تشکر از مدیران انجمن متفرقه
من چون تازه عضو انجمن شدم و هنوز پست هام به تعداد کافی نرسیده نمی تونم پیغام خصوصی بدم بنابراین تصمیم گرفتم این پست رو اختصاصی بابت تشکر از مدیران انجمن
متفرقه
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
Atghia,
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
،
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
بزنم.
خیلی ممنون از این دوستان که امکان فعالیت بنده رو فراهم کردند و این تاپیک رو مهم اعلام کردند.قطعا این کار موجب میشه که من هم با جدیت و حساسیت بیشتری تاپیک رو دنبال کنم.
نقش مشاورین املاک تنها ارائه مشاوره به مردم در امر خرید و فروش املاک است
دوست دارم قبل از اینکه بحث قبل رو ادامه بدم این مطلب رو که وظایف قانونی و اصلی یک مشاور املاک هست رو براتون بزارم.
این مطلب کمک شایانی می کنه که کلاهبرداری ها کمتر بشه و با قانون بیشتر آشنا بشین.
| رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون تنها نقش مشورتی را برای مشاورین املاک تعریف نموده و وظیفه آنها ارائه مشاوره به مردم و حلقه واسط خریدار و فروشنده هستند. |
|
دکتر "احمد تویسرکانی" افزود: امروزه مشاورین املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قولنامه های عادی می نمایند در حالیکه ابزار لازم جهت احراز مالکیت فروشنده در اختیار آنها نیست و خریداران بی خبر از صحت و سقم ادعای فروشنده هستند و در مواردی فروش یک ملک یا آپارتمان به افراد متعدد یا تعارض در حدود و ثغور ابعاد املاک به ویژه در شهرهای بزرگ، عوارض و مشکلات گوناگون حقوقی، اقتصادی و اجتماعی پدید می آید. وی یادآور شد: معتبرترین حوزه تعریف شده قانونی برای انجام معاملات، دفاتر اسناد رسمی هستند که با همکاری واحدهای ثبتی آخرین وضعیت املاک را در اختیار داشته و اطلاعات مطمئن و موثقی را به متقاضیان خرید یا فروش ارائه می نمایند و مشاورین املاک باید دالان ارتباط مردم با دفاتر اسناد رسمی باشند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: این سازمان آمادگی دارد برابر قانون و مقررات نسبت به حمایت از مشاورین املاک با اعمال نظارتها و برنامه های مناسب اقدام کند. وی در بخش دیگری از صحبت های خود به نقش ادارات اجرای اسناد رسمی در واحدهای ثبتی اشاره کرد و گفت: باید تلاش کرد اقبال و گرایش مردم به مطالبه حقوق قانونی خود بر اساس مفاد اسناد رسمی در اختیارشان از طریق ادارات اجرای اسناد رسمی بیشتر شود و اطمینان یابند که دست یابی به حقوق آنها از طریق دفاتر اجرای اسناد رسمی سهل تر و سریعتر از طی فرآیند دادرسی در محاکم خواهد بود. تویسرکانی ترسیم افقهای وسیع در ادارات اجرا را یک امر مهم برشمرد و گفت: نقش ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی از جهات مختلف دارای اهمیت است و می توانند به عنوان نقطه ثقل واحدهای ثبتی، بخش زیادی از بار دادگستری ها را کاهش داده و دعاوی زیادی را حل و فصل نمایند و روند رسیدن به حق و حقوق افراد با ظرفیت اسناد رسمی می تواند بسیار کوتاه و سریع باشد. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از اجرای نرم افزار سیستم مدیریت پرونده های اجرای اسناد رسمی در سطح 80 حوزه ثبتی از جمله تمامی مراکز استانهای کشور خبر داد و گفت: در آینده نزدیک تمام 420 واحد ثبتی کشور به این نرم افزار مجهز خواهد شد. تویسرکانی در بیان فواید راه اندازی این نرم افزار گفت: امکان گزارش گیری لحظه ای و اعمال نظارت مستقیم بر تمامی اقدامات دفاتر اجرای اسناد رسمی و تعبیه سیستم پردازش مالی برای محاسبه حقوق دولت که از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد، از توانمندیهای این نرم افزار است. در این جلسه پیرامون روند اجرای طرحهای نرم افزاری در حوزه های مختلف سازمان بحث و تبادل نظر شد.
منبع:
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
خانه ارزان می شود یا گران؟؟؟(قسمت 1)
این سوالی هست که این روزا هر کسی به من می رسه ازم می پرسه.
اما جوابش:بهترین جوابی که میشه بدم که دردسری هم تولید نکنه و تقریبا به واقعیت هم نزدیک تر باشه اینه که بگم نمی دونم.
ولی یه سری بحث های منطقی رو میشه مد نظر داشت.
مثلا هدف کاهش بهای خانه در تهران هست ولی اگرم این اتفاق بیفته این کاهش شامل خانه های لوکس و مناطق در حال توسعه نمی شه.یا اگرم بشه به این صورته که مثلا از متری 5.2 میلیون به 5 میلیون برسه که به نظر من تغییر محسوسی نمی تونه باشه.
حالا چرا؟
ببینید مثلا شما با انبوه سازی قصد کاهش قیمت در یک منطقه رو دارید خب تا اینجا همه چیز درست و خوب اما بیاید ببینیم تو انبوه سازی قیمت چه چیز هایی کاهش پیدا می کنه.
1)هزینه طراحی و مهندسی.(یک نقشه تیپ چندین بار تکرار میشه.)
2)سود حاصل از فروش هر واحد(چون تعداد بالایی ساخته شده و سرمایه بسیار زیادی گذاشته شده سرمایه گذار ها مایل هستند که حداقل اصل سرمایه خیلی زود برگرده و
بنابراین به سود کمتر و در عوض فروش بیشتر قانع میشن.)
3)به خاطر خرید های انبوه یه مبلغی در کل هر فاکتور خرید کمتر میشه ولی از اون طرف هزینه انبارداری و نگهبانی همین مقدار رو جبران میکنه یعنی صفر صفر.
4)کاگرها به خاطر انجام کارهای مشابه برای هر ساختمان و طبقه کمی مسلط تر شده و کار بیشتری در مدت کمتر انجام میدن.
5)هزینه نصب وسایل کمتر میشه.مثلا شرکتی که آسانسور ساختمان رو نصب می کنه با یه قرداد مبلغ کمتری برای نصب در انبوه سازی میگیره.
خب حالا حدس بزنید تمام کارهای بالا به بهترین شکل انجام بشه.حدس می زنید چقدر در ساخت هر مترمربع کاهش هزینه هست؟
طبق محاسباتی که من خودم انجام دادم و از یه مهندس متره هم برای تاییدش سوال پرسیدم.به یه عددی نزدیک 10 تا 17 درصد رسیدم.
پس مثلا یه واحد 80 متری که در ساخت معمولی متری مثلا 4 تومان به فروش می رسه در انبوه سازی نهایتا باید متری 3.4 میلیون به فروش برسه.پس یه واحد 320 میلیونی میشه 280 میلیون.خب برای کسی که می خواد بخره به نظر من کاهش زیادی نیست چون کسی که 280 میلیون رو داره قطعا به زودی 320 میلیون هم خواهد داشت و ترجیحش بر اینه که جای بهتری زندگی کنه.(استثنا هم هست قطعا ولی من اکثر مواردی که خودم مشاهده داشتم رو گفتم.)
ادامه دارد..............................هنوز کامل صحبتم تموم نشده دوستان مخالف این مطلب یه مقدار صبر پیشه کنند.بعد تکمیل میشه در حد تاپیک بحث کرد.
خانه ارزان می شود یا گران؟؟؟(قسمت 2)
می دونم که خیلی به این موضوع علاقه مندی وجود داره سعی می کنم بیشتر و زودتر کاملش کنم.
چون وقتم خیلی محدود و کمه مطالب خیلی کوتاه و خلاصه هست.ببخشید.
بررسی عرضه و تقاضا و حباب قیمتی.
حباب قیمتی چیه؟
هر چیزی یه ارزش واقعی داره اگر بنا به شرایطی قیمت از اون ارزش واقعی بیشتر بشه به اون بخش اضافه شده به قیمت واقعی میگن حباب.
مثلا برای سکه یه فرمولی هست که با یه سری پارامتر می تونید قیمت واقعیش رو در بیارید و از قیمت روز بازار کم کنید تا مقدار حباب رو پیدا کنید.
عینا برای مسکن هم فرمول داره و می تونید قیمت واقعی رو حساب کنید.(اگر علاقه داشته باشید می گم فرمولشو ولی سعی می کنم به جای گفتن فرمول بهتون این طوری راهنمایی کنم که مثلا اگر فلان منطقه و محل رو به فلان قیمت بخرید قیمت واقعی اینه و حباب قیمتیش اینه.این طوری خیلی منطقی تره.)یه راه ساده تر هم به رنگ آبی پایین توضیح می دم.
حالا این حباب خودش علت های خیلی زیادی داره که اگر برسم تک تک علت هاشو بهتون می گم.
عرضه و تقاضا:
تقاضا:نیاز کشور ما در هر سال بین 500 تا 600 هزار واحد مسکونی هست و به زودی تا 10 یا 15 سال آینده به 1000000 می رسه.
عرضه :بین 80 تا 100 هزار واحد هست.
پس تا همینجا بدون فرمول خودتون می فهمید که چون عرضه یک پنجم تقاضا هست پس قیمت در اکثر مناطق حدودا 5 تا 6 برابر قیمت واقعی هست.مثلا اگر بلوار ایکس متری 15 تومن هست حدود 12 میلیونش حباب هست و قیمت واقعی حدود 3 تومن هست.
دقیقا این اعداد و ارقام میانگینه یعنی یه جا ممکنه قیمت واقعی 20 میلیون هم باشه ولی الان داره مثلا 15 میلیون فروخته می شه(که بهش میگن شیرین).و بر عکسشم باز صادقه مثلا متری 2 تومان می ارزه تازه با حباب ولی متری 5 تومن فروخته می شه.پس این روش تقریبی هست و از یه منطقه با منطقه دیگه فرق می کنه.
ادامه دارد..................................
خانه ارزان می شود یا گران؟؟؟(قسمت 3)
امروز سعی می کنم یه سری بعد های دیگه قضیه رو براتون بگم.بازم ببخشید که کوتاه هست چون وقتم محدود هست.
توی بحث عرضه و تقاضا یه نکته مونده بود که الان می گم.این قضیه عدم برابری عرضه و تقاضا یه مقدار زیادیش به خاطر توانایی پایین مهندسین عمران هست.الان انقدری سواد مهندسین عمران متاسفانه تعصف بار هست که حد نداره.حتی توی یه متن معمولی که می نویسند مثل نامه های اداری و ....... کافیه ببینید که چند تا فقط غلط املایی هست.حالا من کاری به محاسبات و .... چیزای دیگه ندارم.در ضمن توان ساخت و ساز هم برای این افراد به شدت پایین هست تا جایی که ما تو جریان کاری هستیم مهندسین لیسانس اجازه طراحی بیشتر از 5 یا 6 طبقه رو ندارن علت اصلیشم ضوابط طراحی حاکم هست که تا 6 طبقه به اصطلاح خودشون میگن طراحی خطی هست ولی بیشتر از 6 طبقه دیگه لزوما طراحی خطی پاسخگو نیست.
الان اکثر خانه های در حال ساخت توی تهران 4 یا 5 طبقه هست.علتشم همونطور که گفتم ضعف مهندسی و کم سوادی هست.در ضمن تعداد زیاد متقاضیان و فارغ تحصیلان رشته عمران هم به قدری زیاد شده که بحث عرضه و تقاضای مهندس و کارگر (عمله و بنا) رو هم به هم ریخته به طوری که دستمزد ماهانه کارگران از مهندسین بیشتر شده.
در بعضی از پروژه های در حال ساخت حتی مهندسینی هستند که رایگان مشغول کار هستند به خاطر همین مسایل.الان مهندس پایه نمی دونم چند با چند سال سابقه هم داریم فقط چون نیاز به حق امضاش بوده توی شرکت مشغوله با ماهی 200 تومان.
حالا کلا حرفم این نیست که همه مهندسا بی سواد هستن یه سری آدم نخبه و با هوش و سواد خارق العاده هم داریم ولی به اندازه انگشتان یک دست.اگر بخوام درست تر بگم مثلا از 100 تا مهندس عمرانی که ما می بینیم 80 تا حقوق های زیر 1 میلیون دارن.یه 15 تایی بین 2 تا 5 میلیون.یه 5 تایی بیش از 5 حتی تا 10 میلیون و بیشتر هم شاید برسه.
توی بحث مشاور املاک هم همینه ها الان مغازه هست همینجا که ما هستیم 7 تا جوان شیشه ای با 2 تا دختر شیشه ای تر از صبح تا شب نشستن فقط یا مواد مصرف می کنن یا مشتری ها رو گمراه می کنن.یکی از مشتری ها تعریف می کرد رفته یه ربع راجع به خونه ای که برای اجاره می خواد صحبت کرده یارو تو حالت فریز بوده(حالت بعد از مصرف مواد) اصلا نفهمیده اینا تو مغازه هستن.همین ها هم شغل ما رو خراب می کنن هم شان شخصیتی ما رو.خیلی ها هم یادشون می ره که یک مشاور کارش فقط مشاوره هست نه تعیین قیمت و دخالت تو چیزایی که هیچ ربطی نداره بهشون.مثل اینکه شما برید پیش مشاور تحصیلی بگید ما فلان درسمون ضعیفه به جای برنامه ریزی بیاد تبلیغ یه کتاب کمکی گرون رو بکنه.
الان دیگه دوره 5 طبقه و 4 طبقه نیست.باید بریم به سمت برج های چند ده طبقه تا قیمت مناسب همه اقشار بشه و در ضمن باید مهندسین هم رتبه بندی خیلی دقیقی بشن تا توانایی های هر کس مشخص باشه.الان یکی بیاد بگه فلانی یکی رو معرفی کن تا ما یه ساختمون مثلا 20 طبقه بسازیم واقعا کمتر از 3 نفر و شرکت ما بتونیم معرفی کنیم.
