حتی توی یه متن معمولی که می نویسند مثل نامه های اداری و ....... کافیه ببینید که چند تا فقط غلط املایی هست.حالا من کاری به محاسبات و .... چیزای دیگه ندارم.در ضمن توان ساخت و ساز هم برای این افراد به شدت پایین هست تا جایی که ما تو جریان کاری هستیم مهندسین لیسانس اجازه طراحی بیشتر از 5 یا 6 طبقه رو ندارن علت اصلیشم ضوابط طراحی حاکم هست که تا 6 طبقه به اصطلاح خودشون میگن طراحی خطی هست ولی بیشتر از 6 طبقه دیگه لزوما طراحی خطی پاسخگو نیست.
الان اکثر خانه های در حال ساخت توی تهران 4 یا 5 طبقه هست.علتشم همونطور که گفتم ضعف مهندسی و کم سوادی هست.در ضمن تعداد زیاد متقاضیان و فارغ تحصیلان رشته عمران هم به قدری زیاد شده که بحث عرضه و تقاضای مهندس و کارگر (عمله و بنا) رو هم به هم ریخته به طوری که دستمزد ماهانه کارگران از مهندسین بیشتر شده.
در بعضی از پروژه های در حال ساخت حتی مهندسینی هستند که رایگان مشغول کار هستند به خاطر همین مسایل.الان مهندس پایه نمی دونم چند با چند سال سابقه هم داریم فقط چون نیاز به حق امضاش بوده توی شرکت مشغوله با ماهی 200 تومان.
حالا کلا حرفم این نیست که همه مهندسا بی سواد هستن یه سری آدم نخبه و با هوش و سواد خارق العاده هم داریم ولی به اندازه انگشتان یک دست.اگر بخوام درست تر بگم مثلا از 100 تا مهندس عمرانی که ما می بینیم 80 تا حقوق های زیر 1 میلیون دارن.یه 15 تایی بین 2 تا 5 میلیون.یه 5 تایی بیش از 5 حتی تا 10 میلیون و بیشتر هم شاید برسه.
توی بحث مشاور املاک هم همینه ها الان مغازه هست همینجا که ما هستیم 7 تا جوان شیشه ای با 2 تا دختر شیشه ای تر از صبح تا شب نشستن فقط یا مواد مصرف می کنن یا مشتری ها رو گمراه می کنن.یکی از مشتری ها تعریف می کرد رفته یه ربع راجع به خونه ای که برای اجاره می خواد صحبت کرده یارو تو حالت فریز بوده(حالت بعد از مصرف مواد) اصلا نفهمیده اینا تو مغازه هستن.همین ها هم شغل ما رو خراب می کنن هم شان شخصیتی ما رو.خیلی ها هم یادشون می ره که یک مشاور کارش فقط مشاوره هست نه تعیین قیمت و دخالت تو چیزایی که هیچ ربطی نداره بهشون.مثل اینکه شما برید پیش مشاور تحصیلی بگید ما فلان درسمون ضعیفه به جای برنامه ریزی بیاد تبلیغ یه کتاب کمکی گرون رو بکنه.
الان دیگه دوره 5 طبقه و 4 طبقه نیست.باید بریم به سمت برج های چند ده طبقه تا قیمت مناسب همه اقشار بشه و در ضمن باید مهندسین هم رتبه بندی خیلی دقیقی بشن تا توانایی های هر کس مشخص باشه.الان یکی بیاد بگه فلانی یکی رو معرفی کن تا ما یه ساختمون مثلا 20 طبقه بسازیم واقعا کمتر از 3 نفر و شرکت ما بتونیم معرفی کنیم.
خرید و فروش مسکن مهر آزاد شد
امروز این خبر رو دیدم .فکر کنم جالب باشه که بخونید.برای خودم آمار و ارقامی که گفتن و برابری نسبی این اعداد با ارقامی که در چند پست پیش خدمتتون عرض کردم خیلی جالب بود.
منبع خبر:
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
وزیر راه و شهرسازی از آزاد‌سازی خرید و فروش مسکن مهر خبر داد و گفت: به زودی این بخشنامه به شهرهای جدید ابلاغ می‌شود. به گزارش ایسنا،
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
در برنامه ارائه گزارش 100 روزه فعالیتهای این وزارتخانه، نسبت به جمعیت پایتخت و کلان‌شهرها ابراز نگرانی کرد و به بیان صریح مشکلات موجود در مسکن مهر و شرایط ایجاد صندوق‌های پس‌انداز پرداخت.
وی گفت: نگاه مسکن در شهرها نگاه شهروندی است و باید مداخلات دولت در امر مسکن کاهش یابد. آخوندی راهکار کاهش مشکلات مسکن را رفتن مردم به شهرهای اطراف عنوان کرد.
وزیر راه و شهرسازی گفت: به عنوان عضوی از کابینه دولت مهمترین مشکل در 100 روز گذشته، برگشت‌های بنیادین بوده که در سنوات گذشته طرح‌هایی اجرا شده و باید درباره اجرای آنها کمی تردید داشت.
40 درصد از بنگاه‌داری ایران از مدیریت موثر خارج شد
آخوندی افزود: در سال 84 براساس گفته مقام معظم رهبری و تاکید ایشان درباره اصل 44 قانون اساسی مقرر شد اقتصاد در اختیار بخش خصوصی و تعاونی‌ها قرار گیرد اما همزمان سهام عدالت اجرا شد و این امر به ظاهر به نفع مردم بود اما در واقع بخش عمده‌ای از سیاست‌های اصل 44 را کمرنگ کرد.
به گفته وی در همین مدت 40 درصد از بنگاه‌داری ایران از مدیریت موثر خارج شد.
وزیر راه و شهرسازی گفت: یکی دیگر از سیاست‌های اجرا شده در همان زمان، اجرای سیاست بزرگ یارانه‌ها بود که هدف از اجرای این طرح اصلاح نظام ارزش‌داری، اصلاح فعالیتهای اقتصادی و نحوه تخصیص منابع به پروژه‌های دارایی بود. همچنین هدف، جلوگیری از اتلاف انرژی بود که همه این موارد منجر به وابسته شدن مردم به دولت شد.
آخوندی افزود: در همین زمان کاهش تولید افزایش یافت و سیاست دیگری به عنوان مسکن مهر برای گروه‌های کم‌درآمد جامعه در نظر گرفته شد.
وی با اشاره به اینکه پیش از آن در ایران سالی 60 میلیون مترمربع خانه ساخته می‌شد و مردم می‌توانستند مسکن خود را تامین کنند، گفت: عمده سیاست‌ها در توانمند‌سازی برای مردم در جهت اقتصادی بود تا مردم بتوانند برای تامین مسکن خود توانمند شوند و آنچه می‌خواهند انتخاب کنند که این‌گونه نبود.
اضافه شدن 8500 هکتار به محدوده شهرها در پی ساخت مسکن مهر
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: نگاه من به مسکن نگاه شهروندی است و از حقوق شهروندان دفاع میکنم چرا که با ساخت مسکن مهر به یکباره 8500 هکتار به محدوده شهرها افزوده شد.
آخوندی با بیان اینکه ظرفیت تهران در آن مدت قابل قبول بود و اکنون با افزایش جمعیت تهران، آلودگی و تراکم جمعیت بیداد می‌کند، گفت: با ساخت واحدهای مسکونی مهر در اطراف تهران جمعیت قابل توجهی افزوده شد.
وی افزود: در شهر جدید پرند که جمعیتی حدود 170 هزار نفر پیش‌بینی شده بود در یک مصوبه به 400 هزار نفر جمعیت افزایش یافت. همچنین در شهر جدید پردیس که جمعیتی حدود 130 هزار نفر در نظر گرفته شده بود، در یک مصوبه به 700 هزار نفر رسید و این در حالی است که مشکل آب پرند و پردیس از گذشته مشخص بود.
به گفته وزیر راه و شهرسازی شهر جدید هشتگرد در نزدیک تهران که جمعیتی بالغ بر 160 هزار نفر تخمین زده می‌شد، در همان مصوبه به 600 هزار نفر رسید و این به ظاهر به نفع مردم بود.
ابراز نگرانی نسبت به جمعیت تهران و ادامه سکونت
آخوندی با اشاره به تدوین برنامه دوم اقتصادی در سال 72 گفت: در این برنامه مقرر شد مسکن برای کل مردم ایران و در سه طبقه اقتصادی در نظر گرفته شود.
به گفته وی کسی که با نگاه دولتی به این موضوع نگاه می‌کند باید سه گروه کم‌درآمد، متوسط و افرادی که توانمندی مسکن عادی را دارند مشخص شوند اما مشکل از آنجا شروع شد که مسکن مهر از کل برنامه مسکن به گروه کوچکی متمرکز شد و تنها طبقات یک، دو و سه را در بر گرفت.
وزیر راه و شهرسازی افزود: اختصاص مسکن مهر به بخش کوچکی از مردم باعث شد این سیاست‌ها نیز برای همان گروه مفید نباشد و وضعیت غیرمتعادلی در کل بازار و شهرسازی رخ دهد.
مسکن و آخوندی تاکید کرد: در شرایط فعلی نگران تهران هستیم و باید راهی برای نجات پایتخت و کلان‌شهرها داشته باشیم که آیا این شهرها قابل سکونت هستند یا خیر؟
شعار نمی‌دهم سالی یک میلیون خانه می‌سازم
وی با بیان اینکه نمی‌خواهد برای هرگونه اقدام برای شهر تهران به گونه‌ای شعار دهد، گفت: با افزایش تراکم در این شهر علاوه بر افزایش جمعیت، آلودگی هوا افزایش یافت و اشتغال نیز کم شد و من نمی‌خواهم شعار "ساخت سالانه یک میلیون خانه برای مردم را بدهم".
وزیر راه و شهرسازی معتقد است: باید حقایق مهم در شهر برای مردم مطرح شود چرا که مردم باید بدانند زندگی در کلان‌شهرها مشکل است و ما طی سال‌های گذشته چه روندی را پشت سر گذاشتیم و چه روندی را پیش‌رو داریم.
بازنگری طرح جامع مسکن برای خروج بازار از رکود تورمی
آخوندی افزود: برای مسکن کشور باید کل مسکن دیده شود و اکنون طرح جامع مسکن در حال بازنگری است تا کشور از وضعیت رکود تورمی خارج شود.
وی معتقد است: در آخر باید برای مردم برنامه‌هایی اجرا شود تا همه مردم قدرت خرید مسکن را پیدا کنند که مرحله اول این کار دخالت نکردن دولت در قیمت‌گذاری، تولید و نظارت بر مسکن است.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: باید مسکن در سطح شهر به صورت عادی ساخته و عرضه شود و مردم بتوانند با پس‌انداز، قدرت خرید مسکن داشته باشند.
با 20 میلیون تومان وام نمی‌توان صاحبخانه شد
آخوندی با بیان اینکه در حال حاضر با 20 میلیون تومان وام مسکن نمی‌توان صاحب خانه شد، گفت: دولت نباید در ساخت مسکن دخالت کند بلکه باید با ایجاد شرایطی همچون صندوق‌های سرمایه‌گذاری و پس‌انداز، قدرت خرید مردم را افزایش دهد.
به گفته وی نمی‌توان یک طرح کلان مسکن را برای همه جامعه در نظر گرفت بلکه اقشار متوسط ، ضعیف و پردرآمد هر یک نیازمند طرحی برای مسکن هستند و نباید به این موضوع ادامه دهیم که مسکن تنها مسکن مهراست.
وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم افزود: به جای اینکه تنها برنامه مسکن مهر را ایجاد کنیم باید بدانیم که ایجاد مسکن مهر و این‌گونه برنامه‌ها نیازمند پول پرقدرت در جامعه هستند.
افزایش مبلغ وام مسکن هنوز به نتیجه نرسیده است
آخوندی درباره رایزنی با مدیر کل بانک مرکزی برای افزایش وام و تسهیلات مسکن گفت: هفته گذشته جلساتی با مدیرکل بانک مرکزی برگزار شد اما هنوز به نتیجه نهایی برای افزایش یا تثبیت مبلغ وام گرفته نشده است.
آثار گسترده مسکن مهر تا 30 سال آینده ادامه دارد
وی درباره تحویل واحدهای مسکن مهر و اتمام این پروژه گفت: حداقل یکسال و نیم زمان برای اتمام پروژه‌های فعلی لازم است اما باید بدانیم آثار گسترده مسکن مهر تا 30 سال آینده ادامه دارد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه‌های پیگیری شده در مدت 100 روز گذشته گفت: گروهی برای بازنگری و تجدید‌نظر در طرح جامع مسکن در نظر گرفته شدند تا همه مدل‌های مالی، اقتصادی و فنی مهندسی بررسی شود و برای هر یک از گروه‌های مردم طرحهای خود را اعلام کنیم.
آخوندی با اشاره به اینکه این گروه‌ها اکنون در حال بررسی هستند، افزود: برای سال 93 برنامه‌های مسکن اعلام می‌شود و بیشترین تلاش دولت کم شدن مداخلات دولتی و افزایش کیفیت زندگی در شهرهاست.
جمعیت شهرها اشباع شده باید در شهرهای اطراف ساکن شد
شهریوی تصریح کرد: اکنون جمعیت شهرها اشباع شده و باید به پیرامون شهرها برویم و با ایجاد اشتغال در شهرهای دیگر می‌توان این امر را محقق کرد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه افزایش جمعیت به اشتغال برمی‌گردد، گفت: یکی از مشکلاتی که بی‌تعادلی را در شهرها افزایش داده است، اشتغال بوده که نیاز به برگشت‌های بنیادین و بررسی دارد. همچنین باید سیاست‌های شهری را یکپارچه کنیم.
آخوندی با گلایه از وضعیت فعلی شهر تهران گفت: باید بدانیم طی سال‌های گذشته چه مسیری طی شده به‌گونه‌ای که از سال 47 جمعیت تهران در حال رشد بود و در آن زمان جمعیتی بیش از 5.5 میلیون نفر ظرفیت برای تهران در نظر گرفته نشد.
500 هزار متر از باغات تهران برای ساخت مسکن مهر از بین رفت
وی با اشاره به مشکل تامین آب در شهر تهران گفت: در همان زمان شورای نظارتی تشکیل شد تا جمعیت تهران برای 5.5 میلیون نفر کنترل شود که این موضوع تا پس از انقلاب ادامه داشت اما طی سال‌هایی این موضوع از دست خارج شد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه اقدامات زیادی جهت محدود کردن شهر تهران انجام شد، گفت: در دهه 60 و 70 مقامات دولتی سیاست‌های موفقی برای شهر تهران داشتند و توانستند جمعیت را تا هفت میلیون نفر کنترل کنند.
آخوندی با گلایه از اینکه مصوبه طرح جامع تهران باعث افزایش جمعیت تهران شد، افزود: در اردیبهشت پارسال در یک مصوبه یک طبقه به شهر تهران افزوده شد که در همان زمان کارشناسان زیادی آینده شهر تهران را با مشکل زیادی همراه دانستند و آنچه اکنون شاهدیم جمعیت بالای 12 میلیونی تهران است.
وی تاکید کرد: در این مدت تنها 500 هزار مترمربع از باغات تهران از بین رفت برای اینکه مسکن مهر ساخته شود.
وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه شاید ساخت مسکن برای مردم دلگرم‌کننده باشد اما باید مردم به فکر نسل‌های آتی که باید از این منابع استفاده کنند، باشند.
آخوندی تاکید کرد: باید اشتغال به شهرهای متوسط رود و نباید تنها اشتغال در شهرهای بزرگ بارگذاری شود و این با صحبت یک وزیر و چند نفر صورت نمی‌گیرد بلکه این مردم هستند که باید کمک کنند.
پاسخ مسکن در تهران در 200 کیلومتری آن است
وی یکی از راه‌حل‌های برطرف‌کننده مشکل مسکن تهران را این‌گونه عنوان کرد که باید قبول کنیم پاسخ مسکن در تهران در 200 کیلومتری آن است.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه برای تجهیز منابع در بخش مسکن نیازمند سیستم‌هایی همچون صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن هستیم، گفت: در این صورت ثبات سیاست‌گذاری ایجاد می‌شود و هر بانکی می‌تواند به صورت رقابتی وارد این چرخه شود.
آخوندی تاکید کرد: باید فضایی در دولت فراهم شود تا امکان تجهیز منابع از داخل اقتصاد ایجاد شود.
وی افزود: طی هشت سال گذشته یکبار هم به مردم گفته نشد که باید برای خانه‌دار شدن پس‌انداز داشته باشند و این امر باعث شد بانک مسکن به بانک مرکزی متوسل شود و منابع دریافت کند.
مردم با 5 سال پس‌انداز صاحبخانه می‌شوند
وزیر راه و شهرسازی درباره طرح پس‌انداز برای خانه‌دار شدن مردم گفت: به دنبال ارقام بزرگ برای پس‌انداز نیستیم بلکه مردم می‌توانند در دوره‌های سه تا پنج ساله حدود 25 تا 30 میلیون تومان پس‌انداز کنند و صاحبخانه شوند که این امر می‌تواند بخش اعظمی از مردم را در شهرها خانه‌دار کند.
آخوندی با اشاره به اینکه نباید طرحهای مسکن به صورت انحصاری باشد، گفت: تمام حرف ما با بانک مرکزی این است که سیستم‌هایی راه‌اندازی شود تا ضریب تکاثری به صندوق‌ها مراجعه کنند و دولت به جای تزریق پول در بازار خالی آن را هدایت کنند.
وی افزود: دولت‌ها باید به جای اینکه درگیر خانه‌سازی شوند قدرت خرید مردم افزایش دهند.
اعلام برنامه‌های مسکن تا پایان سال
وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه بازار مسکن به بازار سرمایه‌ای تبدیل شده است، گفت: دولت می‌تواند با کنترلی که بر صندوق‌های که قصد ایجاد آن را دارد، نظارت کند. همچنین برای طبقات کم‌درآمد مسکن اجتماعی فراهم و بر نحوه توزیع زمین نظارت کند.
آخوندی با تاکید بر اینکه باید سیستم مسکن در کشور به صورت یکپارچه ایجاد شود، گفت: تا پایان امسال برنامه‌های مسکن اعلام می‌شوند چرا که از شش ماه پیش طرح جامع مسکن در حال بررسی است.
جلوگیری از سفته‌بازی اولین ضرورت بازار مسکن
وی با اشاره به رکود موجود در بازار مسکن گفت: این رکود در همه بخش‌های اقتصادی رخ داد و باید بیش از هرچیز از سفته‌بازی در این بازار جلوگیری شود و آنچه بیش از هر چیزی به آن نیاز داریم تولید فعال است.
وزیر راه و شهرسازی ساخت‌وساز مسکن و فعال‌سازی صنعت حمل و نقل را در این رکود موثر دانست.
آخوندی با ابراز امیدواری نسبت بازنگری برنامه جامع مسکن، گفت: قدرت خرید متقاضیان در مقابل ایجاد می‌شود و اقتصاد از دوش گروه متوسط خارج می‌شود.
به گفته وی اقتصاد، توسعه پایدار را ایجاد می‌کند که عمدتا بر دوش طبقه متوسط است و باید دولت کمک کند تا قدرت خرید مردم بالا رود.
ایجاد صندوق‌های املاک و مستغلات
آخوندی با اشاره به طرح‌هایی از پیش تعیین شده همچون مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر گفت: به دنبال این هستیم تا مالیات برای آن دسته از افرادی که یک واحد مسکونی دارند به صفر برسد و در مقابل مالیات برای خرید دوم و سوم افزایش یابد.
جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن با اعمال مالیات بر معاملات مکرر
وی افزود: اگر بتوانیم مالیات بر معاملات مکرر را اجرا کنیم از سوداگری در بازار مسکن جلوگیری می‌شود و این کار نیازمند تهیه مدل اقتصادی است.
آمار تکان‌دهنده خانه‌های خالی در تهران
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وجود 450 هزار واحد خالی در تهران گفت: این آمارها در تهران بسیار تکان‌دهنده است و باید فکری به حال آن شود.
آخوندی با اشاره به موضوع بازار ثانویه رهن گفت: بازار ثانویه رهن به گونه‌ای است که در صورتی که بانکی بخواهد به تعدادی از افراد وامی پرداخت کند بانک یا موسسه دیگری وارد می‌شود و می‌گوید این تسهیلات را تامین می‌کند.
وی افزود: رقابت میان بانک‌ها و موسسات مالی بازار ثانویه رهن را ایجاد می‌کند.
وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه می‌خواهد تسهیلات مسکن به صورت تسهیلات رهنی در نظر گرفته شود، گفت: تاکنون این شرایط در کشور اجرایی نشده و باید بانک‌ها و موسسات مالی قدرت خرید و ایجاد این موقعیت را داشته باشند.
وی با اشاره به وضعیت فعلی مسکن مهر در کشور گفت: تاکنون یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی به متقاضیان تحویل داده شده است و در حال حاضر 20 هزار واحد آماده تحویل داریم.
8000 مسکن مهر در حال ساخت است
آخوندی افزود: 800 هزار واحد مسکونی مهر در حال ساخت است که هر هفته 4000 واحد افتتاح می‌شود.
وی با بیان اینکه در 100 روز گذشته 1600 میلیون تومان تسهیلات مسکن اعطاء شده است، گفت: در همین مدت 65 هزار واحد مسکونی به مرحله نازک‌کاری رسیده‌اند.
وزیر راه و شهرسازی روند رو به رشد مسکن مهر تا پایان سال 93 را این‌گونه عنوان کرد که بیش از 80 درصد واحدهای باقی‌مانده تا پایان سال 93 تکمیل می‌شوند.
مشکلات مسکن مهر مهمان 5 دولت آینده!
آخوندی با بیان اینکه همواره مدافع حقوق خریداران مسکن است، گفت: اگر مسکن مهر را نقد می‌کنیم این موضوع به مردم بر نمی‌گردد چرا که از مردم حمایت می‌کنیم به این دلیل که به دولت اعتماد کردند.
وی با اشاره به اینکه زیرساخت‌های واحدهای مسکونی مهر با کمبود مواجه بود، افزود: گروه‌هایی برای مستند‌سازی و شناسایی مشکلات مسکن مهر در نظر گرفته شده تا زمین، موقعیت، نحوه تهیه طرح از زمان شکل‌گیری تا ایجاد امکانات را بررسی کنند.
وزیر راه و شهرسازی گفت: مسکن مهر مهمان چهار یا پنج دولت آینده است چرا که این واحدهای مسکونی علاوه بر خدمات زیربنایی هزار و یک مشکل دیگر دارند.
آخوندی افزود: پس از تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی هر زمانی نیاز به ساخت کلانتری، مدرسه، مجتمع تجاری، درمانی، ورزشی در این شهرها احساس می‌شود، چرا که باید توجه کرد که شهرهای جدیدی ایجاد می‌شود.
وی در پاسخ به پرسشی مبنی بر تامین مسکن جانبازان نیز گفت: براساس نرخ منطقه‌ای، جانبازان می‌توانند به بنیاد شهید و امور ایثارگران مراجعه کنند و پس از اعلام درخواست موضوع در دستور کار قرار می‌گیرد و هر جای ایران که باشد در خدمت آنها هستیم.
وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به پرسش دیگری مبنی بر اینکه مشکل مسکن تنها به پایتخت بر نمی‌گردد، گفت: برنامه‌های مسکن در حال بازنگری است و این تصور که دولت باید در همه شهرها خانه بسازد اشتباه است بلکه باید تسهیلات ساخت مسکن فراهم شود.
خانه‌سازی دولت به بن‌بست خورده است
به گفته آخوندی، مردم باید با سلیقه خود و امکانات موجود برای خود مسکن بسازند و نمی‌شود دولت برای 70 میلیون نفر خانه بسازد چرا که این طرح اکنون به بن‌بست خورده است.
سرمایه گذاری کوتاه مدت سرمایه گذاری بلند مدت(شماره 1)
اصولا 2 نوع سرمایه گذاری داریم که یکی کوتاه مدت و دیگری بلند مدت هست.
کوتاه مدت یعنی اصل سرمایه+سود در مدت کمی بعد از سرمایه گذاری بازگشت پیدا می کنه.مثلا شما یه کیک رو به قیمت 10000 تومان از سرمایه خودتون درست می کنید و همون روز در مغازه شیرینی فروشی خودتون 15000 تومان می فروشید.
بلند مدت هم تعریف مشابهی داره فقط بین بازگشت اصل سرمایه و سود مدت زمان بیشتری وجود داره.در واقع سرمایه گذاری های بلند مدت هم خودشون می توانند 3 نوع داشته باشند:فکر کنم این نوع دسته بندی خیلی مساله رو شفاف کنه.
1)فاصله بین بازگشت اصل سرمایه(مقدار اولیه سرکایه گذاری) و رسیدن به سود خیلی فاصله کمی هست.مثل سرمایه گذاری روی یه کالا مثلا لپ تاپ الان می خرید و 3 ماه دیگه به فروش می رسه.یا مثال خیلی بهتر شما سرمایه گذاری می کنید روی فرمول تولید یه دارو یا ماده شیمیایی معمولا بعد از 4 ماه به چیزی که دنبالش هستید دست پیدا می کنید مثلا فلان رنگ با انقدر رزین و انقدر روغن و. ..... تولید میشه به محض اینکه این فرمول بدست بیاد در اصل سرمایه اولیه شما زنده می شه و می تونید تولید رو شروع کنید و بعد از مدت کوتاهی اون سرمایه اولیه برمی گرده و سود هم بعدش میاد.
2)اول سرمایه اصلی برمی گردد بعد از مدت طولانی سود حاصل می شود.مثل کارهای تولیدی مثلا کارخانه ساندیس می زنید و بعد از 3 سال که سرمایه اصلی برگشت تازه بعد از اون سود حاصل می شه.
3)هم اصل سرمایه و هم سود در مدت طولانی بعد از سرمایه گذاری و به صورت همزمان با هم بدست می آیند.
سرمایه گذاری روی مسکن عینا مثال گزینه شماره 3 هست.
ادامه دارد..................
اون نموداری که از قیمت هرمترمربع مسکن در مناطق مختلف طی 2 سال اخیر رو که قولشو داده بودم در حال انجام هست.یه مقدار با این نرم افزارها راه بیفتم براتون می ذارم.
سند مالکیت(شماره 2) سند مشاع
یه سوال رایج زمین با سند مشاع بخرم یا نه؟
جواب من اینه که بستگی به خودتون داره.اگر به قانون آشنایی کامل دارید بله حتی به صرفه تر از خیلی لحاظ هم هست.ولی برای افراد عادی که از قانون سردر نمیارن و فقط می خوان که سرمایه گذاری بلند مدت انجام بدن قطعا میگم نه.
حالا این فلسفه مشاع بودن از کجا اومده و یعنی چی؟
فرضا شما یه زمین 60000 متری داری.می خوای بفروشی ولی چون حتی 1 دانگ از 6 دانگ هم خودش میشه 10000 متر و معمولا مشتری برای این متراژ نیست و شما تصمیم می گیری قطعات کوچک تر و مثلا 300 متری داشته باشی و بفروشی.توی سند این طوری می خوره 300 متر از 60000 مشاعی متعلق به فلان کس هست.تا اینجا همه چیز درست.ولی مشکل اینه که هر کدوم از اون 60000 متر 300 مترش مال شما هست نمی تونید بگید این 300 متر شمالی یا چنوبی برای من هست.اگر بگید مثلا این قطعه شمالی واقع در فلان ضلع زمین با این نقشه مال منه و کسی بیاد 300 متر بخره و درست اونجایی که شما انتخاب کردی خونه بسازه هیچ کار خلافی نکرده چون همون قدر که اون 300 متر برای شما بوده برای اونم بوده.
ولی از لحاظ قانونی و فنی راه هایی هست که شما می تونید دقیقا یه قطعه خاص رو به مالکیت خودتون دربیارید.
ادامه.............
