با سلام
در تایپک ذیل مجموع مقالات حقوقی از شاخه های گوناگون ارائه می گردد
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
---------- Post added at 09:56 PM ---------- Previous post was at 09:55 PM ----------
- روش ابطال سند مالكيت المثني
- روش افراز املاك
- روش بازداشت املاك جاري (ثبت نشده) از مراجع صلاحيتدار
- روش بازداشت سرقفلي و منافع ملك
- روش تبديل اسناد مالكيت مشاعي به يك جلد
- روش تشكيل پرونده ثبتي المثني
- روش تعويض اسنادمالكيت غيرقابل استفاده (اعم از سوخته، فرسوده و امثالهم)
- روش تفكيك املاك
- روش رسيدگي به اسناد مالكيتي كه معارض اعلام مي شوند و نحوه ابطال آن
- روش رفع بازداشت املاك بازداشت شده
- روش صدور سند مالكيت املاك جاري (موضوع ماده ۲۱ ق.ث)
- روش صدور سند مالكيت به نام وارث
- روش قبول درخواست ثبت ملك
کد:http://rapidshare.com/files/385964729/asrejavan22.rar.html
---------- Post added at 09:57 PM ---------- Previous post was at 09:56 PM ----------
مراحل حکم تخلیه
اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت میکند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و…) از منافع مورد اجاره بهرهمند میشود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شدهاند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:
۱ – محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
۲ – محل‌هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.
۳ – محل‌هایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شدهاند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.
این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.
برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است:
تعدیل اجاره بها
درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر میتواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
حق واگذاری
به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.
لذا درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در اینصورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.
تغییر شغل
درصورتی که محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر میتواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
تخلیه مورد اجاره
هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد میتواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
نیاز موجر به مورد اجاره
درصورتی که موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه‌ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر کند.
مستاجر جدید
هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشد و موجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستاجر میتواند با تقدیم دادخواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به وی اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی، مستاجر میتواند فقط ظرف مدت ۶ ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.
اماکن بدون سرقفلی
به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچگونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود، در راس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. بنابراین درصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.
اجاره شفاهی
قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند.
همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنین به‌نظر میرسد که با توجه به مادتین ۲و۳ این قانون، اجاره‌های شفاهی مشمول این قانون نمیشود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به‌صورت کتبی وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه‌های عادی متداول بوده، به موجب این قانون، هر نوشته‌ای نمیتواند به‌عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:
اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.
ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
توصیه میشود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.
ثالثا: قرارداد می‌بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
رابعا: دو نفر شاهد معتمد می‌بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.
خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر میتواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، میتوان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد میتوان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، تقاضای صدور اجراییه جهت تخلیه ملک کرد که در اینصورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال میکند.
البته درصورتی که مستاجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت، توصیه اکید موجران و مستاجران به خصوص در محل‌های کسب و کار و تجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره شتاب نکنند و در این موارد حتما با کارشناسان حقوقی دفاتر حمایت، سایر حقوقدانان و یا وکلای دادگستری مشورت کنند.
منبع:روزنامه همشهری
---------- Post added at 09:57 PM ---------- Previous post was at 09:57 PM ----------
وظایف مدیر یا هیات مدیره در اداره امور مجتمع های ساختمانی ( آپارتمانها )
از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده بعنوان یک اجتماع کوچک و یا جامعه بعنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهای مشترک مجتمع های ساختمانی ( آپارتمانها ) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحیه بعدی آن ، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است . به موجب ماده ۱۴ آئین نامه یاد شده ، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلا تکلیفی نگردد .
درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد ، (ماده ۱۶ آئین نامه و تبصره یک آن )
تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است . ( ماده ۱۷ آئین نامه )
مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده ۱۸ آئین نامه )
مدیر یا مدیران امین شرکاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، تفویض نمایند . ( ماده ۱۹آئین نامه )
به موجب ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.
علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات کامل مدیر یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:
۱-حفظ وا داره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین :
حفظ واداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است ، بعبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است . مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می باشند . و چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد مدیر یا هیات مدیره تکلیفی به تبعیت از آن ندارد .
۲- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر :
ماده ۱۹ آئین نامه یاد شده مصرح است بر اینکه (( مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند )) بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده ماموریت محوله خود را به دیگری تفویض کند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به قابلیت های موجود در او ، ایشان را بعنوان مدیر ساختمان برگزیده و مدیر یا هیات مدیره نمی توانند به بهانه اینکه ، اوقات فراغت کافی برای مدیریت ندارند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین کنند و چنین عملی علی الاصول خلاف قانون می باشد .
۳- بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی :
بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی از جمله امور احتیاطی است که مدیر یا مدیران جهت حفظ ونگاهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر با مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد ، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند .
۴- نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان :
طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه ، درصورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک ، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاص دارد از قبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی به نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد . بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ، با مدیر یا مدیران است . لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ، تنها مالکین ، در پرداخت سهم هزینه های مشترک ، متعهد نبوده ، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده کننده ، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول می باشند .
۵- رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء :
به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی ، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک یا مالکان رسیدگی نماید البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکاء ، آنان می توانند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه نمایند .
۶- رویت و بررسی وکالتنامه نماینده شرکاء :
به موجب ماده ۹ آئین نامه ، کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین ، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید . بنابر این رویت و احراز صحت اعتبار وکالتنامه ، قبل از تشکیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی ، از وظایف مدیر یا مدیران است .
۷- نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان :
به موجب ماده ۱۲ آئین نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد . بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه واستناد شود ، زیرا این صورتجلسات به امضای کلیه حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین ، مدیران ، اشخاص ثالث ، مراجع ثبتی ، مراجع قضائی و اداری است . بدیهی است کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران ، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان ، می بایست تحویل گردد .
۸- اطلاع رسانی تصمیمات متخذه مجامع عمومی به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی :
پس از ارسال دعوتنامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی ، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادی و فوق العاده ) حاضر شوند در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم رسمیت پیدا کند ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالکان غائب نیز با توجه به ماده ۱۳ آئین نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده ۱۲ نیز ، تصمیمات متخذه باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود .
۹- ارسال اظهار نامه به مالکین با استفاده کنندگان بدهکار :
به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون ، درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیره ، وسیله اظهار نامه ، باذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی تواندبرای مطالبه سهم هزینه های مشترک مالک یا استفاده کنندگانی از پرداخت سهم خود امتناع می کنند شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات ، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ ممکن نمی باشد و مدیر یا مدیران ملکف هستند بدهی مالک یا استفاده کننده را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید . اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود .
۱۰- خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار :
این وظیفه و اختیار پس از ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار برای مدیر یامدیران ایجاد می شود زیر ابموجب ماده ۱۰ مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد ،مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غیره به او خودداری کنند تابدین وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود . بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه ، مالک یا استفاده کننده بدهکار را ، از خدمات مشترک محروم کنند .
۱۱- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان :
چنانچه مدیر یا هیات مدیره حسب وظایف و اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار اظهار نامه ارسال کنند ، لکن مالک یا استفاده کننده بدهکار ، همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد .عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت . پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس ، ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می شود . بدین صورت طلب ساختمان وصول می گردد .
۱۲- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان :
مدیر یا هیأت مدیره می تواند ببرای دریثافت مطالبات سساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می توانند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید .
۱۳- دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک ساختمان :
برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نماید با توجه به ماده فوق ، تائید تسویه حساب هزینه های مشترک و دادن گواهی مربوطه به مالکی که قصد انتقال آپارتمان خود به غیر ، را دارد ، از وظایف مدیر یا مدیران است که مالک انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نماید .
۱۴- درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر انتخاب کارشناسلن موضوع ماده ۱۳ قانون:
آنچه که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر گردیده در رابطه با پایان عمر مفید و فرسودگی کلی ساختمان و النهایه لزوم تجدید بنای آن است . در این ماده پیش بینی گردیده که تشخیص پایان عمر مفید و فرسودگی کلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکان بوده و درصورتی که مالکان ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد .
۱۵- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی :
چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود ، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات موضوع ماده یاد شده را انجام می دهند .
۱۶- درخواست تخلیه واحدهای خود داری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان:
تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون مصرح است بر اینکه (( چنانچه مالک خود داری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد ، لذا یکی دیگر از وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری جهت تجدید بنای ساختمان یا عدم تخلیه واحد خود ، امتناع و از همکاری خودداری می ورزند .
منبع:lawtoday
---------- Post added at 09:59 PM ---------- Previous post was at 09:57 PM ----------
جایگاه سرقت معنوی و فرهنگی
«حقوق مالكيت هاى فكرى، مالكيت و سلطه قانونى است كه به موجب آن صاحب اثر مى تواند از منافع و شكل خاصى از فعاليت يا انديشه ابراز شده خود به طور انحصارى استفاده نمايد.» رعايت هر چه بيشتر اين حقوق در جوامع مختلف نشان از احترام و حفظ حقوق افراد در جوامع دارد و با حمايت از آثارى كه زاييده افكار بشرى است، اين طور مى نماياند كه جنبه هاى ديگر حقوق بشرى نيز ارتقا يافته است.ماده ۲۷ اعلاميه جهانى حقوق بشر هم اين حق بشر را لحاظ كرده و مى گويد: «هر كس حق دارد از حمايت منافع معنوى و مادى آثار علمى، ادبى يا هنرى خود برخوردار شود.»همان طور كه مى دانيم حقوق مالكيت هاى فكرى به دو دسته تقسيم مى شود، دسته اول حقوق مالكيت هاى صنعتى كه خود شامل:
۱- اختراعات (حق ثبت اختراع)
۲- علائم تجارى و خدماتى
طرح هاى صنعتى است و دسته ديگر حقوق مالكيت هاى ادبى و هنرى است. گرچه در حقوق مالكيت هاى صنعتى هم تجاوز به اين حقوق و سرقت نسبت به علائم و طرح ها و اختراعات وجود دارد، اما موضوع نوشتار ما در دايره حقوق مالكيت هاى ادبى و هنرى قرار دارد كه بخشى از مالكيت هاى فكرى است.
مالكيت ادبى و هنرى بحق پديدآورنده آثار ادبى، هنرى و علمى در ناميده شدن اثر به نام او نيز حق انحصارى وى در تكثير، توليد، عرضه و اجرا و بهره بردارى از اثر خود است كه حق بهره بردارى وى قابل نقل و انتقال و معامله است.مالكيت ادبى و هنرى جنبه هاى گوناگونى دارد كه از اين تعريف نيز مى توان به آن رسيد.
بعضى تقسيم بندى هايى از اين جنبه ها ارائه كرده اند.
• حقوق پديدآورنده
- جنبه هاى گوناگون حقوق مادى
۱-حق نشر و تكثير
۲-حق عرضه و اجرا
۳-حق اقتباس، تلخيص و تبديل
۴-حق ترجمه
۵-حق استفاده از پاداش و جايزه
۶-حق تعقيب
-جنبه هاى گوناگون حقوق معنوى
۱-حق تصميم گيرى در مورد انتشار اثر
۲-حق انتساب
۳-حق حرمت اثر (عدم سانسور)
۴-حق عدول يا استرداد
در ميان اين جنبه ها، كشورهايى مانند «انگلستان و آمريكا تكيه بيشترى بر روى حق مادى نشر و تكثير دارند و اين تفكر مبتنى بر اين نگرش است كه اساساً حق مولف از انتشار اثر ناشى مى شود نه از خلق آن ... و كپى رايت در كشورها كاملاً با همين مفهوم تولد يافته است.» پس كپى رايت تنها بخشى از حقوق مادى پديدآورنده بوده و اكنون كپى رايت به حقوق بهره بردارى از آثار هنرى يا ادبى كه متعلق به صاحب اثر است؛ گفته مى شود كه ناظر بر حقوق مادى پديدآورنده است، همچنين با بسط و تكامل آن معادل حقوق مالكيت هاى ادبى و هنرى در نظر گرفته مى شود. كپى رايت از نظر لغوى به معناى حق نسخه بردارى است يا حق مولف و از نظر اصطلاحى به حقوق پديدآورندگان آثار ادبى، هنرى و علمى اطلاق مى شود كه طيف وسيعى از اثرات مختلف را دربرمى گيرد. كپى رايت را هم مى توان به دو بخش تقسيم كرد: كپى رايت يا حقوق پديدآورندگان آثار و ديگرى، حقوق جانبى يا حقوق اجراكنندگان و توليدكنندگان و سازمان هاي پخش كننده.
جنبه هاى ديگر حقوق پديدآورندگان تا حدودى از نام آنها قابل برداشت است و در ميان آنها «حق انتساب اثر» موضوع مورد بحث ما است كه چنانچه اين حق ضايع شود و كس ديگرى از اين حق بهره بردارى كند، در واقع مرتكب جرم شده كه اصطلاحاً به آن سرقت ادبى مى گوييم.
اگر بخواهيم بدانيم اين جرم در كداميك از رشته هاى حقوق جاى دارد اولين چيزى كه به ذهن مى رسد شاخه حقوق جزاست زيرا نام آن سرقت را در ذهن تداعى مى كند.قانون مجازات عمومى سال ۱۳۰۴ به اين جرم پرداخته بود بدون آنكه عنوان سرقت ادبى را براى آن ذكر كند. ماده ۲۴۸ اين قانون آورده بود: «هر كس تصنيف يا تاليف ديگرى را اعم از كتاب و رساله و نقشه و تصوير و غيره به اسم خود يا شخص ديگرى غير از مولف طبع نمايد به تاديه غرامت از يكصد الى يك هزار تومان محكوم خواهد شد.»اما در قانون مجازات اسلامى فعلى ماده اى در اين باره ديده نمى شود.
برخى بر اين عقيده اند كه «سرقت هاى ادبى تنها از نظر لفظ با سرقت [به معناى عام] مشابهت دارند و جرم جداگانه اى محسوب مى گردند.» و در مورد عليت آن مى گويند: «در حقوق ايران برخلاف حقوق انگلستان تنها عين مال قابل دزديده شدن مى باشد و نه حقوق و منابع موجود در مال.»با توجه به آنكه در مورد مالكيت داشتن حقوق معنوى در بحث «بررسى سرقت ادبى با سرقت» به تفصيل گفته خواهد شد در اين مورد كه آيا اثرات فكرى مال محسوب مى شوند يا نه اختلاف نظرهايى وجود دارد و عده اى اثرات ادبى و هنرى را در زمره اموال مى شمرند.در جاى ديگر آمده است كه حقوق مالكيت هاى فكرى جزء حقوق خصوصى هستند و پيگيرى سرقت ادبى نيز زيرمجموعه اين حقوق است.اما راجع به اينكه چرا اين حقوق را در شاخه حقوق خصوصى مى دانند توضيحى ارائه نشده است و اگر حق انتساب اثر را (كه از حقوق مالكيت هاى فكرى است) در حيطه اين رشته حقوقى بدانيم بايد در حقوق مدنى به دنبال آن بگرديم. علاوه بر اينها بعضى اين جرم را يك جرم خاص مى دانند و در حيطه قانون حمايت از حقوق مولفان، مصنفان و هنرمندان به حساب مى آورند.
ماده ۲۳ و ۲۴ اين قانون راجع به حق انتساب اثر است اما در هيچ يك از مواد خود، واژه سرقت ادبى را به كار نبرده است.
گرچه این واژه نه در قانون حقوق مولفان و مصنفان، نه در قانون مجازات اسلامى و نه در قانون مدنى آمده و تنها در قانون مطبوعات در تبصره ماده ۶ ذكر شده، اما به نظر مى رسد صحيح تر آن باشد كه آن را داخل در قانون حقوق مولفان و مصنفان بدانيم. بعضى گفته اند بهتر آن است كه عنوان سرقت ادبى حذف شود اما با اين همه اين عنوان مستقيم ترين و بهترين لغت براى توصيف اين جرم است و به نظر مى رسد مانعى ندارد كه از اصطلاح فوق براى اين جرم استفاده شود، حتى اگر آن را سرقت و داخل در قانون مجازات و حقوق كيفرى ندانيم.
منبع:سایت دادخواهی
---------- Post added at 10:00 PM ---------- Previous post was at 09:59 PM ----------
جواز برداشت بانك از حساب ضامن و متعهد به منظور وصول مطالبات
موارد بسياري پيش آمده است كه اشخاص حقيقي و حقوقي در خصوص برداشت از حسابهايشان توسط بانك كه به عنوان طلبكار تسهيلات پرداختي اقدام مي‌نمايد اعتراض داشته و حتي موضوع را به مراجع قضايي كشانده و اين اقدام بانك را خارج از حدود اختيارات دانسته و مدعي شدهاند كه بانك بدينوسيله مرتكب خيانت در امانت نيز گرديده است. باتوجه به‌اين ادعا در اين نوشته كوتاه به بررسي مختصر موضوع مي‌پردازيم تا دلايلي را كه بانك به استناد آن جهت وصول مطالبات خود از حسابهاي وام گيرنده و ضامن وي برداشت ميكند تشريح كنيم.
دلايل بانك درخصوص برداشت از حساب را به دو دسته تقسيم ميشود:
1 - دلايل قراردادي
2 - دلايل قانوني
دلايل قراردادي
هنگامي كه وام گيرنده و ضامن وي به بانك مراجعه مي‌نمايد تا تسهيلاتي را در قالب عقود اسلامي دريافت كنند قراردادي را امضاء مي‌نمايند كه هرگاه به مفاد آن توجه شود خود مشتمل بر تعدادي قراردادهاي ديگر است. عمده دلايل قراردادي عبارتند از:
1 - ماده 6 شرايط عمومي افتتاح حساب جاري
2 - وكالت مندرج در قرارداد اعطاي تسهيلات
ماده 6 شرايط عمومي افتتاح حساب جاري:
در قراردادهاي بانكي ماده‌اي وجود دارد كه برابر آن وام‌گيرنده يا ضامن او شرايط عمومي افتتاح حساب جاري در بانك را تقبل مي‌نمايد و اين امر به موجب عقد خارج لازمي ضمن قرارداد اعطاي تسهيلات (عقود اسلامي) واقع ميگردد.
در واقع مقررات و شرايط عمومي افتتاح حساب جاري طبق ماده مذكور در قرارداد جزء لاينفك قرارداد اعطاي تسهيلات ميباشد و امضاء كننده با امضاي قرارداد اين شرايط را مي‌پذيرد.
ماده 6 شرايط عمومي افتتاح حساب جاري‌بيان مي كند: بانك براي وصول هر نوع طلب و خسارت ناشي از معاملات خود حق دارد از هر نوع اعتبار و اسناد و اوراق بهادار اعم از ارزي و ريالي موجوديهاي ارزي و ريالي و هر نوع سپرده و غيره و هر قسم مال و طلب مشتري همچنين شخصي يا اشخاص تحت ولايت او نزد خود تحت هر عنوان كه باشد بدون هيچگونه تشريفاتي راسا تهاترو برداشت نموده و بنابر نظر و تشخيص خود بابت هر نوع طلب خود از مشتري كه بخواهد محسوب دارد و در صورت عدم تكافو، بقيه طلب خود را از او مطالبه و دريافت دارد و مشتري حق هر گونه اعتراض و گفتگويي را تحت هر عنوان كه باشد از خود اسقاط مي‌نمايد.
قراردادهاي بانكي از جهت تنوع پذيرش شرايط عمومي افتتاح حساب جاري براي امضاء‌كنندگان به چهار دسته تقسيم مي‌شوند:
الف - قراردادهايي كه صرفا ميان بانك و گيرنده تسهيلات امضاء ميشود و شخص ثالث تحت هيچ عنوان در آن حضور ندارد.
مانند قرارداد مضاربه بازرگاني داخلي يا مشاركت مدني بازرگاني داخلي و قرض‌الحسنه اعطاي، در اينگونه قراردادها كه صرفا ميان بانك و مشتري بعنوان وام گيرنده امضاء ميشود، مشتري شرايط عمومي افتتاح حساب جاري را در قرارداد ضمن عقد خارج لازم مي‌پذيرد. در واقع مشتري مي‌پذيرد كه هر گاه بدهكاري وي به بانك معوق گردد.
بانك برابر بند 6 شرايط عمومي افتتاح حساب جاري نسبت به وصول طلب خود راسا اقدام نمايد.
بديهي است توافقي كه بدينوسيله ميان بانك و مشتري حاصل ميشود جنبه قراردادي داشته و در صورت اختلاف به هيچ وجه نافي صلاحيت ذاتي محاكم قضايي به منظور دستيابي بانك به مطالبات خود نمي‌باشد (اصل 159 قانون اساسي و ماده 10 قانون آيين دادرسي در امور مدني).
ب - قراردادهايي كه ميان بانك و گيرنده تسهيلات و شخصي ثالثي به عنوان ضامن امضاء ميشود.
از قراردادهاي مذكور كه به قراردادهاي با تعهد ثالث معروف هستند ميتوان به عنوان مثال از قرارداد مشاركت مدني وارداتي يا قرارداد مضاربه بازرگاني داخلي بيش از يك دوره نام برد.
در اين نوع قراردادها رابطه‌اي بين بانك و شخص وام‌گيرنده و شخص ثالث برقرار ميشود كه در آن بانك مضمون له، وام گيرنده مضمون عنه و شخص ثالث ضامن ناميده مي‌شوند. به بيان ديگر، عقد ضمان ميان بانك و شخص ثالث منعقد ميشود زيرا شخص ثالث بعنوان ضامن همان كاري را ميكند كه ماده 684 قانون مدني آن را عقد ضمان مي‌نامد. ماده :684 عقد ضمان عبارت است از اينكه شخصي مالي را كه برنامه ديگري است به عهده بگيرد. در اينكه قرارداد امضا شده ميان بانك و شخص ثالث عقد ضمان است و نيازي به تشريفات خاصي ندارد مناقشه‌اي نيست و به همين دليل به اين موضوع نمي‌‌پردازيم.
آنچه مورد بحث است اين است كه شخص ثالث امضاء كننده قرارداد بعنوان ضامن با قبول شرايط عمومي حساب جاري طي قرارداد اعطائي تسهيلات مي‌پذيرد كه بانك از موجودي حسابهاي وي جهت وصول مطالبات خود برداشت نمايد. به بيان ديگر بانك و ضامن با امضا قرارداد اعطاي تسهيلاتي كه دربرگيرنده بند 6 شرايط عمومي افتتاح حساب جاري است موجبات اجراي ضمانت ضامن را فراهم مي‌نمايند و اين توافق و قرارداد هيچگونه مباينتي با مقررات قانوني ندارد.
ج - قراردادهايي كه ميان بانك و وام گيرنده و راهن منعقد ميشود.
در اينگونه قراردادها بانك مجاز نيست حساب راهن جهت وصول مطالبات خود برداشت نمايد زيرا راهن در قراردادهايي كه امضا ميكند قبول شرايط عمومي حساب جاري را امضا نكرده و صرفا به عنوان راهن در قرارداد حضور يافته است. چنانچه بانك بخواهد به مطالبات خود دست يابد مي‌تواند از طريق اقدامات اجرايي نسبت به تملك مرهونه اقدام نمايد و يا از حساب گيرنده تسهيلات با استناد به قبول شرايط عمومي حساب جاري توسط وي اقدام نمايد.
د - قراردادهايي كه ميان بانك و وام گيرنده و وثيقه‌گذار منعقد ميشود.
در اينگونه قراردادها نيز موقعيت وثيقه‌گذار از جهت قبول شرايط عمومي حساب جاري مشابه موقعيت راهن ميباشد و بانك جهت وصول مطالبات خود نمي‌تواند به استناد شرايط عمومي حسابجاري از موجودي حساب وثيقه گذار برداشت كند، زيرا وثيقه گذار چنين قراردادي را با بانك امضاء نكرده است، اما از طرف ديگر بانك مجاز ميباشد كه از سپرده‌اي كه وثيقه‌گذار به عنوان وثيقه در اختيار بانك قرار داده است برداشت كند كه ارتباطي به شرايط عمومي حساب جاري ندارد.
- وكالت مندرج در قراردادهاي بانكي:
در كليه قراردادهاي بانك كه در آن ضامن يا وام گيرنده شرايط عمومي حساب جاري از جمله بند 6 آن را پذيرفته‌اند بانك به عنوان وكيل بلاعزل از طرف ضامن يا وام گيرنده اختيار دارد كه راسا از حسابهاي آنها جهت وصول مطالبات خود برداشت نمايد. براي نمونه در قرارداد مشاركت مدني وارداتي در قبال تعهد ثالث در ماده 21 چنين آمده است: شريك و متعهد / متعهدين ضمن عقد خارج لازم شرايط عمومي حساب سپرده قرض‌الحسنه جاري بانك را كه جزء لاينفك اين قرارداد است قبول و امضا نمودند و ضمن عقد مزبور بانك ملي ايران را وكيل بلاعزل خود نمودند و به بانك حق و اختيار دادند كه بانك مطالبات خود ناشي از اين قرارداد را از موجودي حسابها و سپرده‌هاي متعلق به شريك و متعهد / متعهدين نزد هر يك از شعب و واحدهاي بانك ملي ايران و ساير بانكهاي كشور تامين و برداشت نمايد.
در اين ماده كه خود عقد خارج لازم ميباشد عقد ديگري به عنوان وكالت بلاعزل منعقد و ضميمه عقد لازم گرديده است. عقد لازمي كه در اين ماده به آن اشاره ميشود همان عقدي نيست كه تحت عنوان آن تسهيلات بانكي پرداخت ميشود؛ بلكه عقدي است كه خارج از عقد مذكور بوده و شرط بلاعزل بودن وكالت در آن نيز قيد گرديده است. وكالت منعقده نيز منافاتي با مقررات قانوني نداشته و ناشي از سلطه موكل بر اموال و دارايي خود كه بخشي از آن وجوه در حسابهاي بانكي است ميباشد.
توضيح: در بعضي از قراردادهاي بانكي، وام‌گيرنده و يا ضامن وي وكالتي را كه به بانك جهت برداشت از حسابهاي خودشان مي‌دهند ضمن عقد خارج لازم اعطاء كردهاند، و در برخي ضمن عقد بيع و در برخي ديگر ضمن عقد رهن و در بعضي نيز ضمن صلح مندرج در قرارداد. علت اين امر آن است كه وكالت مزبور، براي آنكه آثار و ويژگي‌هاي عقد لازم را بيابد بايد ضمن عقد خارج لازمي يا ضمن عقد لازم منعقد شود كه در قراردادهايي كه ماهيت آن جايز است بايد وكالت مزبور ضمن عقد خارج لازم داده شود؛ مانند قراردادهاي مشاركت بدون وثيقه غير منقول (بدون مرهونه) يا قرارداد جعاله. در برخي ديگر از قراردادها نيز لزومي به انعقاد عقد خارج لازم نيست و بانك تحت عنوان عقدي كه تسهيلات بانكي بوسيله آن پرداخت ميشود مي‌تواند وكيل بلاعزل وام‌گيرنده و ضامن وي در برداشت از حساب باشد مانند وكالت مندرج در فروش اقساطي يا قراردادهاي متضمن رهن غيرمنقول. در اينگونه قراردادها وكالت بانك به علت ضميمه شدن به قرارداد لازم، ويژگي‌هاي آن را در خصوص لازم بودن خواهد يافت و وام‌گيرنده و ضامن حق عزل بانك به عنوان وكيل را از خود سلب مي‌نمايند.
بنابراين با توجه به اينكه در قرارداد اعطاي تسهيلات بانك، وكيل گيرنده وام يا ضامن وي در برداشت از موجودي حسابهاي آنها است، در حدود اختيارات داده شده مجاز به برداشت از حساب ميباشد. حدود اختياراتي نيز كه در قرارداد اعطائي تسهيلات مشخص گرديده بدين شرح است:
اولا: بانك فقط مجاز به وصول مطالبات خود ناشي از اعطاي تسهيلات از اين طريق ميباشد و به غير از وصول مطالبات خود حق برداشت از موجودي را ندارد. مثلا بانك حق ندارد به منظور وصول ماليات يا مطالبات ارگان‌هاي دولتي و اشخاص از موجودي حساب امضا كنندگان قرارداد تسهيلات برداشت نمايد، مگر با وصول دستور صريح قضايي، همچنين بانك نمي‌تواند مطالبات ناشي از مثلا معامله ملكي يا اجاره بها را به استناد قراردادهاي تسهيلات و شرايط عمومي حسابجاري از حساب مشتري برداشت نمايد.
چنانچه بانك بخواهد خارج از قراردادي كه منعقد نموده جهت وصول مطالبات ديگر خود از همان اشخاص اقدام نمايند. ميبايست با استفاده از ضوابط موجود در قانون آيين‌دادرسي مدني (مواد 108 تا 120) نسبت به تامين خواسته از وجوه موجود در حسابهاي بانكي بدهكار و ضامن وي اقدام نمايد. بنابراين اختيارات بانك در خصوص برداشت از حساب ضامن يا وام گيرنده نامحدود نبوده و قيودي كه ذكر شد اقدامات بانك را در اين زمينه تا حدودي مقيد مي‌نمايد.
دلايل قانوني
1- ماده 10 قانون مدني.
2- مواد 15 قانون عمليات بانكداري بدون ربا و ماده 92 قانون ثبت اسناد.
- ماده 10 قانون مدني: قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد نموده‌اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است.
ماده 219 قانون مدني نيز بيان ميكند: عقودي كه طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين يا قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اينكه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.
در ماده 219 از عقود به طور كلي نام برده شده است و عقود معين و نامعين هر دو مشمول مقررات ماده 219 قانون مدني مي‌باشند. از طرف ديگر ماده 10 قانون مدني تمامي عقود نامعين را در خود جمع نموده است. اگرچه كلمه قرارداد را براي منظور خود به كار مي‌برد، مع‌الوصف با توجه به رابطه عموم و خصوص مطلق ميان عقد و قرارداد، جاي شبهه‌اي باقي نمي‌گذارد كه قراردادها اعم از عقود هستند و به همين اساس است كه ماده 10 قانون مدني دايره شمول وسيعي را به خود اختصاص داده است. مواد 10 و 219 قانون مدني بستر قانوني توافقات به عمل آمده در قراردادهاي بانكي هستند؛ توافقاتي كه براساس آن وام‌گيرنده و ضامن وي شرايط عمومي حساب جاري را پذيرفته و به بانك وكالت داده‌اند كه جهت وصول مطالبات خود از موجودي حسابهاي آنها برداشت نمايد. اين توافقات در واقع قراردادهايي هستند كه ماده 10 قانون مدني آنها را نافذ دانسته است و ماده 219 قانون مدني نيز طرفين را به اجراي آن ملزم ميكند.
ماده 92 قانون ثبت اسناد:
ماده 92 قانون ثبت در باب پنجم (اجراي مفاد اسناد رسمي) بيان ميكند: مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم لازم اجرا است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت آن باشد.
در ماده 92 كه هدف از آن حمايت قانوني و اجرايي از اسناد رسمي است تصريح گرديده كه اسنادي كه رسمي باشند و موضوع آن ديون باشد از آنجا كه خلاف مفاد اسناد رسمي ادعايي پذيرفته نميشود، نيازي به مراجعه به محاكم قضايي نيست. (ماده 70 قانون ثبت)
ماده 92 ناظر بر ماده 15 اصلاحي قانون عمليات بانكي بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن ميباشد كه برابر آن كليه قراردادهايي كه در اجراي اين قانون مبادله ميگردد به موجب قراردادي كه بين طرفين منعقد ميشود در حكم اسناد رسمي بوده و در صورتي كه در مفاد آن طرفين اختلافي نداشته باشند لازم‌الاجرا بوده و تابع آيين‌نامه اجرايي اسناد رسمي است.
بنابراين براي آنكه بانك قراردادهاي اعطا تسهيلات را جامه عمل بپوشد و متعهدين آن را اعم از وام‌گيرنده و ضامن موظف به اجراي قرارداد نمايد نيازي نيست كه بدوا به محاكم قضايي مراجعه نموده و نسبت به اخذ دستور قضايي مبني بر انسداد يا برداشت از حساب آنها اقدام نمايد. زيرا از يك طرف قراردادهاي منعقد شده با وام گيرنده و ضامن برابر ماده 15 قانون عمليات بانكداري بدون ربا در حكم اسناد رسمي بوده و از طرف ديگر برابر ماده 92 قانون ثبت مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم‌الاجرا ميباشد كه قراردادهاي بانك دلالت بر برداشت از حساب بدهكار و ضامن داشته و آن نيز به موجب قبول شرايط عمومي حساب جاري ضمن عقد خارج لازم يا ضمن عقدي كه قرارداد متضمن آن است، پذيرفته شده است.
هيات عمومي ديوان عالي كشور نيز طي راي وحدت رويه شماره 12 مورخه 16/3/1360 اشاره دارد: نظر به اينكه مرجع تظلمات عمومي دادگستري است فلذا به جز آنچه كه در قانون مستثني شده، انواع مختلف دعاوي از جمله دعاوي مربوط به اسناد رسمي و قبوض اقساطي لازم‌الاجرا در دادگاههاي دادگستري قابل استماع و رسيدگي است و حكم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاك مبني بر اينكه مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم دادگستري لازم‌الاجرا است منافات و مغايرتي با حق اختيار اقامه دعوي در دادگاههاي دادگستري ندارد و لازم‌الاجرا بودن اسناد مزبور مزيتي است كه در قانون براي چنين اسنادي در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طريق كه مصلحت و مقتضي بدانند براي احقاق حق خود اقدام نمايند.
بنابراين با توجه به راي مذكور، بانك در انتخاب طريق قضايي و طرح دعوي عليه وام گيرنده يا ضامن او و برداشت از حساب به استناد قرارداد رسمي لازم‌الاجرا و مواد 15 قانون عمليات بانكداري بدون ربا و ماده 92 قانون ثبت مختار ميباشد و همچنانكه قبلا اشاره شد اين اختيار بانك در قراردادهايي كه شخص ثالث راهن و يا وثيقه‌گذار سپرده است محدود گرديده است.
نتيجه:
1- به دلايل قراردادي و قانوني، بانك مجاز به برداشت از حساب بدهكار خود يا ضامن است، زيرا طبق قرارداد اعطاي تسهيلات وام‌گيرنده و ضامن شرايط عمومي حساب جاري از جمله بند 6 آن را پذيرفته و از طرف ديگر به بانك وكالت داده‌اند كه از حساب آنها برداشت كند.
2- قانون عمليات بانكداري بدون ربا در ماده 15 قراردادهاي بانكي را جزو اسناد رسمي لازم‌الاجرا (حكما) قرار داده است و به همين دليل ميتوان به استناد به ماده 92 قانون ثبت از طرح دعوي عليه بدهكار يا ضامن وي در محاكم قضايي خودداري نمود، در عوض بانك راسا از حساب آنها برداشت نمايد.
3- طرح شكايت كيفري نيز عليه كاركنان بانك به اتهام خيانت در امانت در صورت برداشت از حساب به دليل آنكه 1- سونيت خاص و عام در انجام جرم خيانت در امانت وجود ندارد. 2- در قراردادهاي منعقده بانك مجاز به برداشت از حساب ميباشد.
4- بدهكاري گيرنده تسهيلات و تشخيص آن نيز به عهده بانك گذاشته شده است وجاهت نداشته و اساسا اقدام بانك جنبه كيفري ندارد.
5- بانك در طرح دعوي حقوقي به منظور وصول مطالبات خود يا برداشت از حساب وام گيرنده يا ضامن وي مختار است.
منبع:lawtoday.ir
