درود برخوانندگان گرامی.
اطلاعاتی درباره ملک و املاک برای شما در اینجا می گذاریم.
درود برخوانندگان گرامی.
اطلاعاتی درباره ملک و املاک برای شما در اینجا می گذاریم.
نحوه قیمت گذاری اجاره و فروش املاک در تهران و ایران
قیمت ملک به چند فاکتور مهم بستگی دارد ولی دو فاکتور کاملا مهم است:
- وضعیت سند
- سن آپارتمان
وضعیت سند
- سند طلق تک برگ بهترین سند است و هیچ مشکلی ندارد. قیمت فروش و اجاره این املاک از بقیه انواع سند بیشترین است.
- بسیاری از املاک آپارتمانی و خانه کلنگی در تهران و شهرستانها صاحبش فراری است و ساکنینش فاقد سند هستند و ملک به تملک بنیاد مستضعفان نیامده و دولت خبر ندارد. اجاره و فروش این املاک ارزانترین است. (بسیاری دیگر در محله های مختلف تهران حتی نقاط متمول نشین سند دستی و قولنامه ای غیر ثبت دارند که از کسی خریداری کرده ولی سند ثبت ندارند.
- مجتمع های آپارتمانی زیادی در تهران و شهرستانها ساخته شده به این نحو که ساختمان کلنگی سند نداشته و باندهای حکومتی وساطت کرده و برج و ساختمان آپارتمانی چند طبقه ساخته اند.
- املاکی ها در آگهی ها اکثرا قیمت بی سند یا سند غیر طلق را میزنند و دارندگان طلق خیال می کنند ملکشان چنین قیمت ارزانی دارد و مشاوران املاک املاک طلق را ارزان خریداری و 3 تا 20 برابر قیمت می فروشند!
- نکته: یک دوست مشاور املاک نظر زیر را به زیر این مطلب پیام گذاشته اند که عقیده درستی به نظر میرسد: "توجه فرمایید ملک سند طلق نیز باید بنچاقهایش مطالعه شود که سابقه بدی نداشته باشد از لحاظ وقف و بنیاد و فرمان امام و ..."
سن آپارتمان
- قیمت هیچ آپارتمانی از قدر السهم آن از زمین یعنی عرصه کمتر نیست.
- مشاوران املاک وقتی ملک سن دار را می فروشند یا اجاره میدهند سالی نیم درصد از قیمت آن کم می کنند ولی وقتی میخواهند توی سر بزنند تا حداکثر درصد در سال از قیمت آپارتمان کم میکنند.
- برخی آپارتمان 40 سال به قبل را کلنگی معرفی میکنند برخی آپارتمان 25 سال به قبل را ولی 25 سال مربوط به زمان قدیم است که املاک با خشت و گل و تاق ضربی ساخته میشد برخی امروزه آپارتمانهای 60 ساله تهران را هم کلنگی نمیدانند.
مثال محاسبه قیمت آپارتمان بازسازی نشده:
(قیمت حدودی منطقه 5 تهران در لحظه نگارش زمستان 1400)
قیمت آپارتمان نوساز = 60 میلیون تومان هر متر مربع
قیمت زمین یا کلنگی در همان نقطه = 120 میلوین تومان هر متر مربع
40 واحد 70 متری روی 1000 متر زمین ساخته شده است
قیمت زمین = 120 میلیون در 1000 متر = 120 میلیارد تومان
قدر السهم هر واحد= 25 متر
حالا اگر آپارتمان در 40 سالگی کلنگی شود قیمت این آپارتمان 40 ساله از 25 متر قدرالسهمش کمتر نیست یعنی 25 متر در 120 میلیون که برابر میشود با 3000 میلیارد تومان و چون 70 متر است 42 میلیون تومان قیمت هر متر مربع 40 ساله است ( 70 ساله هم همین قیمت است).
حال اگر قیمت نوساز 60 میلیون باشد 60-42= 18 میلیون که تقسیم بر 60 کنیم معادل با 30 درصد افت میشود و یعنی سالی 75صدم یک درصد (کمتر از یک درصد) افت قیمت ساختمان 40 ساله بازسازی نشده است.
مهمترین نکته این است که هیچ آپارتمانی حتی سوخته و تخریب شده از قدرالسهم زمینش ارزانتر نیست!
نکات مهم در قیمت ملک عبارتند از:
- وضعیت سند
- سن ملک اعیانی
- موقعیت محلی
- مصالح ساخت
- نحوه و نقشه ساخت
توجه فرمایید در موقعیت مکانی در یک محله ، بدترین جای محله تا بهترین جای محله حدود 5 درصد تفاوت قیمت دارد. مثلا بهترین نقطه شهران 5 درصد از بدترین نقطه شهران تهران گرانتر است. چنین نیست که بهترین نقطه یک محله 20 درصد یا 50 درصد گرانتر باشد. برخی املاکی ها مثلا بهرتین نقطه را می خواهند 20 درصد یا گاه 50 درصد گرانتر به مردم قالب کنند!
سند طلق با تک برگ فرق داره؟