آموزش عناوین اقتصادی و بورسی

در اینجا با اصول اولیه ی بورس و ... آشنا شوید

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]

چکیدهیکی از بزرگترین چالشهای کارآفرینان و شاید مهمترین مانع آنها برای راه‌اندازی کسب‌وکارشان، کمبود منابع مالی برای تامین نیازهای سرمایه‌ای است. این مقاله با فهرست کردن روشهای گوناگون تامین مالی تلاش دارد به معرفی جامعی از این منابع پرداخته و توانمندیها و نارساییهای هر روش را تا حد امکان به طور مشروح معرفی کند. شایان ذکر است که گرچه برخی از منابع تامین مالی که در این مقاله معرفی خواهند شد، تاکنون در ایران رایج نبوده است، اما ذکر آنها می‌تواند چشم‌انداز روشنی را برای استفاده از این ابزارها فراهم سازد و فعالان عرصه‌های مختلف را از ماهیت آنها آگاه سازد.مقدمهبه دست آوردن وجوه مورد نیاز برای راه‌اندازی کسب‌وکارها، همواره به عنوان یک چالش برای کارآفرینان مطرح بوده است. فرایند به دست آوردن وجوه مورد نیاز ممکن است ماهها به طول انجامد و کارآفرینان را از حرفه مدیریت کسب‌وکارها منصرف کند. از سوی دیگر، بدون تامین مالی کافی، کسب‌وکارهای نوپا هرگز به موفقیت نخواهند رسید. کمبود سرمایه‌گذاری عاملی موثر در شکست بسیاری از کسب‌وکارهاست، با این حال به دلیل نرخ بالای مرگ و میر کسب‌وکارهای کوچک جدید، موسسات مالی تمایل چندانی به قرض دادن وجوه یا سرمایه‌گذاری در آنها ندارند. فقدان سرمایه کافی، کسب‌وکار نوپا را با رها ساختن بر بنیان مالی ضعیف، مستعد شکست خواهد کرد.سرمایه‌ای که کارآفرینان برای راه‌اندازی کسب‌وکارهایشان نیاز دارند، کاملا همراه با ریسک است، چرا که سرمایه‌گذاران در این کسب‌وکارهای نوپا در قبال امکان دستیابی به پاداشهای چشمگیر (سودسرمایه‌ای) باید برای احتمال از دست دادن کل سرمایه تزریق شده خود آماده باشند.منابع تامین مالی کارآفرینانطیف گسترده‌ای از منابع تامین مالی (با امکان‌پذیری و هزینه‌های گوناگون)، در دسترس کارآفرینان قرار دارد و روشهای متفاوتی برای طبقه‌بندی آنها پیشنهاد شده است. در یک طبقه‌بندی از این منابع، دیکینز و فریل (2003) منابع مالی شرکتهای کارآفرینی را به دو دسته درونی و برونی بخش‌بندی کرده‌اند. در گزارشی که توسط شرکت مالی «امکو» ارائه شده است، منابع مالی به سه دسته منابع سهام (حقوق صاحبان سهام)، منابع بدهی (استقراض) و دیگر منابع دسته‌بندی شده بودند. در یک تقسیم‌بندی دیگر، کاردلو (1999) منابع مالی در دسترس کارآفرینان را به دو دسته تقسیم کرده است: منابع غیررسمی و منابع رسمی. در این مقاله با تلفیق تقسیم‌بندیهای فوق، منابع به چهار دسته تقسیم شده است. این چهار دسته عبارتند از:

• منابع خصوصی تامین مالی؛
• منابع تامین مالی از طریق بدهی (استقراض)؛
• منابع تامین مالی از طریق سرمایه (حقوق صاحبان سهام)؛
• منابع داخلی تامین مالی؛

در ادامه هر یک از این منابع به گونه‌ای تفصیلی مورد بحث قرار خواهد گرفت.

1. منابع خصوصی تامین مالی:

اولین منبعی که کارآفرینان جهت تامین وجوه موردنیاز برای راه‌اندازی کسب‌وکارهایشان، به آن رجوع می‌کنند، منابع خصوصی است. برای این گروه محاسبات ریسک و بازده، به مانند دیگر گروه‌هادارای اولویت نخست نیست.

• منابع شخصی (پس اندازهای شخصی) ):

نخستین جایی که یک کارآفرین در جستجوی پول به سراغ آن می‌رود، منابع مالی شخصی اوست. این منبع ارزانترین منبع مالی در دسترس است. ظاهرا کارآفرینان منافع خودکفایی را مشاهده نموده‌اند، به‌طوری‌که رایج‌ترین منبع تامین وجوه سرمایه‌ای که برای کسب‌وکارهای کوچک به کار می‌رود، از محل صندوق شخصی کارآفرینان تامین می‌شود.

• دوستان و بستگان:

پس از صرف وجوه شخصی، کارآفرین به دوستان و بستگانی روی می‌آورد که ممکن است تمایل داشته باشند تا در کسب‌وکار او سرمایه‌گذاری کنند. به دلیل روابط آنها با کارآفرین، احتمال زیادی وجود دارد که این افراد سرمایه‌گذاری کنند. آنها اغلب صبورتر از دیگر سرمایه‌گذاران هستند. با وجود این انتظارات غیرواقع‌گرایانه یا ریسک‌های درست درک‌نشده، از خطرهای این سرمایه‌گذاریهای خانوادگی است. برای پرهیز از چنین مسائلی کارآفرینان باید صادقانه فرصت سرمایه‌گذاری و ریسک‌های آن را معرفی کنند تا در صورت شکست، دوستان و بستگان را با خود بیگانه نسازند.

1. منابع تامین مالی از طریق بدهی (استقراض)

تامین مالی از طریق بدهی شامل وجوهی است که مالکان کسب‌وکارهای کوچک استقراض کرده‌اند و باید به همراه بهره آن را بازپرداخت کنند. بسیاری ازکارآفرینان به نوعی از سرمایه ناشی از بدهی (استقراض) برای راه‌اندازی شرکتهای خود بهره می‌برند. اگرچه وجوه قرض گرفته شده به کارآفرین این اجازه را می‌دهد که مالکیت کامل شرکت را در اختیار داشته باشد، با این حال او باید بدهی ایجاد شده در ترازنامه را تعهد کند و به همین ترتیب آن را به همراه بهره متعلق به آن، در آینده بازپرداخت کند. افزون بر این، به دلیل ریسک بیشتر کسب‌و‌کارهای کوچک، آنها باید نرخ بهره بیشتری را نیز پرداخت کنند. با وجود این، هزینه‌های تامین مالی از طریق استقراض اغلب پایین‌تر از تامین مالی از طریق سهام بوده و برخلاف تامین مالی از طریق سهام متضمن رقیق شدن مالکیت کارآفرینان در شرکت نیست.کارآفرین که بر جستجوی تامین مالی از طریق استقراض است، به سرعت با دامنه گسترده‌ای از گزینه‌های اعتباری روبرو می‌شود. در ادامه منابع تامین مالی از طریق بدهی (استقراض) مرور خواهد شد.

• بانک‌های تجاری

بانک‌های تجاری بیشترین تعداد و بیشترین تنوع وامهای کسب‌وکارهای کوچک را ارائه می‌کنند. مالکان کسب‌و‌کارها، بانک‌ها را به عنوان اولین قرض‌دهندگان مدنظر قرار می‌دهند. بانک‌ها غالبا در فعالیتهای اعطای وام خود محافظه‌کارانه عمل می‌کنند و ترجیح می‌دهند تا در هنگام تخصیص وامهای خود به کسب‌و‌کارهای کوچک، آنها را به شرکتهای در‌حال فعالیت اعطا کنند تا به یک شرکت نوپای با ‌ریسک بالا. چنانچه بانکی در اعطای وام خود به یک شرکت دچار اشتباه شود، ترجیح می‌دهد که جریان وجوه نقد کافی برای بازپرداخت وام موجود باشد. نخستین پرسشی که هنگام ارزیابی طرح کسب‌و‌کار کارآفرینان در ذهن بیشتر بانکداران نقش می‌بندد این است که «آیا این کسب‌وکار قادر به ایجاد وجوه نقد کافی برای بازپرداخت وامی هست که دریافت کرده است ؟» گرچه بانک‌ها برای تضمین وامهایشان بر وثیقه متکی هستند ولی آنچه بازپرداخت وام را در موعد مقرر تضمین می‌کند جریان نقد کافی شرکت است. از سوی دیگر، تهیه وثایق و راکد گذاردن آن نیز برای شرکتها هزینه‌هایی را در بردارد.

• وام های کوتاه‌مدت:

وامهای کوتاه‌مدت که برای کمتر از یکسال در نظر گرفته شده‌اند، رایج‌ترین نوع وامهای تجاری اعطاء شده به بنگاه‌های کوچک است. این وجوه نوعا برای پرکردن حساب سرمایه در گردش برای تامین مالی خرید موجودی بیشتر، بالا بردن برونداد (محصول)، تامین مالی فروش اعتباری و یا بهره‌گیری از تنزیل نقدی به کار می‌رود. این وام هنگامی بازپرداخت می‌شود که موجودی به وجوه نقد تبدیل شود.

• وام‌های میان‌مدت و بلند‌مدت:

وامهای میان‌مدت و بلند‌مدت برای مدت یکسال یا بیشتر ارائه می‌گردد و معمولا در افزایش سرمایه ثابت به کار می‌رود. بانک‌ها این وامها را برای راه‌اندازی و آغاز به‌کار یک کسب‌و‌کار، ساخت یک کارخانه، خرید املاک و تجهیزات و تامین وجوه برای دیگر سرمایه‌گذاریهای بلندمدت اعطا می‌کنند. بازپرداخت این وام معمولا ماهیانه یا فصلی تعیین می‌شود.

• خط‌های اعتباری و اعتبارات اسنادی:

یک خط اعتباری به منظور حفظ جریان نقدی مثبت، وجوه کوتاه‌مدتی را به شرکت ارائه می‌کند، سپس هنگامی که در مراحل بعد شرکت توانست مبالغ مورد نظر را به دست آورد، این وام بازپرداخت می‌گردد. یک مزیت خط اعتباری این است که تا زمانی که وجوه، بازپس گرفته نشود بهره‌ای به آن تعلق نمی‌گیرد، در حالی که در زمان نیاز جریان نقدی این خط فورا در دسترس واقع می‌گردد. اعتبار اسنادی نیز می‌تواند در هنگام معامله با یک توزیع‌کننده جدید که ممکن است از نظر اعتباری شرکت دارای تضمین کافی نباشد، به کار گرفته شود. در چنین زمانی بانک می‌تواند با ارائه یک اعتبار اسنادی، پرداخت به شرکت را ضمانت کند.

• وام‌دهندگان به پشتوانه دارایی (وام رهنی)):

وام‌دهندگان به پشتوانه دارایی، این امکان را برای کسب‌و‌کارهای کوچک فراهم می‌سازند تا وجوهی را از طریق وثیقه گذاردن داراییهای بعضا بیکار خود (حسابهای دریافتنی، موجودیها، تجهیزات ثابت و...) قرض بگیرند. حتی شرکتهای غیرسود‌ده که صورتهای مالی آنها نمی‌تواند متصدیان وام را برای پرداخت وامهای رایج متقاعد کند، می‌توانند وامهای با پشتوانه دارایی را دریافت کنند. چنین شرکتهایی که جریان نقدی ضعیف دارند اما از لحاظ دارایی غنی هستند از این طریق می‌توانند از داراییهای نابهره‌ور خود برای تامین مالی توسعه شرکت و یا عبور از بحرانهای مالی استفاده کنند.

• اعتبار تجاری:

فروشندگان و عرضه‌کنندگان معمولاً خرید مواد اولیه و قطعات شرکتها را به مدت 30 تا 90 روز یا بیشتر با نرخ بهره معین تامین مالی می‌کنند.

• عرضه‌کنندگان تجهیزات:

بیشتر فروشندگان تجهیزات از طریق ارائه تسهیلات خرید، مالکان کسب‌و‌کارها را تشویق می‌کنند تا تجهیزات مورد نیاز خود را از آنان خریداری کنند. این روش تامین مالی تا حدود زیادی مشابه اعتبار تجاری است. معمولاً فروشندگان تجهیزات، یک شرایط اعتباری منطقی با پرداخت منصفانه که در طول عمر تجهیزات به طورمتعادل تقسیط شده باشد را پیشنهاد می‌کنند.

• شرکتهای تامین مالی تجاری:

شرکتهای تامین مالی تجاری انواع مشابهی از وامهای بانکی را در اختیار قرار می‌گذارند و معمولاً ریسک بیشتری را نیز نسبت به رقیبان محافظه‌کارشان، در پرتفوی وامهایشان تقبل می‌کنند. این شرکتها معمولاَ گزینه‌های اعتباری بسیاری را همانند بانک‌های تجاری پیشنهاد می‌کنند، با وجود این به دلیل اینکه وامهای آنها دربردارنده ریسک بیشتری است، شرکتهای تامین مالی تجاری نرخ بهره بیشتری را نسبت به بانکهای تجاری درخواست می‌کنند.

• مؤسسات وام و پس‌‌انداز:(S&Ls)

تخصص موسسات وام و پس‌‌انداز در ارائه وامهایی برای داراییهای واقعی است. علاوه بر نقش سنتی آنها در ارائه وامهای رهنی برای مسکن، این موسسات منابع مالی را برای داراییهای تجاری و صنعتی نیز ارائه می‌کنند. در یک وام نوعی تجاری یا صنعتی، مؤسسات وام و پس‌‌انداز تا 80 درصد از ارزش دارایی را با برنامه‌ زمانی بازپرداخت تا 30 ‌سال قرض خواهند داد.

• کارگزاری‌ها:

در برخی کشورها کارگزاریها نیز در زمره شرکتهای وام‌دهنده جای می‌گیرند و بسیاری از آنها وامهایی را در نرخهای کمتر از نرخ بهره بانکی به مشتریانشان ارائه می‌دهند. این وامهای پوششی، نرخهای بهره کمتری دارند، چراکه از پشتیبانی وثیقه‌هایی - سهام و اوراق قرضه موجود در پرتفولیوی مشتری- برخوردارند که باکیفیت و باتوان نقدشوندگی بالا هستند. نرخ بهره تعیین شده بستگی به نرخی دارد که کارگزار خود برای وام گرفتن آن مبالغ پرداخته است.

• شرکت‌های بیمه:

در دیگر کشورها برای بسیاری از کارآفرینان، شرکتهای بیمه عمر می‌توانند منبع مهم دستیابی به سرمایه کسب‌و‌کار تلقی شوند. شرکتهای بیمه دو نوع اساسی وام را ارائه می‌کنند. وامهای بیمه‌نامه‌ای و وامهای رهنی. وامهای بیمه‌نامه‌ای بر پایه مبالغی ایجاد شده است که از طریق حق بیمه پرداخت می‌شود. این وامها توسط بهترین نوع وثیقه‌ها تضمین می‌شوند (پول نقدی که مالک کسب‌و‌کار قبلاً و از طریق حق بیمه پرداخته است). اساساً شرکت بیمه پول شخص کارآفرین را به خود او قرض می‌دهد و به دلیل آنکه قاعدتا با هیچ ریسک نکولی مواجه نمی‌شود، این وامها در نرخ بهره‌های مطلوب ارائه می‌شوند. شرکت‌های بیمه همچنین وامهای رهنی بلندمدتی را برای خرید داراییهای واقعی ارائه کرده‌‌اند. این نوع وامها بر پایه ارزش دارایی واقعی خریداری شده، قرار گرفته‌‌اند. شرکتهای بیمه تا 75 یا 80 درصد از ارزش املاک و مستغلات را پوشش می‌دهند و به شرکت اجازه می‌دهند تا جدول زمانی بازپرداخت بیش از 25 یا 30 سال را بر عهده گیرد.

• اتحادیه‌های اعتباری:

اتحادیه‌های اعتباری که تحت مالکیت اعضای خود قرار دارند، شناخته‌شده‌ترین مؤسسات برای ارائه وامهای مصرفی و خودرو به شمار می‌روند. با وجود این اکنون بسیاری از آنها خواهان آن هستند که وجوهی را برای راه‌‌اندازی کسب‌و‌کارها به اعضای خود قرض دهند. اتحادیه‌های اعتباری وام خود را به هر شخصی ارائه نمی‌دهند، بلکه جهت واجدالشرایط شدن برای دریافت وام، یک کارآفرین می‌بایستی به عضویت یک اتحادیه اعتباری درآید.

• اوراق قرضه

اوراق قرضه غالباً به عنوان منبع شناخته شده تامین مالی برای شرکتهای بزرگ محسوب می‌شوند. گرچه کسب‌و‌کارهای کوچکتر کاندیدای مناسبی برای صدور اوراق قرضه نیستند، با وجود این برخی از شرکتهای کوچک هنگامی که با پاسخ منفی دیگر قرض‌دهندگان مواجه می‌شوند، اوراق قرضه را منبعی مناسب برای تامین وجوه مورد نیاز خود می‌یابند.

• عرضه‌های خصوصی:

فرایندی است که طی آن شرکت برای استقراض و صدور اسناد تعهدآور تنها به معدودی از وام‌دهندگان ـ معمولاً شرکتهای بیمه یا صندوقهای بازنشستگی ـ روی می‌آورد و استقراض از طریق انتشار عام اوراق انجام نمی‌گیرد. بدهی عرضه خصوصی پیوندی است میان یک وام معمولی و اوراق قرضه، چرا که به صورت بالذات یک اوراق قرضه محسوب می‌شود اما شرایط آن به مانند وام به نیازهای فردی قرض گیرنده بستگی دارد. اوراق بهاداری که به عرضه خصوصی تبدیل شده است، چندین مزیت را نسبت به وامهای عادی بانکی داراست که از جمله آنها می‌توان به نرخ بهره ثابت، سررسید بلندمدت‌تر، محدودیتهای کمتر و نهایتا ریسک‌پذیری بیشتر سرمایه‌گذاران خصوصی اشاره کرد.

• کمک‌های دولتی:

در بسیاری از کشور‌ها، دولتها برای کمک به کارآفرینان در راه‌‌اندازی کسب‌و‌کارهای نوپا و یا در حال رشدشان، تسهیلاتی را با نرخ بهره پائین یا بازپرداخت بلندمدت اعطا می‌کنند. بنا به مقتضیات مکانی، در این بخش به سازمانها و نهادهای گوناگونی که در ایران، گزینه‌هایی از این نوع منابع مالی را در اختیار کارآفرینان می‌گذارند، اشاره می‌شود.

1. صندوق حمایت از فرصتهای شغلی؛
2. صندوق تعاون کشور؛
3. دفتر همکاریهای ریاست جمهوری؛
4. بانک کشاورزی؛
5. سازمان همیاری اشتغال جهاد دانشگاهی؛
6. سازمان صنایع کوچک؛
7. سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران؛
8. شرکت شهرکهای صنعتی ایران؛
9. سازمان ملی جوانان؛
10. وزارت صنایع؛
11. سازمان مدیریت و برنامه ریزی.

1. منابع تامین مالی از طریق سرمایه (حقوق صاحبان سهام)

اتکاء صرف بر بدهی و استقراض برای تامین مالی راه‌اندازی و یا رشد و توسعه شرکت، ممکن است مشکلات بی‌شماری را به وجود آورد. سرمایه به دست آمده از استقراض، سرمایه صبوری نیست. مدت زمان وامهای آن به ندرت از 3 تا 5 سال فراتر می‌رود. از سوی دیگر سرمایه ناشی از بدهی (استقراض)، سرمایه متعهدی نیست. بدهی بازپرداختهای دوره‌ای بهره (فرع وام) و پرداخت نهایی اصل وام را ایجاب می‌کند. این عامل باعث می‌شود که در هنگام افت فروش یا دیگر فشارهایی که بر روی سودآوری و به ویژه بر روی جریان نقدی وارد می‌شود، شرکت در معرض تهدید قرار بگیرد. در چنین مواقعی که شرکت از بازپرداختهای بدهی‌اش ناتوان می‌شود، بانک‌ها ممکن است به عنوان آخرین راه‌چاره داراییها را به مالکیت خود درآورند و یا شرکت را مجبور به انحلال سازند. به همین دلیل صاحب نظران توصیه می‌کنند که برای شرکتها یا دست‌کم شرکت‌های با پتانسیل رشد بالا، سرمایه‌های ریسکی متعهد و صبور که بازدهی آن پس از موفقیت قریب‌الوقوع شرکت پرداخت می‌گردد، مناسب‌ترین انتخاب خواهند بود. این‌گونه منابع مالی برای کسب‌وکارهای جدید مطلوب محسوب می‌شوند، چراکه این‌ منابع عمدتا بر چشم‌انداز آتی شرکت تمرکز می‌کنند، در حالی که بانک‌ها اغلب عملکرد گذشته شرکت را به عنوان معیار اصلی مدنظر قرار می‌دهند.در تامین مالی از طریق سرمایه (سهام)، سرمایه‌گذار مالک شرکت می‌شود. در این روش ضمن اینکه ریسک تقسیم می‌‌شود، عایدات بالقوه آن نیز تقسیم می‌گردد. برخی از منابع رایج تامین سرمایه از طریق سهام را در این بخش مرور می‌کنیم.

• فرشتگان کسب‌وکار:

این اصطلاح برای توصیف سرمایه‌گذارانی به‌کار می‌رود که سرمایه اولیه شرکتهای پرریسک که در مرحله آغازین قرار دارند را فراهم می‌سازند. فرشتگان کسب‌وکار، افراد ثروتمندی هستند که سرمایه‌گذاری مستقیمی را در شرکت‌هایی که در ابتدای راه هستند و هنوز قیمتی برای آنها تعیین نشده است، انجام می‌دهند. این در حالی است که هیچ‌گونه ارتباط خویشاوندی نیز با کارآفرین ندارند. در اغلب موارد فرشتگان کسب‌وکار در جستجوی فعالیتهایی هستند که درباره آن تاحدودی چیزهایی را بدانند و بیشتر انتظار دارند تا دانش، تجربه و انرژی‌شان را همانند پول‌شان، در یک شرکت سرمایه‌گذاری کنند. فرشتگان کسب‌وکار شکاف تامین مالی موجود میان سرمایه‌های به دست آمده از منابع خصوصی و مرحله‌ای که سرمایه‌گذاران مخاطره‌پذیر نهادی تمایل به سرمایه‌گذاری خواهند داشت را پر می‌کنند.

• شرکا:

یک کارآفرین می‌تواند برای گسترش سرمایه کسب‌وکار پیشنهادی، شریکی را انتخاب کند. دو نوع اصلی از شرکا وجود دارد: 1) شرکای کلی (عمومی)1، که شخصا مسئول کل بدهی‌های کسب‌وکار هستند و 2) شرکای محدود،که مسئولیت محدود آنها، داراییهایشان را از ادعای اعتباردهندگان و بستانکاران شرکت محفوظ نگه می‌دارد.

• شرکت‌های سهامی بزرگ:

بسیاری از شرکتهای بزرگ در سراسر دنیا (مانند Intel )، صندوقهای سرمایه‌گذاری مخاطره‌پذیر‌شان را برای تامین مالی پروژه‌هایی همراه با کسب‌وکارهای کوچک ایجاد کرده‌اند. هدف از این سرمایه‌گذاریها، بیشتر پیگیری اهداف استراتژیک شرکت است (همانند دستیابی به فناوری نوین)، تا اینکه صرفا دستیابی به منافع مالی حاصل از آن مدنظر باشد.

• شرکت‌های سرمایه‌گذاری مخاطره‌پذیر:

شرکتهای سرمایه‌گذاری مخاطره‌پذیر، شرکتهای خصوصی و سودطلبی هستند که سرمایه خود را در فعالیتهای پرریسک یا نوپا سرمایه‌گذاری می‌کنند. سرمایه‌گذاری مخاطره‌پذیر می‌تواند سرمایه‌گذاری در شرکتهایی تعریف شود که هنوز قیمتی برای آنها تعیین نشده است و دارای پتانسیل رشد چشمگیری هستند. در تعریفی دیگر سرمایه‌گذاری مخاطره‌پذیر نوعی سرمایه‌گذاری بلند‌مدت با ریسک ارزشگذاری نشده در سهام شرکتهای جدید معرفی شده است که پاداش آن عبارت است از سود سرمایه‌ای (افزایش قیمت سهام) محتمل به علاوه بازده نقدی حاصل از سود تقسیمی سهام بازده ناشی از سودسرمایه آن با ریسک مازاد و غیرنقدینه بودن (توان نقدشوندگی پایین) سرمایه‌گذاری همراه است که نمی‌تواند در طول مدت تعهد به کسب‌و‌کار آزادانه مورد مبادله قرار گیرد.بیش از یک سوم از سرمایه‌گذاریهای سرمایه‌گذاران مخاطره‌پذیر منتج به شکست و زیان می‌شود. سرمایه‌گذاران مخاطره‌پذیر غالباًدر شرکتهایی سرمایه‌گذاری می‌کنند که هنوز هیچ‌گونه درآمدی را ایجاد نکرده‌‌اند و محصولی را در جریان تولید ندارند و از یک تیم کامل مدیریتی و با تجربه نیز بهره‌مند نیستند.میسون و هریسون (1999) معتقدند «هدف سرمایه‌گذاران مخاطره‌پذیر به جای آنکه معطوف به بهره و یا درآمد حاصل از سود تقسیمی باشد، به دست آوردن بازده بالای سرمایه‌گذاری در قالب سودسرمایه‌ای است که از طریق خروج از سرمایه‌گذاری حاصل می‌شود و این خروج عموماً از مسیر عرضه عمومی اولیه (IPO) انجام می‌گیرد.»

• عرضه عمومی سهام (عمومی شدن):

در مراحل پسین تامین مالی، کارآفرینان می‌توانند از طریق فروش سهام شرکتهایشان به عموم سرمایه‌گذاران، به یک شرکت عمومی (سهامی عام) تبدیل شوند. این روش یک روش کارا برای دستیابی به سرمایه موردنیاز است، اما مستلزم فرایندی هزینه‌زا و زمانبر است. عمومی شدن برای هر کسب‌وکار کوچکی امکان‌پذیر نیست، و در واقع تنها تعداد کمی از کارآفرینان قادرند تا شرکتهای نوپای خود را عمومی کنند.

• نام‌نویسی عرضه شرکت‌های کوچک : (SCOR)

از آنجایی که در برخی از کشورها مقررات حاکم بر فروش اوراق بهادار شخصی تا حد زیادی محدود شده است، این شیوه تامین مالی، ابزاری را برای فروش سهام عادی به عموم فراهم می‌کند. شرکتها می‌توانند به جای آنکه با مشکلات عرضه عمومی اولیه (IPO) روبرو شوند، سهام عادی خود را در بازار خارج از بورس رسمی(OTC) مورد معامله قرار دهند.

1. منابع داخلی تامین مالی

یک کسب‌و‌کار به نوبه خود ظرفیت ایجاد سرمایه توسط خودش را داراست. این نوع تامین مالی برای هر شرکت کوچکی در دسترس است.

• عاملیت حسابهای دریافتنی:

به جای نگهداری و ثبت فروش اعتباری در دفاتر شرکت (که برخی از این حسابها هیچگاه وصول نمی‌شود)، یک کسب‌و‌کار کوچک می‌تواند یکجا حسابهای دریافتنی خود را به یک عامل بفروشد. تحت دادوستدی که به صورت «با رجوع» تنظیم شده باشد، مالک شرکت مسئولیت مشتریانی را که از پرداخت حسابها خودداری کنند، خود بر عهده می‌گیرد. در دادوستدی که به صورت «بدون رجوع» تنظیم شده باشد، مالک از مسئولیت جمع‌آوری آنها فارغ خواهد شد و چنانچه برخی حسابها وصول نشود، عامل دچار زیان خواهد شد. عاملها معمولاً از 06 تا 95 درصد از ارزش اسمی حسابهای دریافتنی یک کسب‌و‌کار کوچک را پرداخت می‌کنند که این دامنه به موارد مختلفی بستگی دارد.

• اجاره به شرط تملیک یا اجاره (لیزینگ):

امروزه کسب‌و‌کارها می‌توانند ذاتاً هر نوع دارایی‌ای را ـ از فضای اداری گرفته تا تلفن و رایانه و تجهیزات سنگین ـ اجاره کنند. از طریق اجاره داراییهای گران‌قیمت، مالک کسب‌و‌کار کوچک قادر خواهد بود تا بدون راکد گذاردن سرمایه ارزشمند خود، برای یک دوره‌ زمانی طولانی‌تر از آنها استفاده کند. به عبارت دیگر مدیر می‌تواند نیازمندیهای سرمایه‌ای ثابت و بلندمدت کسب‌و‌کار را با اجاره تجهیزات و ماشین‌آلات کاهش دهد، تا حدی که هیچ‌گونه سرمایه‌گذاری در داراییهای مستهلک شونده انجام نپذیرد. همچنین شرکت می‌تواند با اجاره به شرط تملیک داراییهایی همچون زمین نیازهای سرمایه‌ای اولیه خود را کاهش دهد.

• کارتهای اعتباری:

برخی کارآفرینان در صورتی که از یافتن منابع مالی از محلهای دیگر ناامید باشند، شرکتها‌یشان را با استفاده از بی‌دردسرترین منبع تهیه سرمایه راه‌‌اندازی می‌کنند که این منبع همان کارت‌های اعتباری شخصی آنهاست. با قرار دادن هزینه‌های آغاز به کار و راه‌اندازی شرکت بر روی کارتهای اعتباری، کارآفرینان باید بیش از هر منبع دیگری پرداخت بهره سالیانه را در نظر بگیرند که این منبع را گران و پرریسک می‌کند، با وجود این، برخی کارآفرینان گزینه دیگری را پیش‌رو نخواهند داشت.

• سود انباشته:

در مراحل پسین تامین مالی نظیر مرحله جوانی، رشد یا بلوغ، شرکتها می‌توانند از منبع داخلی سود انباشته نیز برای تامین مالی نیازمندی‌های مالی خود استفاده کنند. این منبع را می‌توان یکی از کم‌هزینه‌ترین منابع تامین مالی دانست که برای تامین نیازهای بلندمدت و توسعه‌ای شرکت به کار می‌رود.
افزون بر همه این موارد، یک کسب‌و‌کار کوچک می‌تواند نیازمندیهای سرمایه‌ای خود را با صرفه‌جویی در هزینه‌های ممکن به کمترین حد برساند. کارآفرین بایستی شیوه‌های صرفه‌جویی در خرج پول را مورد توجه قرار دهد، مواردی نظیر خرید تجهیزات استفاده شده (مستعمل) یا بازیابی شده، تبدیل دارایی شخصی به داراییهای تجاری، تبدیل دارائیهای غیربهره‌ور به دارائیهای بهره‌ور و کاهش هزینه در هر جا که ممکن است.نتیجه‌گیریگرچه برخی از منابع مالی ذکر شده هم اکنون در کشور ما رایج نیستند، با وجود این، با توسعه بازار مالی و ترویج ابزارهای موجود در این بازارها می‌توان منابع مالی گوناگونی را برای کارآفرینان و مالکان کسب‌وکارهای کوچک فراهم آورد. هر چه گستردگی منابع و حق انتخاب کارآفرینان افزایش یابد، آنان قادر خواهند بود راهکارهای اجرایی بیشتری را برای رفع نیازهای مالی و رویارویی با بحرانهای مالی در اختیار داشته باشند. این امر ضمن کاهش ریسک‌های مرتبط، امکان گزینش منبعی با کمترین هزینه را مهیا می‌سازد. همان‌گونه که در این نوشتار اشاره شد هر یک از این منابع توانمندیها و نارساییهای خاص خود را دارا هستند که کارآفرینان باید با بررسی شرایط، هزینه‌ها و همچنین تحلیل امکانپذیری هر یک از آنها، گزینه بهینه را انتخاب کنند. برای مثال، مشخص شد که گرچه تامین مالی ناشی از بدهی (استقراض) هزینه‌های کمتری را نسبت به تامین مالی از طریق سرمایه به شرکت تحمیل می‌کند، اما نمی‌تواند به عنوان منابع متعهد مورد توجه قرار گیرد. از سوی دیگر، اگرچه منابع مالی ناشی از سرمایه مستلزم پرداخت بهره نیست، ولی می‌تواند با رقیق کردن مالکیت کارآفرین، توان کنترل وی را در فرایند تصمیم‌گیریها کاهش دهد.در پایان یادآوری می‌گردد که از یک سو منابع مذکور غالبا در چارچوب مراحل اولیه آماده‌سازی و رشد شرکتهای نوپا قرار دارند و در مراحل بعدی و هنگامی که شرکت عمومی می‌شود، ابزارهای متنوع دیگری نیز همانند اختیارهای خرید و فروش، قراردادهای آتی، اوراق قرضه قابل تبدیل به سهم، گواهی خرید و... به کار گرفته می‌شود. از سوی دیگر، با روند رو به پیشرفت علم مدیریت مالی و افزایش نوآوریها و گسترش روزافزون ابزارهای مالی، بسیاری از منابع و ابزارهای مالی دیگر نیز در حال پیدایش است که این امر گزینه‌های پیش روی کارآفرینان را بیش از پیش متنوع ساخته و راههای بسیاری را پیش روی آنها می‌گشاید.

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]

اگر بیش از آن چیزی که تصور می کردید گرفتار بدهی هستید، اعتماد به نفس خود را از دست ندهید. در واقع، شما به بخش عظیمی از جمعیت جهان تعلق دارید که با این مشکل دست به گریبان هستند.

اما برای رهایی از قید و بندهای غیر ضروری حاصل از سوء مدیریت مالی، به انضباط مالی شخصی و دانش کافی مالی نیازمند هستید. در نتیجه برای عبور از بدهی و کسب استقلال مالی باید گامی بزرگ در این مسیر برداشته شود.پول چیزی است که مدیریت آن حتی در سنین پایه باید به خوبی انجام شود. این روندی است که می تواند به موفقیت و یا شکست امور مالی افراد منجر شود. در صورتی که مدیریت پول به درستی انجام نشود، پیامدی جز اسارت در بند بدهی ها نخواهد داشت. این نکته را به خاطر بسپارید که ثروت به تنهایی برای کسب استقلال مالی کافی نیست. بر همین اساس، تا زمانی که پول خود را در سرمایه گذاری های مناسب هزینه نکنید، امید زیادی به کسب استقلال مالی وجود ندارد. اما چگونه می توان این مسیر را طی کرد؟برای دستیابی به این هدف باید ارزیابی صادقانه ای از امور مالی، شیوه زندگی و تمایلات و عادات مالی خود داشته باشید. تمام دلایلی که شرایط مالی فعلی (میزان بالای بدهی ها) را برای شما ایجاد کرده اند در نظر بگیرید. هنگامی که این ارزیابی را انجام می دهید، دلایل واقعی شرایط مالی وخیم خود را نادیده نگرفته و یا پنهان نکنید. این مساله برای مشخص کردن بخش هایی که نیازمند توجه و کار بیشتر هستند از اهمیت بسیاری برخوردار است. در همین راستا می توانید این پرسش ها را با خود مطرح کنید:· پول به بخشی از منطقه امن و آسایش شما مبدل شده است؟· آیا به خرید کردن برای کسب احساس اطمینان بیشتر تمایل دارید؟· چه چیزهایی منشا قدرت خرید شما هستند؟· آیا از قدرت خرید خود برای تحت تاثیر قرار دادن دیگران استفاده می کنید؟· آیا در زمینه شرایط مالی با دیگران رقابت می کنید؟· چه چیزی پرهیز از خرید کردن را برای شما دشوار می کند؟· چه میزان بدهی داشته و چرا این میزان بدهی ایجاد شده است؟این پرسش ها می توانند در ارزیابی میزان کنترل شما بر پول موثر باشند. در نتیجه، برای آنکه گام های مثبتی را در مسیر کسب استقلال مالی بردارید باید پاسخ هایی واقعی و صادقانه را ارائه کنید. بی شک، بدون یافتن ریشه مشکلات و بدهی ها نمی توان راه حلی جامع برای کاهش بار آنها ارائه کرد. در غیر این صورت، تنها در چرخه ای بی حاصل گرفتار شده، و زمان و انرژی خود را بر سر موضوعات حاشیه ای هدر خواهید داد. اقدام مهم در این زمینه افزایش انضباط مالی شخصی است. در صورتی که به تنهایی قادر به انجام آن نیستید، می توانید از مشاوران مالی کمک بگیرید. انضباط مالی گامی بزرگ در مسیر کسب استقلال مالی محسوب می شود.همچنین، برای آنکه تجسمی واقعی از وخامت شرایط مالی خود داشته باشید، می توانید لیستی از بدهی های مختلف خود تهیه کنید. این نکته را در نظر بگیرید که چه میزان از آنها با میزان درآمدهایتان مرتبط هستند. اگر بدهی باعث ایجاد احساس ناتوانی و بدبختی در شما می شود، باید شیوه هزینه کردن خود را تغییر دهید. از این رو، تمام هزینه های غیر ضروری خود و چگونگی کاهش آنها را مورد بررسی قرار دهید.
این نکته را به خاطر بسپارید که بزرگترین دشمن شما، خودتان هستید. این شما هستید که بار سنگین بدهی و احساس ناتوانی را برای خود به ارمغان می آورید. از این رو، برای رهایی از این شرایط و کسب استقلال مالی باید بدهی های خود را کاهش داده و شروع به سرمایه گذاری کنید. این گامی بزرگ در راستای رهایی از سوء مدیریت مالی و کسب استقلال مالی محسوب می شود.

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]

تاثیرات نامطلوب نوسانات نرخ ارز در چند ماه اخیر، تقریبا بر تمامی ارکان اقتصاد سایه افکنده است و در این میان موسسات مالی و اعتباری همچون بانک‌ها از این قاعده مستثنی نیستند. در واقع بانک‌ها از یک سو با کاهش شدید حجم منابع مالی مواجه‌اند و از سوی دیگر، با افزایش روزافزون حجم تقاضای درخواست وام از سوی مشتریان خود روبه‌رو هستند، به گونه‌ای که سعی دارند تا با محدودیت‌هایی که برای‌شان پیش آمده، پرداخت وام‌ها را به آینده موکول کنند. البته باید توجه داشت این خودداری از پرداخت وام، همه وام‌ها را دربرنمی‌گیرد و در شرایط کنونی، هنوز هم وام‌هایی هستند که در صورت درخواست مشتریان، بانک‌ها آنها را پرداخت می‌کنند. در این گزارش چند نمونه از این تسهیلات را که هم اکنون در بانک‌ها پرداخت می‌شود، معرفی می‌کنیم.

وام ازدواج
وام ازدواج را می‌توان تنها وامی دانست که با وجود مشکلات فراوان سیستم بانکی، همچنان پرداخت آن به صورت گسترده انجام می‌گیرد. هر چند که در چند ماه گذشته برخی از بانک‌ها با اعلام اینکه منابع موجود در این زمینه را هزینه کرده‌اند، از پرداخت سرباز زده‌اند، پس از تحت پوشش قرار دادن ثبت نام وام ازدواج از سوی بانک مرکزی، کمتر بانکی می‌تواند از زیر پرداخت این وام شانه خالی کند. برای دریافت تسهیلات ازدواج کافی است متقاضی پس از مراجعه به سایت بانک مرکزی، اقدام به ثبت نام کند تا در نهایت پس از چند روز نام بانک و شعبه مورد نظر برای دریافت تسهیلات به متقاضی معرفی شود. لازم به ذکر است که زوج‌های جوان آگاهی داشته باشند که برای دریافت این وام فقط داشتن یک ضامن کافی است و در صورتی‌که زوج‌های جوان شرایطی همچون سن کمتر از ۲۵ سال و یا مهریه زیر ۱۱۰ سکه را داشته باشند، بانک موظف به پرداخت تسهیلات تا سقف ۱۰ میلیون تومان است.

وام مشاغل خانگی
یکی دیگر از تسهیلاتی که پس از یک توقف چند ماهه پرداخت آن از ابتدای دی‌ماه از سر گرفته شده، وام مشاغل خانگی است. هم اینک سقف این وام از ۱۰ به ۱۵ میلیون تومان افزایش یافته است. برای دریافت آن کافی است به صندوق مهر امام رضا (ع) یا ادارات بازرگانی استان‌ها مراجعه و ثبت نام کنید. البته به یاد داشته باشید برای دریافت این وام، مدارکی که نشان‌دهنده اشتغال شما در یکی از مشاغل خانگی باشد، الزامی است.

وام خرید خودرو
تقریبا بسیاری از اقشار متوسط و بخش حقوق‌بگیر جامعه با وام خودرو آشنایی کامل دارند. پرداخت این وام هم در سال گذشته به مدت سه ماه متوقف شد، اما عدم اطلاع‌رسانی لازم باعث شد تا هنوز بسیاری از مردم از شروع مجدد آن بی‌خبر باشند. البته هم‌اکنون سقف این وام ۷ میلیون تومان با کارمزد ۱۴ درصد است. اما از آنجایی‌ که در چند ماه اخیر قیمت خودروها به طور چشمگیری افزایش داشته است، برخی از اخبار از احتمال افزایش این وام در آینده نزدیک خبر می‌دهند. برای دریافت تسهیلات خرید خودرو کافی است پیش فاکتور خرید خودرو را به همراه سایر مدارک لازم و همچنین ضامن معتبر به بانک ارائه دهید تا پس از بررسی و انتقال سند به نام بانک و در رهن خریدار خودرو به متقاضی تحویل گردد.

وام درمان
وام درمان را شاید بتوان یکی از ساده‌ترین تسهیلات بانکی نام برد. این وام که سقف آن پنج میلیون تومان است، برای رفع نیاز بیمارانی طراحی شده است که از پس هزینه‌های درمان برنمی‌آیند. برای دریافت این وام در ابتدا بیمارستان باید میزان بدهکاری بیمار را تایید کند و پس از آن بیمار باید درخواست کتبی خود را به همراه سایر مدارک شناسایی به بانک بدهد تا پس از بررسی، پول به حساب بیمارستان واریز شود. کارمزد اقساط این وام ۴ درصد بوده و هم اکنون بانک صادرات تنها پرداخت‌کننده آن است.

وام خرید لوازم خانگی
حتما شما هم تا به حال شنیده‌اید که برخی از افراد با توسل به پیش فاکتورهای صوری وام‌های چند میلیونی خرید لوازم منزل دریافت کرده‌اند. البته این وام هم‌اکنون در سیستم بانکی پرداخت می‌شود و سقف آن هم به ۴ میلیون تومان رسیده است. ضمن آنکه زوج‌های جوان در اولویت دریافت این وام قرار دارند.
همچنین سیستم بانکی برای حمایت از تولیدات داخلی، شرایطی همچون خرید محصولات ایرانی را- که از مصرف انرژی پایین‌تری برخوردارند- براي پرداخت این وام تعیین کرده است. گفتنی است که کارمزد تسهیلات خرید لوازم خانگی ۱۴ درصد است.

وام اجاره مسکن
وام اجاره مسکن همان‌طور که از نام آن مشخص است، برای افرادی طراحی شده که در اجاره خانه با کمبود نقدینگی مواجه هستند. پرداخت این وام پس از چند ماه توقف، با افزایش نرخ اجاره بها در برخی از بانک‌ها مجددا آغاز شده است و سقف آن ۵ میلیون تومان است. همچنین کارمزد این تسهیلات ۱۲ درصد است و هم‌اکنون بانک‌های صادرات، ملی و تجارت بیشترین تعداد پرداخت این وام را در کارنامه خود ثبت کرده‌اند. برای دریافت تسهیلات اجاره مسکن، کافی است قولنامه اجاره مسکن را به سازمان مسکن ببرید تا پس از تایید به یکی از شعب نزدیک محل سکونت معرفی شوید. لازم به ذکر است داشتن یک ضامن معتبر برای دریافت این وام الزامی است

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]

بدون شك، مهمترين و اساسي ترين بازار موجود دربازار سرمايه،املاك و مستغلات مي باشد.كه با توجه به نياز شديد افراد به مسكن و سرپناه ارزش آن چندبرابر مي شود لذا در اين فصل آنرا بصورت تخصصي و براساس واقعيات موجود و تئوريهاي سرمايه گذازي بررسي مي كنيم.

تحليل موجهاي پنج ساله افزايش قيمت مسكن و مستغلات:طبق تجربه و تحليلهاي تكنيكال هرچهارو نيم تا پنج سال يكبار قيمت مسكن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزايش پيدا مي كند و ما در اين مقوله سه موج شامل موج قبلي در سالهاي 80تا 82،موج فعلي دربهمن 85تا تير سال 86 و موج بعدي درسال 90تا 91 را مورد تجزيه و تحليل قرار مي دهيم.

بررسي موج قبلي:موج قبلي كه در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زيان جدي يك سري از سازندگان،خريداران و نهايتا اقتصاد كشور گرديد.با توجه به بلند بودن طول موج افزايش قيمت در اين دوره،همه افراد تبديل به نابغه مسكن شده بودند و اگر ملكي را امروز مي خريدند مي توانستند فردا به قيمت بالاتري بفروشند.متاسفانه در اين دوره با توجه به بي تجربه بودن افراد در اين گونه كارها قيمت مسكن به طور سرسام آوري بالا رفت و مسكن هرروز گرانتر مي شد.دراين مبحث بعضي از معايب اين موج را بررسي مي كنيم.

1.وارد شدن افراد غير حرفه اي در كار مسكن:چون طول موج اين دوره بلند بود لذا مردم عادي نيز بدون هر گونه كار كارشناسي و مشاوره وارد اين بازار شدند از اينرو كاربدتر شد.هركس پولي داشت يا مي توانست از اعتباري استفاده كند بلافاصله به هواي سود چشمگير وارد بازار شد واز طرفي بلند بودن طول موج اين جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد كه علاوه بر خريد و فروش اقدام به ساخت و ساز كنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصيت حقيقي يا حقوقي به دو گروه تقسيم مي شدند گروه اول كه كارشان ساخت و ساز بود مشكل خاصي را ايجاد نكردند ولي گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده كرده و بدون كار كارشناسي و بدون تامين منابع مالي اقدام به اين كار كرده بودند، نتيجتا نتوانستند به اهداف تعيين شده خود برسند.اكثر اين افراد براي تكميل پروژه ساختماني خود آورده قابل قبولي نداشتند از اينرو وقتي كه 80در صد پروژه آنها تمام شد ديگر پولي براي اتمام آن باقي نمانده بود و هزينه 80درصد اوليه را نيز از پيش فروش و وامهاي مختلف تامين كرده بودندلذا مجبور بودند براي فرار از دست طلبكاران و به اميد دست يافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد ديگري نيز بفروشند. درحاليكه اين كار كلاهبرداري بوده و پيگرد قانوني دارد .هنوز هم تعدادي از اين پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و كلاهبرداران در زندان به سر مي برند.

2.عدم توجه به اساسي ترين نياز مردم يعني مسكن:نبودن استراتژي لازم در زمان قبل از اين موج جهت تامين مسكن در كشور باعث بوجود آمدن اينگونه امواج گرديد.اگربه اندازه كافي به ساخت و ساز در زمان قبل از اين موج توجه مي شد مطمئنا موجي به اين سهمگيني بوجود نمي آمد بايد اين گونه موارد با واقع بيني بيشتري بررسي گردد.

3.عدم مديريت صحيح نقدينگي:لازم و ضروري است كه مديريت نقدينگي را در زندگي خود ياد بگيريم.نقش پول نقد در زندگي روزمره و درپروژه هابسيار مهم و اساسي است.در موج قبلي اين مديريت در به دست آوردن موفقيت و شكست خود را به خوبي نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقيقا مانند سكته است مغزي يا قلبي بودنش تفاوت چنداني ندارد.اگر توجه داشته باشيد سكته يعني اينكه قسمتي از رگ پاه شده و خون از آن خارج مي شود لذا خون كافي به اندامهاي مختلف نمي رسد و همين امر باعث فلج شدن يا مردن فرد مي گردد در حاليكه سايراندام فرد سالم بوده و تنها همان يك نقطه از رگ كه پاره شده باعث بوجود آمدن اين بدبختي مي گردد.

4.رونق گرفتن و زياد شدن بنگاه املاك در اين دوره:بنگاههاي املاك بصورت قارچ گونه و سرسام آوري در اين دوره افزايش پيدا كردند و هر كس فرصت را مناسب مي ديد بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاك مي نمود با توجه به سود بسيار بالايي كه مشاوران املاك دارند اگر فردي مي توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و يا اينكه چند واحد مسكوني و تجاري را اجاره بدهد به سود بسيار زيادي دست پيدا مي كرد لذا اگر در زمان حال مي بينيم كه تعداد بنگاههاي املاك تقريبا با تعداد سوپر ماركتهاي شهر برابري مي كنند چيز عجيب و غريبي نيست.

5.سود دهي موج قبلي:مسلما افراد بسيار زيادي در اين بازار به پولهاي كلاني رسيدند .آنهايي كه توانستند با واقع بيني و تشخيص به موقع نياز مردم راه ساده اي را جهت كسب پول پيدا كنند.بلند بودن طول موج نيز مزيد بر علت شد در عوض عده ايي ديگر نيز طبق برنامه ريزيهاي غلط ضرر و زيان غير قابل جبراني ديدند.

6.عدم تامين منابع مالي:در موج قبلي يك سري از افراد كه در كار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامين منابع مالي اطلاعات كافي نداشتند و پول لازم براي پروژه خود را تنها در پيش فروش و گاهاً وام بانكي مي ديدند چون پيش بيني لازم را انجام نداده بودند همين امر باعث ايجاد ضرر و زيان سنگين گرديد.

7.عرضه و تقاضا:بدون شك تقاضاي شديد در موج قبلي باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گرديد چون در اين موج تقاضا بسيار بالا و عرضه كم بود لذا قيمت مسكن شديدا افزايش پيدا كرد.

بررسي موج فعلي:طول موج اين دوره از اسفند 85 تا تير 86 به مدت پنج ماه بود كه در آن قيمت مسكن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولي چون مردم تجربه داشتند لذا اين موج نتوانست مثل موج قبلي مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شكسته صورت گرفت و به هيچ وجه قابل مقايسه با موج قبلي نبود.

لازم به توضيح است كه افزايش قيمت مسكن در طول موجها طبيعي است چرا كه ساير چيزها نيز افزايش قيمت پيدا مي كنند ساير بازارها هم به همان نسبت سوددهي دارند.اگرافزايش حقوق كارگران و كارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگيريم باز هم همين نتيجه حاصل مي شود يعني افزايش حقوق كارگران و كارمندان و افزايش قيمت مسكن تقريبا در يك سطح هستند.

دو عامل باعث حساس شدن افزايش قيمت مسكن مي گردد .يكي اينكه مسكن جزو نيازهاي اساسي و واقعي افراد است و همه به نوعي مجبورند براي خود مسكن تهيه كنند و همين مسئله باعث آگاهي مردم از قيمت مسكن مي گردد و از طرف ديگر افزايش قيمت مسكن محسوس بوده و خيلي راحت خود را نشان مي دهد شايد اگر قيمت يك سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزايش پيدا كند نتواند جلب توجه نمايد ولي افزايش قيمت مسكن برهمه چيز تاثير گذار است.

افزايش قيمت اجاره مسكن:موضوع قابل بحث بعدي در اين موج،افزايش قيمت اجاره منازل مسكوني بود اجاره خانه ها پس از موج قبلي، هم اندازه قيمت مسكن افزايش پيدا نكرده بود كه در اين موج به نحو محسوسي خود را نشان داد.

نبود قيمت استاندارد:آنچه كه بيشتر موجب سردر گمي افراد دربازار مستغلات مي شود نبود قيمت استاندارد است.دربازارهاي ديگر قيمتها كاملا مشخص بوده و شما مي توانيد با توجه به آن تصميم بگيريد ولي در بازار مستغلات چنين نيست و همين موضوع باعث مي گردد كه افراد نتوانند قيمت مناسب را پيدا كنند متاسفانه منابع قابل اتكاء ،آموزشهاي لازم و كتب كافي نيز وجود ندارد كه بتوانند از آن استفاده كنند.تنها چيزي كه قابل استفاده است تجربه شخصي افراد مي باشد كه متاسفانه كسب اين تجربه هم براي افراد هزينه بسيار سنگيني دارد.

بررسي موج بعدي:موج بعدي مسكن در سال 91تا92 از جنبه هاي زيادي قابل بررسي است.موج قبلي و فعلي را تجربه كرده ايم و موج بعدي را مي توان با توجه به تجربه قبلي و واقعيات جامعه تجزيه و تحليل كرد.عوامل موثر و مهم كه در تعيين قيمت مسكن در آينده تاثير گذار هستند به شرح ذيل مي باشند:

1.طرح ساماندهي بنگاههاي املاك و مستغلات با ايجاد كد رهگيري:اين طرح مي تواند يكي از بهترين طرحهاي موثرو كارآمددركنترل قيمت مسكن باشد.با ايجاد كدرهگيري امكان شناسايي معاملات انجام شده بوجود مي آيد و هر كسي كه بيش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملكي اقدام كند اين عمل براي وي شغل محسوب شده لذا بايد ماليات بپردازد.

2.طرح زمينهاي 99 ساله:با توجه به اينكه هر گونه افزايش قيمت در بازاراملاك و مستغلات و هر بازار ديگري طبق عرضه و تقاضا صورت مي گيرد لذا اين طرح مي تواند به طرز بسيار موثري باعث كنترل قيمت مسكن گرددچون بطور بي سابقه ايي عرضه مسكن را بالا مي برد. درشرايط فعلي در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوري اسلامي ايران اقدام به واگذاري زمين به تعاونيها جهت ساخت مسكن كرده است لذا اين موضوع باعث اسكان جمعي از مردم در اين آپارتمانها مي گرددو تاثير بسيارموثرومهمي روي مسكن در تهران خواهد داشت همين موضوع در شهرستانها نيز صادق بوده و مي تواند اثرگذار باشد از طرفي، چون دولت مقرر كرده كه فقط افراد واجد شرايط مي توانند از اين امتياز استفاده كنند بنابراين حق به حقدار مي رسد و كساني كه واقعا از امكانات دولتي در خصوص مسكن استفاده نكرده اند اين امتياز شامل حال آنها شده و مشكل اصلي و اساسي آنها را حل خواهد كرد و كسي كه در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزينه هاي مسكن نيست خيلي راحت مي تواند از اين آپارتمانها استفاده كند.

3.اخذ ماليات از خانه هاي خالي :گرفتن ماليات از خانه هاي خالي مي تواند در كنترل قيمت مسكن خيلي موثر واقع شود چون در اين صورت افراد مجبور هستند بجاي واسطه گري در بخش مسكن در بازارهاي ديگر سرمايه گذاري كنند و يا اينكه در صورت داشتن خانه هاي خالي ،حداقل آنرا اجاره دهند تا ماليات به آنها تعلق نگيرد.

4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصي سازي در كشور و با توجه به اينكه قسمت اعظم دارايي دولت بايد به بخش خصوصي واگذار شود و در اين واگذاري ها شركتهاي مهم و سود ده زيادي وجود دارند لذا اين بازار مي تواند نقدينگي را به سوي خود جذب كرده و از وارد شدن آن در بازار مسكن و به تبع آن ايجاد موج جلوگيري كند.امروزه در بورس هر روز سهامي بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خريدن خود ترغيب مي كنند.

5.تشويق و ترغيب كارمندان دولت به مهاجرت از تهران:اين سياست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بي نظير مي باشد با توجه به اينكه در اين سياست از افرادي كه داراي سابقه خدمتي بالايي هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفي اين افراد داراي بچه هايي هستند كه در سن و سال اذدواج مي باشند لذا با اجرا شدن اين طرح افراد زيادي به شهرستانها مراجعت خواهند كرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زياد فرزندان خودشان را نيز با خود خواهند برد لذا تهران كمي سبك خواهد شد.

6.انتقال كارخانجات،پادگانها،دانشگا ههاومراكزبزرگ دولتي در تهران به شهرستانها:اين طرح نيز بسيار مهم بوده و فضاي خالي زيادي را ايجاد خواهد كرد و اگر از اين فضاهاي خالي شده درست استفاده شود كمك بسيار بزرگ و شايان توجهي به بخش مسكن خواهد شد چرا كه مي توان با ساخت و ساز اصولي در آن فضاهابخش اعظمي از مشكل مسكن را حل كرد.با انتقال اين مراكز به شهرستانها ،افرادي كه در آنجا كار مي كنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت كه اين مورد نيز مي تواند در كاهش جمعيت تهران موثر واقع شود.

7.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنار مملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.

8.تاثيرگذاري بسيار كم وام مسكن در خريد مستغلات:در شرايط فعلي مبلغ وام مسكن بسيار كم بوده و تاثير چنداني درافزايش قيمت مسكن ندارد و پيش بيني مي شود كه اين مبلغ افزايش چنداني نخواهد داشت واگر هم افزايش پيدا كند افزايش آن جزئي بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلماً هرچقدر مبلغ وام مسكن بيشتر باشد.قدرت خريد مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.

9.تجربه افراد در خريد و فروش مسكن :با توجه به افزايش قيمت قبلي دربخش مسكن وتجربه افراد درموجهاي قبلي سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پيش بيني مي گردد اين تجربه درموج بعدي موثرواقع شود.

پس لرزه هاي پس از موج:هر موجي كه ايجاد مي شود و به اتمام مي رسدپس لرزه هايي هم دارد كه معمولا اين پس لرزه ها حدود شش ماه بطول مي انجامند.فرض كنيد كه در طول موج،فردي تصميم داشته آپارتمان خود رابه قيمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتري هم داشته ولي بنابه دلائلي اين آپارتمان را نفروخته است.پس از پايان موج و كاهش قيمت هرگز راضي نمي شود به قيمتي پايين تر اين معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فكر مي كند كه مي تواند به همان قيمت قبلي آنرا بفروش برساند

پس از اين مدت، فروشندگان واقعي كه تعدادشان حدود 20درصد از كل فروشندگان مي باشند مجبور هستند به هردليلي ملك خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب براي خريد مسكن ايجاد مي شود.

آيا قيمت مسكن در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند؟قيمت مسكن ظاهرا در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند ولي تجربه نشان داده كه واقعا چنين نيست و مي توان با بكارگيري اصول و فرمولهاي ارائه شده در اين كتاب حدود 25تا30 در صد پايين تر از مظنه بازار اقدام به خريد كرد.

اصول سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات:سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات به سه روش تقسيم مي شود كه به شرح و تفضيل هر كدام از آنها مي پردازيم.

1.سرمايه گذاري كوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراين روش ،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا يك سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعيت موجود و دوران ركودفعلي،ارزش افزوده اي ايجاد كند تا بتواند سود مناسبي از معاملات مسكن بدست بياورد.توضيح اينكه ،ايجادارزش افزوده يكي از خلاقيت هاي مهم درساخت و ساز است.

ارزش افزوده چيست؟و چگونه مي توان دربازار املاك و مستغلات ارزش افزوده ايجادكرد؟بي گمان يكي از روشهاي اصلي ثروتمند شدن ايجاد ارزش افزوده مي باشدافرادي كه دراين كار مهارت دارند براحتي مي توانند دربازار كنوني ايران ثروت بسياربالايي را ايجاد كنند.به عنوان مثال :سخنراني، را در نظربگيريد كه يك CDخام را به قيمت 150 تومان مي خرد و با ضبط صداي خود دراين CD ،آنرا به قيمت 3000 تومان مي فروشداين يك نوع ارزش افزوده مي باشد.همين بحث دراملاك و مستغلات نيزصادق بوده و مي توان باخريد يك آپارتمان يا خانه ويلايي و با ايجاد تغيير مناسب ،آنرا به قيمت بالاتري فروخت ويا اينكه زميني را خريد و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبي دست يافت.

يكي ديگر از صورتهاي ايجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده مي باشد.امروزه شهرداريها براي رونق دادن به ساخت مسكن دربافتهاي فرسوده ،تراكم تشويقي مي دهند مي توان از اين فرصت ها استفاده كرد.

در سرمايه گذاري كوتاه مدت،سوداصلي براساس خريدو فروش صورت مي گيرد لذا بايد بتوانيم به موقع خريدكرده و به موقع هم بفروشيم و سعي كنيم بنحو احسن از تكنيكهاي خريد استفاده كرده و در فروش هم طمع نكنيم.

با توجه به كوتاه بودن طول دوره،آورده نقدي سرمايه گذاربايد بيشتر باشدچراكه دربازاراملاك و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدي برعكس مي باشد هرچقدر پول بيشتري داشته باشيم درزمان كوتاه تري به سود دست پيدا مي كنيم و هرچقدر پول كمتري داشته باشيم درزمان بيشتري به سود مي رسيم.

2.سرمايه گذاري ميان مدت(1تا3سال):دراين روش،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا 3سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.

طول اين دوره مناسب بوده و مي توان با اطلاع يافتن از ايجاد موجها سرمايه گذاري مناسبي انجام داد و يا در پيش خريدها شركت كرد.اكثرسازندگان و حتي شركتهاي حقوقي با توجه به نياز نقدينگي پيش فروشهاي مناسبي را انجام مي دهند.لازم است در پبش خريدها به اسناد و مدارك توجه بيشتري داشته باشيد.

3.سرمايه گذاري بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به كافي بودن زمان اين دوره،هرگونه سرمايه گذاري در آن،باسودمناسبي همراه است.اگربخواهيم به چندمورد از اين فرصتها اشاره كنيم مي توان به شرح ذيل آنهاراتوضيح داد:

1.خريد هرنوع ملكي با توجه به موجهاي افزايش قيمت:درهرصورت هرپنج سال يك موج ايجاد مي شود.دربدترين حالت درپنج سال يك موج افزايش قيمت خواهيم داشت.لذا با گذشتن از يك موج سود مناسبي نصيب ما خواهد شد.

2.تغييرات جغرافيايي ملك:مكانهايي كه مشمول طرح تعريض جاده مي شوندو مكانهايي كه امكان دارد درآينده،امكانات خاصي به آنجا اضافه مي شود.

3.تغييركاربري:اوج شكوفايي ملك درتغيير كاربري مي باشد.

4.خريد سهميه تعاوني:باتوجه به اينكه اكثر زمينهايي كه مشكل شهرداري دارندويادربافت شهري نيستند به تعاونيها واگذار مي شوند لذا تحويل آپارتمانهاي تعاوني كمي به درازا مي كشد ازاينرو مي توان اين سهميه ها را به قيمت ارزانتري خريد و در بلند مدت صاحب مسكن شد.

از ساير ويژگيهاي تعاونيهاكه به ارزان شدن آنها منجر مي شود مي توان به زمين ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه هاي تكراري،نماي متحدالشكل،عدم رعايت ضوابط و استانداردهاي ساختمان سازي و داشتن بافت كارمندي اشاره كرد.

قانون مالیات بر ارزش افزوده


[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
فصل اول- کلیات و تعاریف
ماده 1- عرضه کالا ها و ارائه خدمات در ایران و همچنین واردات و صادرات آنها مشمول مقررات این قانون می باشد.

ماده 2- منظور از مالیات در این قانون، به استثناء موارد مندرج در فصول هشتم و نهم، مالیات بر ارزش افزوده می‌باشد.



ماده 3- ارزش افزوده در این قانون، تفاوت بین ارزش کالاها و خدمات عرضه شده با ارزش کالا ها و خدمات خریداری یا تحصیل شده در یک دوره معین می‌باشد.

ماده 4- عرضه کالا در این قانون، انتقال کالا از طریق هر نوع معامله است.
تبصره- کالا های موضوع این قانون که توسط مؤدی خریداری، تحصیل یا تولید می‌شود در صورتی که برای استفاده شغلی به عنوان دارایی در دفاتر ثبت گردد یا برای مصارف شخصی برداشته شود، عرضه کالا به خود محسوب و مشمول مالیات خواهد شد.

ماده 5- ارائه خدمات در این قانون، به استثناء موارد مندرج در فصل نهم، انجام خدمات برای غیر در قبال ما به‌ ازاء می‌باشد.

ماده 6- واردات در این قانون، ورود کالا یا خدمت از خارج از کشور یا از مناطق آزاد تجاری- صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی به قلمرو گمرکی کشور می‌باشد.

ماده 7- صادرات در این قانون، صدور کالا یا خدمت به خارج از کشور یا به مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی می‌باشد.

ماده 8 -اشخاصی که به عرضه کالا و ارائه خدمت و واردات و صادرات آنها مبادرت می‌‌نمایند، به‌عنوان مؤدی شناخته شده و مشمول مقررات این‌ قانون خواهند بود.

ماده 9- معاوضه کالاها و خدمات در این قانون، عرضه کالا یا خدمت از طرف هر یک از متعاملین تلقی و به ‌طور جداگانه مشمول مالیات می‌باشد.

ماده 10 -هر سال شمسی به چهار دوره مالیاتی سه ماهه، تقسیم می‌شود. در صورتی که شروع یا خاتمه فعالیت مؤدی در خلال یک دوره مالیاتی باشد، زمان فعالیت مؤدی طی دوره مربوط یک دوره مالیاتی تلقی می‌شود.
وزیر امور اقتصادی و دارایی مجاز است با پیشنهاد سازمان امور مالیاتی کشور مدت دوره مالیاتی را برای هر گروه از مؤدیان دویا یک ماهه تعیین نماید.

ماده 11- تاریخ تعلق مالیات به شرح زیر است:
الف ـ در مورد عرضه کالا:
1 -تاریخ صورتحساب، تاریخ تحویل کالا یا تاریخ تحقق معامله کالا، هر کدام که مقدم باشد، حسب مورد؛
2- در موارد مذکور در تبصره ماده (4) این قانون، تاریخ ثبت دارایی در دفاتر یا تاریخ‌ شروع‌ استفاده، هرکدام‌که مقدم باشد یا تاریخ‌ برداشت، حسب‌مورد؛
3- در مورد معاملات موضوع ماده (9) این قانون، تاریخ معاوضه.
ب‌ـ در مورد ارائه خدمات:
1- تاریخ صورتحساب یا تاریخ ارائه خدمت، هرکدام که مقدم باشد حسب مورد؛
2 - در مورد معاملات موضوع ماده (9) این قانون، تاریخ معاوضه.
ج ـ در مورد صادرات و واردات:
در مورد صادرات، هنگام صدور ( از حیث استرداد) و در مورد واردات تاریخ ترخیص کالا از گمرک و درخصوص خدمت، تاریخ پرداخت ما به ازاء‌.
تبصره- در صورت استفاده از ماشینهای صندوق، تاریخ تعلق مالیات، تاریخ ثبت معامله در ماشین می‌باشد.


فصل دوم- معافیتها
ماده 12- عرضه‌کالا ها و ارائه ‌خدمات‌ زیر و همچنین واردات ‌آنها حسب ‌مورد از پرداخت مالیات معاف می‌باشد:
1 -محصولات کشاورزی فرآوری نشده؛
2- دام و طیور زنده، آبزیان، زنبور عسل و نوغان؛
3 -انواع کود، سم، بذر و نهال؛
4- آرد خبازی، نان، گوشت، قند، شکر، برنج، حبوبات و سویا، شیر، پنیر، روغن نباتی و شیرخشک مخصوص تغذیه کودکان؛
5 -کتاب، مطبوعات، دفاتر تحریر و انواع کاغذ چاپ، تحریر و مطبوعات ؛
6 –کالا های اهدایی به صورت بلاعوض به وزارتخانه‌ ها، مؤسسات دولتی و نهاد های عمومی غیردولتی با تأیید هیأت وزیران و حوزه‌ های علمیه با تأیید حوزه گیرنده هدایا؛
7- کالا هایی که همراه مسافر و برای استفاده شخصی تا میزان معافیت مقرر طبق مقررات صادرات و واردات، وارد کشور می‌شود. مازاد بر آن طبق مقررات این قانون مشمول مالیات خواهد بود؛
8 -اموال غیر منقول؛
9 -انواع دارو، لوازم مصرفی درمانی، خدمات‌ درمانی (انسانی، حیوانی و گیاهی) و خدمات توانبخشی و حمایتی؛
10 -خدمات مشمول مالیات بر درآمد حقوق، موضوع قانون مالیاتهای مستقیم ؛
11 -خدمات بانکی و اعتباری بانکها، مؤسسات و تعاونی‌ های اعتباری و صندوق ‌های قرض‌الحسنه مجاز و صندوق تعاون ،
12 -خدمات حمل و نقل عمومی و مسافری درون و برون شهری جاده ‌ای، ریلی، هوایی و دریایی
13- فرش دستباف
14 -انواع خدمات پژوهشی و آموزشی که طبق آئین‌نامه‌ ای که با پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌ های علوم تحقیقات و فناوری، امور اقتصادی و دارایی، بهداشت، درمان‌ و آموزش‌ پزشکی، آموزش‌ و پرورش و کار و امور اجتماعی ظرف‌ مدت شش‌ ماه ازتاریخ تصویب این‌ قانون به تصویب هیأت‌ وزیران می‌رسد؛
15 -خوراک دام و طیور؛

16 -رادار و تجهیزات کمک ناوبری هوانوردی ویژه فرودگاه ها بر اساس فهرستی که به پیشنهاد مشترک وزارت راه و ترابری و وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه و ظرف مدت شش ماه از تاریخ تصویب این قانون به تصویب هیأت وزیران می‌رسد؛
17 -اقلام با مصارف صرفاً دفاعی ( نظامی و انتظامی) و امنیتی بر اساس فهرستی که به پیشنهاد مشترک وزارت دفاع و پشتیبانی نیرو های مسلح و وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد. فهرست مذکور از اولین دوره مالیاتی پس از تصویب هیأت وزیران قابل اجراء خواهد بود.

منبع و لینک دانلود متن کامل این قانون:

کد:

---

http://www.parmir.com/ecowiki/public-sector/99-vat.html

---