مراحل ساخت ساختمان از مجوز اوليه تا سند تفكيكي و نحوه پرداخت دستمزدها

[aria_electric_fars]

سلام دوستان

اميدوارم موضوع تاپيك رو درست رسونده باشم

ببينيد كساني كه كار ساخت و ساز رو انجام دادن مي خواستم بيان اينجا و از اولين قدم تا آخرين قدم و نحوه محاسبه دستمزدها رو بگن

مثلا يك ساختمان كلنگي 300 متري هست كه شما خريد كرديد و اول مجوزهاي لازم رو بايد گرفت كه به چه صورت هست؟؟؟ تخريب ساختمان مرحله بعدي هست كه گويا شنيدم اون شركتي كه مياد تخريب مي كنه رايگان اين كار رو مي كنه و فقط آهن ساختمان رو مي بره و زمين صاف رو تحويل مي ده و الي آخر

لطفا مراحل ساخت و ساز ساختمان و نحوه محاسبه و پرداخت دستمزدها رو بگيد


با تشكر

[Mahdi/s]

ســلام...
شما سوالاتتون رو بپرسید راحت تر میشه راهنمایی کرد..من یه توضیحات کلی میدم..هرجا سوالی بود در خدمتم./
شما در اولین قدم ...قبل از هرکاری میرید شهرداری و درخواست پروانه ساخت میدید....بعد نقشه های معماری و طراحی سازه....بعد از اون مراحل کار به ترتیب شروع میشه..
تخریب.../خاکبرداری.../اجرای اسکلت.../سفقت کاری.../ تاسیسات.../نازک کاری.../تحویل.../گرفتن پایان کار./

درمورد هزینه ها هم نمیشه قیمت ثابت گفت..پیمانکار با پیمانکار فرق داره....قیمت دستمزدها...کیفیت کار.....ثابت نیست./

مثلا مورد تخریب رو که شما گفتی ...شرکت خاصی نیست....یه پیمانکار قبول میکنه که ملک شما رو تخریب کنه..حالا به شما بستگی داره که روز مزد بدید....چکی بدید....یا هرجوری که بخوایین میتونیید به قولی طــی کنید./

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

براي شروع خوب بود

ببينيد ساختمان كنار ما الان نزديك يك سال هست داره كار مي كنه و من مرحله به مرحله عكس گرفتم و تاريخ زدم و تا الان نزديك 300 عكس شده و قبل از اين ماجرا تصميم داشتم با دو يا سه نفر يك ساختمان بسازيم براي شروع

اين طرف كارش درسته و بساز و بفروش اساسي هست و از ساعت 8 صبح كار مي كنه تا 12 شب و سريع كار مي كنه و چند تا كار با هم يعني يكي داره يه كاري مي كنه يكي ديگه داره كار ديگه مي كنه و خلاصه مثل مور و ملخ دارن ساخت و ساز مي كنن

حالا سوال اساسي من اينه كه پله پله به صورت زير هست‌:

1- خب من يك ساختمان كلنگي دارم و يك سند كه به نام بنده هست و مي رم شهرداري منطقه و درخواست پروانه ساخت مي دم ، خب مدارك لازم چي هست براي درخواست پروانه ساخت و هزينه ها به چه صورت محاسبه مي شه و ... ؟
2- پس از روال كارهاي اداري نوبت به تخريب مي رسه كه قواعد كلي كه معمول هست و با پيمانكار طي مي شه چه جوري هست؟؟؟ (قواعد و روش هاي طي كردن با پيمانكار تخريب چطوري هست؟؟)
3- خب تخريب صورت گرفت نوبت به اجراي اسكلت مي شه !!! اين طرف امده بود اسكلت هاي آماده جوش داده شده رو آورد پاي زمين و البته قبلش زيرسازي كرده بود !!!‌خب وظيفه ي اين كار به عهده چه پيمانكارهايي هست و بهش چي مي گن؟؟؟ نحوه محاسبه دستمزدها به چه صورت هست؟؟؟!!!
مثلا من شنيدم جوشكاري اسكلت به دو صورت درجه 1 و درجه2 هست كه يك نمونه اون دستگاه جوش و ... با خودشون هست و نمونه ديگه ما بايد در اختيار بزاريم و كيلويي حساب مي كنن براي دستمزد جوش ،‌درسته؟؟؟ روش هاي ديگه محاسبه داره؟؟!!!


فعلا اين سوال ها پله پله حل بشه تا بعدي ها


با تشكر

[aria_electric_fars]

سلام

الان توي اينترنت گشتم و مقالات خوبي پيدا كردم فقط بازم سوال پيش اومد

1- توي مرحله اسكلت سازي من چند جور آشنايي دارم كه : 1- اسكلت بتوني 2- اسكلت فلزي 3- اسكلت هايي ديدم كه پيچ و مهره مي كنن و چيز جديدي هست لااقل در ايران
حالا كدوم بهتره؟؟؟

من شنيدم كه اسكلت فلزي گرون تره ولي سريع تر
اسكلت بتوني ارزون تر هست ولي توي ساختمان زاويه و گوشه و كنار ايجاد مي شه
در مورد پيچ ومهره چيزي نشنيدم و خيلي كم ديدم استفاده بشه فقط مي دونم گويا در برابر زلزله مقاوم تر هست

2- در مورد سقف هم من دو جور ديدم كه يكي فوم هست و يكي ديگه بلوك مي زارن لطفا اطلاعات بديد
در سفري كه به تهران داشتم يك نمونه سقف ديدم كه روي ساختماني كه به صورت اسكلت پيچ و مهره بود داشتن كار مي كردن يك صفحه فلزي بود تو مايه هاي سقف پاركينگ در مورد اين هم اطلاعات بديد


با تشكر

[Mahdi/s]

ســلام...


1- خب من يك ساختمان كلنگي دارم و يك سند كه به نام بنده هست و مي رم شهرداري منطقه و درخواست پروانه ساخت مي دم ، خب مدارك لازم چي هست براي درخواست پروانه ساخت و هزينه ها به چه صورت محاسبه مي شه و ... ؟ نمیدونم شیراز هم مثل تهران دفاتری به اسم دفتر خدمات داره یا نه چند سالی هست تهران مراکزی باز شده به اسم دفتر خدمات که تمامی کارهای شهرداری (کارهای روتین و اولیه ) اونجا انجام میشه.....شما وقتی میری فرم درخواست رو پر میکنه و خودشون کامل میگن چه مدارکی میخواد چیزایی که یادمه...سند...قبض های گاز و برق ...عوارض شهرداری...وووو....
و شما هزینه ی جواز رو دارید که قیمت شیراز رو ندارم...و ملک با ملک متفاوته....خودشون محاسبه میکنن....


2- پس از روال كارهاي اداري نوبت به تخريب مي رسه كه قواعد كلي كه معمول هست و با پيمانكار طي مي شه چه جوري هست؟؟؟ (قواعد و روش هاي طي كردن با پيمانكار تخريب چطوري هست؟؟) بستگی داره.....باید تجربه اش رو داشته باشید و حساب کنید ببینید به چه نحوی به نفع هست...مثلا یه وقتی خونه 2 طبقه هست...و زیاد قدیمی نیست...این خوب زمان بیشتری میخواد برای تخریبش.....یه وقتی میبینید خونه متروکه شده و خشت و گل هست....میبینید نیازی به پیمانکار نیست و با 4 تا کارگر میشه خرابش کرد....بهترینش اینه که شما با 5-6 تا پیمانکار صحبت کنید بهترین حالت دستتون میاد ../


3- خب تخريب صورت گرفت نوبت به اجراي اسكلت مي شه !!! اين طرف امده بود اسكلت هاي آماده جوش داده شده رو آورد پاي زمين و البته قبلش زيرسازي كرده بود !!!‌خب وظيفه ي اين كار به عهده چه پيمانكارهايي هست و بهش چي مي گن؟؟؟ نحوه محاسبه دستمزدها به چه صورت هست؟؟؟!!!



1- توي مرحله اسكلت سازي من چند جور آشنايي دارم كه : 1- اسكلت بتوني 2- اسكلت فلزي 3- اسكلت هايي ديدم كه پيچ و مهره مي كنن و چيز جديدي هست لااقل در ايران
حالا كدوم بهتره؟؟
هرکدوم مزایا و معایب خودشون رو دارن..همونطور که خودتون هم گفتید....
مثلا اسکلت فلزی....چند نوع اجرا میشه....اجرا در محل....یعنی شما آهن ها رو میخرید و اسکلت کار در خود ملک شروع به کار میکنه.....
اجرا در کارگاه ..یعنی ستون ها و زیر سری ها ووو....همش جوش داده میشه و با تریلی به محل آورده میشه...
اجرا در کارخانه...که به صورت تکمیل تر و با جوش های دستگاه کار انجام میشه و به محل آورده میشه....
==
اسکلت بتنی هم فونداسون به صورت کیلویی هست...و سقف ها متری...
اون پیچ مهره هم به اکیپ مجرب و تماما توسط کارخانه باید انجام بشه..چون صفحه ها در کارخانه باید سوراخ بشه و در محل پیچ بشه....
اون سقف ها هم که گفتید عرشه فولادی هست...با گل پرچ و صفحات گالوانیزه هست....
==
همگی این موارد متری هست و هم چکی.و هم کیلویی..../در جوش ها باید آزمایش ها صورت بگیره..در بتن باید آزمایش ها صورت بگیره....
==============
ببخشید من اینطوری خدمتتون عرض میکنم..ولی ساختمان علاوه بر دانش ساخت به تجربه ی زیاد نیاز داره...با عکس دیدن و از 4 نفر پرسیدن نمیشه کاری رو شروع کرد....چون خودتون اذیت میشید و ممکنه وسط اش پشیمون بشید..خیلی ریزه کاری داره که با تجربه کردن میشه بهشون پی برد....میتونم بهتون پیشنهاد بدم با یه پیمانکار قراردادی رو تنظیم کنید و کارهارو به عهده اون بزارد البته خودتونم کنار اش باید که هم از روند کار مطلع باشید و تجربه کنید./

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

ممنون بابت توضيحاتي كه داديد

حقيقتش يكي از دوستان هست تجربه داره و اين كارها رو انجام داده فقط مي خواستم يك سري اطلاعات اوليه دستم بياد

سوالي كه بازم برام پيش اومده اينكه :

1- اين دوستمون مي گه براي هر كاري كه توي ساختمون بخواد انجام بشه قرارداد بايد با استاد كار نوشته بشه و شنيدم خيلي دروغ مي دن و قرارداد رو يك جور مي نويسن كه بيشتر به ضرر شما باشه مي خواستم بدونم اين قراردادها رو از كجا مي شه تهيه كرد؟؟؟

2- شما گفتيد با پيمانكاري قرارداد ببندم كه كارها رو خودش انجام بده و من شنيدم كه حداقل 15 درصد از هزينه اي كه براي ساختمان مي كنيد را براي خودشون بر مي دارن و البته 7 درصد هم هست كه وسطش دزدي هم مي كنن و همون 15 درصد مي شه ، درسته؟؟؟


با نشگر

[barooni2]

تاپیک جالبی هست
یه سوالی که دارم اینه که
چرا نقشه اکثر ساختمانهای ایرانی شبیه هم هست و کمتر تنوع می بینیم؟
من شنیدیم عمرانی ها کار معمارها رو توی ایران انجام میدن و در واقع نقشه ها رو عمرانها جای معمارا طراحی میکنن
این قضیه صحت داره؟

[Mahdi/s]

ســلام.....


1- اين دوستمون مي گه براي هر كاري كه توي ساختمون بخواد انجام بشه قرارداد بايد با استاد كار نوشته بشه و شنيدم خيلي دروغ مي دن و قرارداد رو يك جور مي نويسن كه بيشتر به ضرر شما باشه مي خواستم بدونم اين قراردادها رو از كجا مي شه تهيه كرد؟؟؟این همیشه یادتون باشه...فرقی هم نداره چه توی اینکار..یا هرکار دیگه ایی....اگه 1000 تومن یه چیزی خریدی باید فاکتور بگیری.....اگه 1000 تومن هم دست مزد دادی به عوامل کار باید فاکتور براش بنویسی...یه قبض ساده مثلا فلان تاریخ..فلانی انقدر مبلغ دریافت کرد..وقتی امضا بشه دیگه همه چی مشخص هست...برای هرکاری باید یه قرارداد تنظیم بشه...جامع و کامل...و سعی کنید اطلاعاتتون رو کامل کنید توی این زمینه تا بتونید تمامی موارد رو توی قرار داد ذکر کنید...
این که میگی دروغ میگن...یا یه جوری مینویسن به ضرر باشه..نمیشه گفت....چون شرط اول هرکاری اعتماد 2 طرف هست....تا اعتماد نداشته باشی نمیشه کاری کرد چون همش شک میکنی که طرف دروغ گفته یا نه....کتاب در مورد نحوه قرار داد و نمیه قرار داد هست.توی نت بگردی فکر میکنم پیدا کنی...///




2- شما گفتيد با پيمانكاري قرارداد ببندم كه كارها رو خودش انجام بده و من شنيدم كه حداقل 15 درصد از هزينه اي كه براي ساختمان مي كنيد را براي خودشون بر مي دارن و البته 7 درصد هم هست كه وسطش دزدي هم مي كنن و همون 15 درصد مي شه ، درسته؟؟؟تهران 20 الی 25 % هست....شیراز رو نمیدونم....اون 7% هم باز برمیگرده به اعتماد ...
==================


یه سوالی که دارم اینه که
چرا نقشه اکثر ساختمانهای ایرانی شبیه هم هست و کمتر تنوع می بینیم؟
من شنیدیم عمرانی ها کار معمارها رو توی ایران انجام میدن و در واقع نقشه ها رو عمرانها جای معمارا طراحی میکنن
این قضیه صحت داره؟نمیشه گفت تنوع کمه....2 حالت داره..یا یکی ساختمان رو میسازه برای فروش....اون موقع نگاه میکنه میبینه عموم چطوری میپسندند نمیطوری طراحی های خاص انجام بده ممکنه یکی بیاد خوشش نیاد...سلیقه ایی هست....
یه وقتی هم برای شخص خاص سازخته میشه که تمامی تصمیم ها به سلیقه ی طرف بستگی داره...
در مورد طراحی هم فرقی نداره طرق مهندس عمرا ن باشه یا معماری یا هرکس دیگه ایی..وقتی نقشه های معماری کشیده میشه باید یه مهندس معمار مهره اش کنه..

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

ممنون بابت راهنمايي خوبتون

1- وقتي كه ما شروع به ساخت كرديم مي خواستم بدونم مهندس ناظر به چه صورت هست؟؟ من شنيدم هر ساختمان چند تا مهندس ناظر داره و هر چند وقت يك بار ميان سر مي زنن حالا سوال من اينجاست اول اينكه تو چه مراحلي بايد بيان چك كنن و سوال دوم اينكه خودشون ميان يا بايد زنگشون بزنيم؟؟؟
2- وام ساخت ساختمان به چه صورت هست و چه ميزان سود بايد پرداخت بشه؟؟؟
فرض كنيد ما همه كارهاي اداري رو انجام داديم و اسكلت هم زديم و سقف هم براي هر طبقه زديم حالا براي پيش فروش كردن به چه صورت بايد اقدام كرد؟؟؟ بنگاه بايد رفت يا اداره ثبت يا دست نويس بايد باشه؟؟؟ اين دوستمون مي گه اكثر پيش فروش ها به مشكل بر مي خوره چون قيمت نهايي مشخص نمي شه
3- مشاركت در ساخت به چه صورت هست؟؟؟ فرض كنيد زمين از طرف هست و شما ساخت و ساز مي كنيد حالا وقتي سند به نام طرف هست به چه اطميناني بايد هزينه كرد و ساختمان رو ساخت و بعدا به مشكل بر نخورد؟؟ آيا قرارداد كافي هست يا بايد رفت بنگاه و يا بايد اداره ثبت رفت يا اينكه سند زمين رو يك كاريش كرد؟؟؟



با تشكر

[aria_electric_fars]

سلام

سوالات ديگه اي هم برام پيش اومده اگر زحمت پاسخگويي بديد ممنون مي شم

1- مشاركت در ساخت به چه صورت شراكتي هست؟؟؟ چه جوري انجام مي شه؟؟؟!!!
2- چه كارهايي بايد انجام داد كه مشكلي پيش نياد از لحاظ كلاهبرداري و ...؟؟!!!


با تشكر

[Mahdi/s]

1- شما زمانی که نقشه هاتون رو به شهرداری تحویل بدید روش یه برگه مهندس ناظر+برگه مهندس معمار میزارید...اون مهندس در اصل وظیفه کنترل مرجله به مرحله کار رو داره...و این برمیگرده به مهندس ناظر که اصلا 1 بار هم بیاد سر کار یا کلا میاد....هرمرحله یه گزارش باید تهیه بشه و توسط مهندس ناظر به شهرداری تحویل داده میشه...2- اگه ملک شما شامل بافت فرسوده بشه بهش وام میدن...هرمرحله 20 میلیون کل فرایند ساخت رو 4-5 مرحله میکنن.و از طرف بانک میان و کار رو نگاه میکنن...من اینو بلد بودم شاید وام های دیگه هم تعلق بگیره بلد نیستم./3- مشارکت همونطور که خدمتت عرض کردم....هم درصدی هست..درصدی از هزینه ساخت.......هم بصورت درصد ملک...مثلا میگید 60 به 40......50-50.....به 2 طرف بستگی داره....و هزینه ها هم طبق اون درصد انجام میشه....شما همه ی هزینه رو انجام نمیدی....هم مالک..هم سازنده مبالغ رو میپردازن.....بابت اطمینانم برمیگرده به اعتماد 2 طرف و شناختی که دارن از هم...و هم میتونید قرارداد رو خودتون بنویسید هم بنگاه....هرقراردادی 2 نفر باید شاهد امضا کنن../

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

ممنون بابت توضيحات خوبتون

در يكي از سايت ها مطلبي خواندم در مورد مسائل حقوقي مشاركت در ساخت كه خيلي خيلي عالي بود و اينجا مي زارم براي دوستان


قرارداد مشارکت را چگونه تنظیم کنیم؟ ([ برای مشاهده لینک ، لطفا با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ])


اینکه قرارداد مشارکت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در گفت و گو با حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران، به آن پرداخته‌ایم.
قبل از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم، به عنوان فردی که علاوه بر مسائل حقوقی، از شرایط بازار مسکن هم اطلاع دارید، بفرمایید که علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟
در بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال 60 تا سال 80 اغلب سازه‌هايي که احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد تا هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی هستند. فضای گسترده‌اي که برای نوسازی بافت‌هاي فرسوده به خصوص در نواحی جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر تهران با عنوان «بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک دهه قبل عموما ملکی را مي‌خریدند و مي‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت رو آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب سرمایه‌اي که برای زمین مي‌خواهند هزینه کنند جلوگیری مي‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌هاي بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت مي‌شوند.
شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟
توصیه اول ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌هاي مطمئن مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌هاي مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان مي‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.
نکته دوم اینکه برای تنظیم قراردادهای مشارکت روش‌هاي متنوع و متفاوتی وجود دارد و نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد مربوط به تعهدات سازنده و همچنین تعهدات مالک است؛ این تعهدات باید به نحوی باشد که شرایط تنظیم یک قرارداد را متعادل کند، یعنی شرایط یک طرفه نباشد و قرارداد به سمتی نرود که مالکان یا سازندگان در پروژه‌اي سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است یا اینکه فضا برای سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم شود، اما در برخی مواقع دیده مي‌شود که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان 15 واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر 15 واحد هم سند مستقل دارد و مي‌خواهند به جای 15 واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا 34 واحد بسازند، بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به خصوص، مسائل و... وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.
اولین نکته‌اي که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌هاي دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که مي‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است.
چرا باید این برآورد انجام شود؟
در بسیاری موارد افراد از خود سوال مي‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین 200 مترمربع است و قرار است در 5 طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت مي‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری مي‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
در مورد سازنده چطور؟
در مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌هاي وی که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌اي با ویژگی‌هاي مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌هاي خاص آن به قیمت روز تعریف مي‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص کند که هزینه‌هايي مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌هاي وی خواهد بود یا مالک نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر مي‌کنند، مثلا عنوان مي‌کنند که هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف مي‌شود، چون این مورد را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود.
بحث دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که سازنده‌ها برای ساخت انتخاب مي‌کنند ممکن است بدهی‌هاي احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌هاي اجاره و... داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمي‌تواند بدهی‌هاي معوقه را به گردن سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم توجه شود که بدهی‌هاي احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هايي وجود دارد که این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌هاي ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌هاي حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌هاي احتمالی ساختمان‌هاي مجاور، بیمه ساختمان‌هاي مجاور و... است که جزو آورده سازنده است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد، به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.
اصولا در قراردادها این هزینه‌ها بر عهده مالک است یا سازنده؟
اینها براساس توافق است، اما اصولا در قراردادها، وقتی سازنده برای ساخت پروژه به مالک تعهد مي‌دهد، قید کردن تک تک این موارد و ملزم کردن وی به موارد توافق، فضا را برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده از بین مي‌برد. معمولا این‌گونه موارد در تعهد سازنده است، هر چند قرارداد مشارکت قراردادی توافقی است. حتی مسوولیت خرید و نصب انشعابات و اینکه این موارد بر عهده چه کسی است، باید به‌طور دقیق در قرارداد تعیین تکلیف شود، به خصوص در موارد انشعابات مشاعات. نکته دیگر که باید بسیار به آن تاکید کنم این است که مدت زمان اجرای قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد؛ یعنی از لغاتی مانند حدود و... استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد هم از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید با با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. از طرف دیگر زمانی که پروژه ساخته شد و به بهره‌برداری رسید در جهت استعلام‌هاي قانونی آن مانند سند مستقل و یک برگی و... که ممکن است چند ماه زمان ببرد، باید در قرارداد مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته باشد. این تاریخ‌ها باید کاملا در قراردادهای مشارکت مشخص باشد.
نکته دیگری که باید در قراردادهای مشارکت روشن شود بحث سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین است. بعضا مي‌بینیم در قراردادها نوشته شده 60 درصد مالک، 40 درصد سازنده یا اینکه در برخی قراردادها دیده مي‌شود مبالغی تحت عنوان بلاعوض از طرف مالک از سازنده مطالبه مي‌شود، اصولا دو طرف باید در قراردادهای مشارکت قبل از اینکه به اختلاف برخورد کنند، سهم مالکان در پروژه را به طور دقیق تقسیم کنند. محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود. تعداد طبقات باید به طور دقیق از همان ابتدا مشخص باشد. ضمن اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات. از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
در بحث تعهداتی که مالکان و سازندگان نسبت به هم دارند چه نکات حقوقی در ارتباط با تعهدات مالک وجود دارد؟
مهم‌ترین دغدغه‌اي که سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند، عمل مالک به تعهدات مربوط به انتقال سند است. در مبحث مربوط به انتقال سند حالات مختلفی وجود دارد که به توافق طرفین برمي‌گردد، به این صورت که عده‌اي از مالکان با سازنده توافق مي‌کنند که در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت( مثلا مشاور املاک، وکیل و ...) انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند. این حالت مي‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به واسطه سپرده شود. حالت سوم این است که مالک متعهد مي‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهند، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام مي‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده مي‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت به چه مواردی برمي‌گردد؟
تعهدات سازنده در این نوع قراردادها بیشتر به نحوه ساخت برمي‌گردد. توصیه اکیدی که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.
در مورد ديگر مصالح هم همینطور است، باید هر کدام به طور ریز مشخص شود که از چه ساختار و سیستم‌هايي استفاده شود، حتی ویژگی‌هاي چاه فاضلاب هم باید به طور دقیق مشخص شود. پس مواردی که در خصوص مشخصات عمومی ساختمان مطرح است، حتی نوع لولا‌هاي درب کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. به این خاطر که یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف بین طرفین قرارداد مربوط به مشخصات عمومی سازه است.
نکته دیگری که باید به آن پرداخته شود مشخص کردن این نکته است که اسناد و مدارک ساخت اساسا باید در اختیار چه کسی باشد؟ این مورد یکی از مواردی است که ضرورت وجود واسطه را بین طرفین معامله تایید مي‌کند. موضوع مهم دیگری که در ارتباط با وجود واسطه و اطمینان طرفین از اینکه در هنگام بروز اختلاف باید اصولا چه اقدامی انجام دهد به مساله ضرورت تعیین داور در قراردادهای مشارکت برمی‌گردد که در کمتر قراردادی مورد توجه قرار مي‌گیرد. براساس قانون آیین دادرسی مدنی وقتی که در قراردادی داور تعیین مي‌شود، اگر اختلافی بین طرفین ایجاد شود، طرفین دیگر حق مراجعه به دادگستری ندارند، بلکه داور است که باید بین طرفین حکم صادر کند.
داور شرایط خاصی باید داشته باشد؟
براساس قانون آیین دادرسی مدنی، داور باید در رابطه با قرارداد اظهار نظر کند و طرفین پذیرفته‌اند که هر حکمی که داور در ارتباط با آن قرارداد بیان کند آن را اجرا کنند، مگر اینکه بر خلاف قانون اظهارنظر کند؛ اگر داور اظهارنظری برخلاف قانون کند، در آن زمان است که متعاملین مي‌توانند برای رفع مورد پیش‌آمده به مراجع قضایی مراجعه کنند و نسبت به رای داوری اعتراض کنند، اما تا زمانی‌که داور رای نداده است، دادگاه خود را صالح به رسیدگی نمي‌داند. مالکان و سازندگان باید به این موضوع توجه داشته باشند که داور در قرارداد مشارکت نه امری صوری است و نه امری کدخدا منشانه! بنابراین حتی به مشاوران املاک و ديگر واسطه‌ها توصیه مي‌شود اگر دانش حقوقی دارند و مسائل آیین دادرسی مدنی، انشاء رای و موازین دادرسی را مي‌دانند و به آنها تسلط دارند، داوری در قرارداد مشارکت را قبول کنند، در غیر اینصورت چنین مسوولیتی را نپذیرند. ممکن است مشاوران املاک واسطه‌هاي خوبی باشند، ولی داور خوبی نباشند.
نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که معمولا در بحث قراردادهای مشارکت سازندگان حق پیش فروش پروژه و اجازه فروش پروژه را از مالک مي‌خواهند. من به مالکان دادن اجازه پیش فروش پروژه به سازنده را اگر شناخت کامل و دقیقی از وی ندارند تا پایان پروژه پیشنهاد نمي‌کنم.
چون در بسیاری موارد سازنده‌اي که خواهان پیش‌فروش است، پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و مي‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند. بسیاری از سازنده‌هاي معتبر در این زمینه مشکلی ندارد اما بسیاری از سازندگان را مشاهده کرده‌ایم که اینها قرارداد مشارکت را با مالک امضا کرده‌اند از وی حق پیش فروش گرفته‌اند پول را از خریدار گرفته اند و متواری شده‌اند، حالا مالک مانده است و پیش خریداران و قراردادی که در آن مالک به سازنده اجازه پیش فروش داده است. از نظر حقوقی هم سازنده‌اي که قرارداد مشارکت تنظیم مي‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمي‌تواند ملک را بفروشد، چون هنوز سند به نام مالک است و این توصیه‌اي است که به پیش خریداران مي‌کنم، مبنی بر اینکه بدون حضور مالک تنها براساس قرارداد مشارکت و تنها به صرف امضای مبایعه‌نامه از سوی سازنده اقدام به پیش‌خرید نکنند.
نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را مي‌خواهند یا در قرارداد قید مي‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده مي‌دهد، سند مالک در رهن بانک مي‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌هاي ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک
مصادره مي‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان مي‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان 100درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک.
نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.
مساله دیگر اینکه گنجاندن بندهایی مانند این بند: «در صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از 40 روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده مي‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند"، تدابیر خوبی است که باید مالکان در هنگام عقد قرارداد به آن توجه داشته باشند.البته تبصره‌هاي زیادی در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت مي‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد مي‌تواند مورد توجه قرار گیرد.

[aria_electric_fars]

سلام

اين هم مراحل كلي مشاركت در ساخت هست كه جالب بود گذاشتم


برای مشاهده محتوا ، لطفا وارد شوید یا ثبت نام کنید

[aria_electric_fars]

چرا مشارکت در ساخت ([ برای مشاهده لینک ، لطفا با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ])

1- استحکام و مقاومت بنا در مقابل زلزله براساس ضوابط وآیین نامه های زلزله
2- استفاده از امکانات روز جهت آسایش خانواده در منازل
3- زیبای ساختمان
4- رشد سرمایه مالک و ذینفعان
5- کاهش چشمگیر هزینه های مصرفی برق ، آب و گاز وهزینه نگهداری وشارژ ساختمان
6- افزایش امنیت جانی در مقابل لوازم فرسوده خانه
7- تبدیل سریع به نقدینگی


1- استحکام و مقاومت بنا در مقابل زلزله براساس ضوابط وآیین نامه های زلزله
ایران از جمله کشورهای زلزله خیز جهان است. 90 درصد خاک ایران بر روی نوار زلزله واقع شده است، کلانشهر تهران نیز نه تنها از خطر زلزله ایمن نیست بلکه سالهاست در انتظار زلزله ای ویرانگر با قدرت بالای 7 ریشتر به سر می برد. بر اساس مطالعات آماری و زلزله هایی که پیش از این در ناحیه ری و تهران ثبت شده است با احتمال بیش از 70 درصد به طور متوسط هر 158 سال زلزله ای ویرانگر در این ناحیه رخ داده است. آخرین زلزله در تهران 172 سال پیش اتفاق افتاد و بر همین اساس وقوع زلزله تهران 14 سال تاخیر زمانی دارد. عامل اصلی وقوع زلزله در تهران وجود 15 گسل در این منطقه است که سه گسل در این میان هریک به تنهایی پتانسیل ایجاد زلزله ای بیش از 7 ریشتر را دارا هستند.در صورت وقوع زلزله در این منطقه که علاوه بر پایتخت بودن، مرکزیت امکانات فرهنگی، اقتصادی و همچنین دولتی را دارد و بیش از 7 میلیون نفر در آن سکونت دارند با فاجعه ای بزرگ مواجه خواهیم بود. خوشبختانه روی مسأله زلزله تهران بسیار کار شده است.
از جمله آنها به استاندارد رساندن ساخت وساز در برابر زلزله است
در نوسازی سازنده ملزم به رعایت ضوابط وآیین نامه های مربوط به طراحی ساختمان در برابر زلزله میباشد.
ساختمانهایی که سن آنها بالای بیست و پنج سال است ، در موقع ساخت ملزم به رعایت قوانین خاصی جهت اجرای ساخت سازه مناسب نبوده اند و اگر هم قوانینی بوده استاندارد های خوبی برای آن در نظر گرفته نشده بود و هم نظارتی مثل نظارتی که هم اکنون رعایت می شود اعمال نمی شد.

برخی از افرادی که مخالف تخریب و نوسازی بنای فرسوده خود می باشند اعتقاد به این دارند که بنای مستحکمی دارند و خود از ابتدای ساخت ناظر بر عملکرد اجرای ساختمان بوده اند و از استحکام آن مطمئن هستند ، حال اینکه می بایست از این افراد پرسید با چه سنگ محکی استحکام ملک خود را محک زدند؟
طبق آیین نامه های جدید ساخت بر اساس زلزله به میزان نه ریشتر محاسبه و اجرا می شود

اجرای صحیح فونداسیون ساختمان
( شما هرچقدر سقف و ستون ساختمان را محکم ساخته باشید وقتی پی ریزی درستی نشده باشد خواسته یا نا خواسته دچار مشکلات فراوانی خواهید شد )
در حال یکی از ملزمات برای دریافت جواز ساخت تاییدیه مهندسی خاک می باشد که تعیین ضریب پایداری خاک پروژه شما محاسبه می کنند . آیا شما در آن زمان این کار را کرده اید؟ یا فونداسیون مستحکم خود را روی خاک سست بنا کرده اید؟



2- استفاده از امکانات روز جهت رفاه آسایش خانواده در منازل
آیا در منزل خود آسانسور دارید ؟ آیا آپارتمان شما دارای سرویس بهداشتی فرنگی می باشد ؟ آیا بوی بد چاه فاضلاب در هنگام بارندگی یا استفاده طبقات فوقانی از فاضلاب شما را نارحت نمی کند ؟ صدای آب در لوله های فاضلاب موجب ناراحتی شما نمی شود ؟ حشرات موذی از قبیل سوسک ، مورچه و حشرات گوناگون شما را به ستوه نیاوردند ؟ صدای اتومبیل ها و صداهایی که از بیرون می آید باعث اذیت خانواده شما نمی شود ؟ وقتی در طبقه بالای آپارتمان شما همسایه شما به آرامی هم قدم بر می دارد صدای پای او را می شنوید ! آیا پریز برق شما سیم ارت دارد؟ و هزار چیز دیگر که در آپارتمان شما وجود ندارد .
با یک برنامه ریزی درست و با یک تصمیم عاقلانه می توانید با انتخاب سازنده کارآمد ملک خود را ارتقا دهید و بقیه عمر خود را به راحتی سپری کنید ،شاید هم نظر شما غیر از این باشد .
زندگی بسیار کوتاه است و با یک چشم به هم زدن 70 الی 80 سال از سن آدمی می گذرد ، پس بیاییم این چند صبا را با خیالی آسوده و با بهره گیری از امکانات روز دنیا در آپارتمان خود بهرمند شویم و به خود و خانواده خود آسایش را به ارمغان بیاوریم

3- زیبای ساختمان
شاید زیبایی ونمای ساختمان در نظر شما چندان جدی نباشد اما بررسی کارشناسان علوم اجتماعی نشان میدهد نمای زیبای ساختمان باعث بروز اعتماد به نفس و موفقیت افراد میگردد.

4- رشد سرمایه مالک و ذینفعان
ملک کلنگی شما در واقع ملک خام است و با فروش آن در واقع شما از ارزش افزوده یا به معنای ساده تر ، سودی که چندی بعد (پس از ساخت) شامل ملک شما می شود را نادیده گرفته اید

از طرفی شما قطعا بعد از فروش ملک خود قصد خرید یک آپارتمان (که چندی پیش سازنده ای آنرا ساخته وروی آن سود قابل توجهی هم لحاظ کرده ) را دارید ، در واقع شما ارزش افزوده یا همان سود را باید به مالک آن پرداخت کنید
همانطور که می بینید با فروش ملک کلنگی ، شما یک بار از سود خود صرفنظر کرده اید و یک بار هم سود ساخت را به شخص دیگری پرداخت می کنید و این رقم ها ، رقم های بالا و غیر قابل چشم پوشی است و شاید با حقوق چندین سال یک کارمند برابری کند.
این دقیقا مثال صنعت نفت ایران را دارد که نفت خام قیمت پائین فروخته میشود و بلا فاصله مبالغی روی پول حاصل از فروش می گذاریم و محصولات نفتی مثل بنزین و مواد پلیمر را می خریم

در نهایت باید گفت ملکی که شما در آن زندگی می کنید به عنوان سرمایه نمی توان روی آن حساب کرد . ولی شما می توانید با یک حرکت سنجیده این سرمایه راکد خود را به سرمایه پویا و قابل رشد تبدیل کنید .
چه بسا در خیلی مواقع که مالکین با سازندگان مشارکت کرده اند روند ساخت و ساز را ادامه دادند و آینده را برای فرزندان خود تضمین کرده . شما هم می توانید با آشنایی نسبت به امر ساخت و ساز و با مشاوره با مهندسین متخصص و صاحب نظران با مشارکت در ساخت زمینه سرمایه گذاری خود را در ساخت ، فراهم نمایید

5- کاهش چشمگیر هزینه های مصرفی برق ، آب و گاز وهزینه نگهداری وشارژ ساختمان
یکی از دغدغه های امروزه افزایش روز افزون قیمت انرژی فسیلی ، اتمی و حتی سولار ( آفتابی ) می باشد و به غیر از آن مصرف بی رویه آب آشامیدنی که در تمام نقاط دنیا به سختی یافت می شود را باید در نظر بگیریم . بطور کل مصرف ما بالاست و یکی از دلایل مهم مصرف بالا فرسوده بودن تجهیزات ساختمانی می باشد . به عنوان مثال شما یک موتور خانه بنای قدیمی چقدر پرت حرارتی و نشت آب دارد؟
مشعل های جدید به مراتب کم مصرف تر از مشعل هاب قدیمی می باشند . موضوعی که شخصا بررسی کردم پول گاز یک مجتمع 40 واحده و یک ابنیه سه واحده بود که مبلغ فیش گاز مجتمع 40 واحدی 480 هزار تومان بوده و ساختمان سه واحده 160 هزار تومان پول گاز پرداخت نموده اند . با یک حساب سر انگشتی می توان پی برد که چه اختلاف فاحشی بین این دو مورد وجود دارد.
پنجره های دو جداره ، دیوارهای سفالی ، گرمایش از کف ، لوله های پلی پروپیلن ، عایق های صوتی و حرارتی ، دوش های حمام جدید ، شیرهای روشویی جدید ، لامپ های فوق کم مصرف LED و بسیار موارد دیگر که باعث کم کردن مصرف و پی رو آن کم کردن هزینه های قبوض مختلفی که ماهیانه به سراغ ما می آیند.

6- افزایش امنیت جانی در مقابل لوازم فرسوده خانه
شاید برخی از افراد در مورد موارد بالا پاسخی برای گفتن داشته باشند که با یک باز سازی ساده می توان به آنچه که می خواهیم برسیم! در پاسخ به این افراد می توان گفت : آیا از سیم کشی آپارتمان خود مطمئن هستید؟ آیا از لوله کشی زیر کار خود مطمئن هستید . در مورد ایمنی سیستم گرمایش خود چقدر اطلاع دارید؟ آیا لوستری که بالای سر شما از سقف آویخته است به درستی به سقف متصل شده؟ و بسیار موارد دیگر که ممکن است به مرور زمان و طی سالیان سال به علت فرسودگی ممکن است خطراتی برای شما و خانواده محترم شما داشته باشد. آسانسور ، موتورخانه ، لوله های خروجی گازهای سمی حاصل از سوخت گاز ، نرده بالاکن ، لوله های گاز مواردی که به علت فرسوده بودن می توانند خطر آفرین باشند.


7- تبدیل سریع به نقدینگی
شاید ملک شما بلافاصله مشتری نداشته باشد
آپارتمان های در حال احداث در هر مرحله ای از ساخت که باشد قابل انتقال ، فروش و تبدیل به نقدینگی میباشد





لازم به ذکر است قراردادهای مشارکت در ساخت باتوجه به ارزش ، وضعیت و موقعیت ملک از یک سو ، و از سوی دیگر ، سازنده و نوع ساخت متفاوت می باشد
مالکین محترم برای عقد قرارداد ، تفسیر مفاد و حصول توافقات و تطبیق شرایط طرفین ، باید از کارشناس متخصص بهره گیری نمایند وقبل از امضا به منظور کاهش ریسک وبروز اختلافات از تمامی بندهای قرارداد آگاه شوند

[aria_electric_fars]

اين هم يك نمونه فرم مشاركت در ساخت

فرم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشاركت مدني جهت مشاركت در احداث ساختمان
اين قرارداد بر اساس ماده 10 قانون مدني مابين طرفين مشروحه در ماده يك ووفق شرايط و توافقات مندرج در مواد ٓاتي در مشاور املاك ............. منعقد گرديد.
ماده 1- طرفين قرارداد
1-
طرفهاي اول قرارداد
............................
............................
.............................
2-
طرفهاي دوم قرارداد
......................................
......................................
.....................................
ماده 2- موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارت است از مشاركت طرفين جهت تخريب 1دستگاه ساختمان با مشخصات مندرج در ماده 3 و احداث يك ساختمان جديد در محل عرصه آن شامل .... طبقه به صورت ... طبقه مسكوني كه طبقه اول ..... واحده به مساحت تقريبي .... متر مربع و ساير طبقات هر طبقه داراي ..... واحد آپارتمان به مساحت تقريبي ....... متر مربع و جمعا داراي تعداد ..... واحد مسكوني و .... طبقه مشاعات و مشتركات ...... پاركينگ و ............ انباري بر اساس نقشه هاي تاييد شده شهرداري منطقه ...... و تحت نظارت مهندس ناظر تعيين
شده از سوي طرف دوم ميباشد.
ماده 3-آورده طرفين
1-3
آورده طرف اول عبارتست از ..... دانگ از پالك ثبتي ......... فرعي از پالك اصلي ....... قطعات ....... واقع در بخش ........... به نشاني ................
2-3
آورده طرف دوم عبارت است از آورده نقدي به ميزان مجموع هزينه هاي الزم جهت ساخت بناي جديد به شرح ذيل كه طرف دوم متعهد ميگردد كه در مدت قرارداد آنها را پرداخت نمايد.
الف- كليه هزينه هاي تخريب ، حمل ، بارگيري و انتقال نخاله هاي ساختمان موجود و هزينه هاي گودبرداري ، آماده سازي محل جهت اجراي نقشه بناي جديد و اجراي فونداسيون.
ب- تمامي هزينه هاي محاسبات مهندسي ، نقشه كشي و هزينه هاي شهرداري مربوط به صدور پروانه ساختمان ، هزينه هاي تراكم و جرايم ساختماني ماده 100 ) در صورت تخلف بدون هماهنگي و كسب موافقت طرف اول( گواهي عدم خالف ، گواهي پايانكار ساختمان و ساير هزينه هاي مورد مطالبه
ج- تمامي هزينه هاي مرتبط با احداث ساختمان موضوع قرارداد تحت هر عنوان از قبيل: هزينه هاي مهندسي ، معماري ، بنايي و كارگري ، خريد . تامين مصالح مورد نياز ، نظارت براجراي دقيق نقشه هاي اجراي از شروع فعاليتهاي تخريب ساختمان تا اتمام كامل ساختمان جديد ) شوفاژ روشن (
د- كليه هزينه ها ي مربوط به خريد و نصب انشعاب خدمات شهري شامل : آب ، برق ، گاز ، فاضالب شهري و تلفن )بدون خريد فيش تلفن(
ه- كليه هزينه هاي حوادث ناشي از عدم رعايت اصول ايمني براي كاركنان و كارگران شاغل در موضوع قرارداد و همسايگان مجاور و ساختمانهاي ٓانان و پاسخگويي به مباداي قانوني.
و- كليه هزينه هاي مربوط به تفكيك ساختمان به منظور صدور سند مالكيت اختصاصي از اداره ثبت اسناد و امالك مربوطه براي هر يك از واحدهاي احداثي ساختمان.
ز- كليه هزينه هاي بيمه تامين اجتماعي بيمه مسئوليت كارفرما و بيمه مسئوليت ناشي ار اجراي عمليات ساختماني.
ماده 4- نسبت سهم الشركه و طبقات اختصاص يافته از ساختمان جديد به طرفين
طبق توافق انجام شده سهم مالكيت هر يك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد: الف- سهم الشركه طرف اول .......... درصد
ب- سهم الشركه طرف دوم ....... درصد
طبق توافق انجام شده سهم مشاعي هريك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد.
الف- طبقات ............... و تعداد ..... پاركينگ در طبقه پيلوت و .... پاركينگ در طبقه زيرزمين و تعداد ....... انباري در طبقه زيرزمين سهم طرف اول.
ب- طبقات ....... و تعداد ...... پاركينگ در طبقه پيلوت و .............. پاركينگ در طبقه زيرزمين و تعداد ..... انباري در طبقه زيرزمين سهم طرف دوم.
اپارتمانها به صورت ذيل بين طرفين تقسيم ميگردد
ا.
..................................................
ب.
..................................................
ج.
..................................................
د.
..................................................
ه.
..................................................
و
..................................................
ز.
..................................................
ماده 5- مدتهاي پيش بيني شده جهت اجراي موضوع قرارداد
1-5
مدت زمان اخذ پروانه ساخت ........................
2-5
مدت زمان اجراي كامل پروژه و تحويل ٓاپارتمانها .....................
3-5
مدت زمان تعيين شده .....................
جهت اخذ پايان كار و صورت مجلس تفكيكي و تنظيم تقسيم نامه
توضيح اينكه كل مدت زمان قرارداد با توجه به برنامه زمانبندي فوق از شروع كه با دادن وكالت نامه كاري امكان پذير است تا تنظيم تقسيم نامه .................ماه مي باشد.
تبصره: كليه مدت زمانهاي فوق با توافق كتبي طرفين قابل تجديد نظر است.
ماده 6- تعهدات طرف اول
طرف اول قرارداد متعهد مي گردد:
1-6
حداكثر ......... ماه بعد از امضاي قرارداد نسبت به تحويل ساختمان تخليه شده جهت عمليات تخريب طي صورتجلسه اي به طرف دوم اقدام نمايند.
تبصره : چنانكه هريك از مالكين آپارتمان خود را ديرتر از زمان موعد تحويل نمايد كليه خسارات تاخير در ساخت و ساير خسارات مرتبطه به عهده ايشان ميباشد.
2-6
طرف اول طي .......... پس از امضاي قرارداد در دفترخانه ......... حاضر و نسبت به اعطاي يك وكالت كاري تام الاختيار جهت انجام امور اداري در مراجع ذيربط ) شهرداري ، دارايي ، اداره ثبت و .......( به نام طرف دوم اقدام نموده و اسناد مالكيت ملك را نيز با تنظيم رسيد در اختيار طرف دوم قرار دهد.
3-6
انتقال رسمي ..... دانگ از زمين محل احداث ساختمان به طرف دوم پس از يك هفته از واريز فيشهاي شهرداري و اخذ جواز ساخت انتقال ...... دانگ باقيمانده از سهم طرف دوم همزمان با تحويل آپارتمانهاي نوساز.
4-6
كليه بدهي هاي قانوني ملك مانند شهرداري ، دارايي و غيره را تا زمان امضاي قرارداد پرداخت نمايد.
5-6
حقوق قانوني اين قرارداد را به غير واگذار ننمايد و هرگونه واگذاري در اين خصوص فاقد اعتبار قانوني ميباشد
6-6
طرف اول در طول زمان اجراي قرارداد حق بازديد از پيشرفت روند ساخت و ساز را دارد اما هيچگونه دخالت در امور اجرايي را نداشته و هرگونه ايراد را ميبايست از طريق ....................... كه نماينده طرف اول است به طرف دوم ابالغ نمايد. ) نماينده معرفي شده از سوي طرف اول مورد قبول طرف دوم ميباشد.(
شايان ذكر است هرگونه توافق با طرف دوم با امضاي .................... )نماينده طرف اول( داراي اعتبار بوده و به منزله امضاي طرف اول ميباشد و حق هرگونه اعتراض بعدي از طرف اول ساقط ميباشد. )بديهي است كه نماينده طرف اول تاييديه طرفهاي اول را در مورد توافقات قبال اخذ نموده است.(
ماده 7- تعهدات طرف دوم
طرف دوم متعهد ميگردد
1-7
نسبت به انجام تعهدات قراردادي خود در مواعد تعيين شده در ماده 4 اقدام نمايد.
2-7
نسبت به بيمه كردن كارگران و كليه كاركنان شاغل در پروژه احداث ساختمان در قبال حوادث كارگاهي اقدام نمايد.
3-7
كليه خسارات احتمالي ناشي از كار از جمله خسارت . آسيب به امالك مجاور و مطالبات تامين اجتماعي و هرگونه خسارت پيش بيني نشده ديگر را پرداخت كند و هيچ گونه مسئوليتي مالي يا جاني متوجه طرف اول نخواهد بود.
4-7
ساختمان موضوع قرارداد را دقيقا بر مبناي پروانه شهرداري و نقشه هاي مصوب و صورت جامع مصالح مصرفي و زير نظر مهندس ناظر احداث و تكميل و مسئوليت هرگونه خالف در احداث بنا را پذيرفته و جرايم متعلقه را به شهرداري بپردازد.
5-7
كليه ضوابط و مقررات قانوني از جمله مقررات ملي ساختمان خصوصا مبحث 19 آن و آيين نامه 2800 راجع به زلزله و مقررات شهرداري شهرسازي را رعايت نمايد.
6-7
چنانچه به هرعلت، انجام كار يا ادامه كار آن به مدت بيش از .......... متوقف گردد. مكلف به پرداخت خسارت قراردادي به مبلغ .......... ريال به طرف اول مي باشد. و طرف اول نيز حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. طرف دوم به موجب همين قرارداد به طرف اول وكالت داده تا در صورت حدوث شرايط مذكور ، ضمن تكميل و انجام بقيه مراحل كار، نسبت به وصول خسارت قراردادي و هزينه
هايي كه جهت اتمام ساختمان نموده است، از ناحيه فروش سهم طرف دوم از آپارتمان هاي ساختمان جديد اقدام نمايد.
7-7
تا مدت .......... از تحويل ساختمان، هرگونه عيب و ايرادي در هر قسمت از آن به وجود آمده و ناشي از قصور طرف دوم در احداث بنا باشد را بدون مطالبه هيچ هزينه اي برطرف كند.
8-7
تا تاريخ ............ نقشه نهايي ساختمان را تهيه و تغييرات بعدي آن را نيز به تاييد طرف اول برساند.
9-7
حقوق مشاركت ناشي از اين قرارداد را به غير واگذار ننمايد و هرگونه واگذاري در اين خصوص فاقد اثر و ارزش قانوني ميباشد
.
10-7
طرف دوم به منظور تضمين اجراي تعهدات قراردادي خود ، ........ فقره چك به شماره هاي ذيل صادر و در اختيار آژانس امالك ......... قرارداده تا در صورت انجام به موقع تعهدات قراردادي خود و پيشرفت پروژه در مراحل مختلف به شرح ذيل و با تنظيم صورتجلسه با نماينده طرف اول چكهاي مذكور مستردد ميگردد
الف
ب
ج

تبصره : چنانچه بر اساس نظر كارشناسي ، طرف دوم در موعد تعيين شده در قرارداد نسبت به انجام تعهدات خود عمل ننمايد ، طرف اول ميتواند چك امانتي آن موعد را از امالك ...... دريافت و وصول نمايد و طرف دوم با امضاء اين قرارداد مشاركت حق هرگونه اعتراض از ٓاژانس جهت ارائه چك به طرف اول را از خود ساقط نموده است.
11-7
طرف دوم مبلغ ....... ريال همزمان با تحويل گرفتن ملك و انتقال ..... دانگ از سهم مشاعي طي سند قطعي به طرف دوم به صورت بالعوض به طرف اول پرداخت مينمايد كه در پايان مدت نيز طرف اول نسبت به استرداد ٓان اقدام نخواهد كرد. ) صورت وضعيت مبالغ پرداختي تحت عنوان بالعوض به پيوست اين قرارداد ميباشد. كه اين مبلغ بين مالكان با نسبت قدرالسهم ملك تقسيم
ميگردد.(
12-7
طرف دوم مبلغ ....... ريال همزمان با تحويل گرفتن ملك و انتقال ..... دانگ از سهم مشاعي طي سند قطعي به طرف دوم به صورت قرض الحسنه به طرف اول پرداخت مينمايد كه در پايان مدت نيز طرف اول نسبت به استرداد ٓان همزمان با تحويل آپارتمانهاي نوساز اقدام خواهد كرد. بديهي است كه تحويل ٓاپارتمانها با استرداد اين مبلغ به طرف دوم امكانپذير ميباشد. ) صورت وضعيت مبالغ
پرداختي تحت عنوان قرض الحسنه به پيوست اين قرارداد ميباشد. كه اين مبلغ بين مالكان با نسبت قدرالسهم ملك تقسيم ميگردد.(
ماده 8- شرايط قرارداد:
1-8-
طرفين توافق نمودند كه ساختمان از مصالح لوازم و وسايل قيد شده در صورت جامع مصالح مصرفي كه در اين قرارداد ذكر شده است ساخته شده و هرگونه تغيير احتمالي بعدي در صورت موصوف بايد با توافق كتبي طرفين انجام شود.
2-8-
عمليات ثبتي تفكيك سهم مشاعي طرفين طبق توافق مندرج در ماده 4 توسط طرف دوم انجام مي گردد و كليه هزينه هاي مربوطه نظير هزينه دارايي ماليات انبوه سازي و غيره نيز توسط طرف دوم پرداخت خواهد شد.
3-8-
كليه هزينه هاي الزم جهت تنظيم سند رسمي انتقال آپارتمان هاي احداثي به نام هريك از طرفين به تناسب سهم الشركه و مالكيت برعهده همان طرف ميباشد.
4-8-
فروش يا پيش فروش سهم الشركه از سوي هريك از طرفين پس از اخذ جواز ساخت كل ساختمان امكان پذير مي باشد.
تبصره : هرگونه قرارداد فروش كه بدون رعايت شرايط قيد شده در بند باال تنظيم شود، از درجه اعتبار ساقط بوده و براي انتقال گيرنده ان ، هيچ گونه حقي ايجاد نمي نمايد.
5-8-
چنانچه هريك از طرفين از انجام هريك از تعهدات قراردادي خويش در موعد مقرر امتناع نمايد ، مكلف اند روزانه مبلغ .......... ريال به عنوان خسارت قراردادي به طرف مقابل بپردازد. اين مبلغ براي كليه تعهدات طرفين در اين قرارداد پيش بيني شده و در صورت بروز تخلفات قراردادي مختلف ، خسارات با يكديگر جمع مي شوند. اين مبلغ جايگزين تعهد اصلي نبوده و متخلف موظف به انجام
تعهد خود خواهد بود.
6-8-
در صورتي كه بر اثر حوادث قهريه اعم از سيل ، زلزله و...... يا بر اثر تغييرات غير قابل پيش بيني در دستورات و مجوزهاي صادره از سوي شهرداري و ساير دواير دولتي مرتبط ، در انجام كار وقفه ايجاد گردد، هيچ يك از طرفين مسئول تاخيرات به وجود ٓامده نخواهد بود.
7-8-
كليه مصالح حاصل از تخريب ساختمان فعلي ، متعلق به طرف دوم مي باشد.
8-8-
طرف اول اقرار مي نمايد كه پالك ثبتي موضوع قرارداد در زمان تنظيم قرارداد كال يا جزئا و عينا يا منفعتا به كسي واگذار نشده و از سوي مراجع قضايي نيز توقيف نمي باشد. چنانچه مشخص شود هريك از طرفين اول بر خالف اين بند اقدام و قرارداد را منعقد كرده باشند ، مكلف به پرداخت خسارت قراردادي به مبلغ ........... ريال به طرف دوم مي باشد و اين خسارت بدل از انجام تعهد وي مبني بر
فك پالك يا جلب رضايت معارضين نخواهد بود.
9-8-
هريك از طرفين نسبت به فروش آپارتمان هاي خود از ساختمان جديد مسئول پاسخگويي به هرگونه دعوي حقوقي و كيفري خريداران مي باشند.
10-8-
هر گونه افزايش يا كاهش يا نوسانات قيمت و حد.ث ديگر شرايط اقتصادي بر مدت قرارداد يا تقسيم واحدها و ساير شرايط قراردادي تاثيري نخواهد داشت.
11-8-
طرف دوم حق استفاده از وام مشاركت مدني و ترهين مورد معامله را به هيچ وجه ندارد.
12-8-
طرف دوم به هيچ وجه و تحت هيچ عنوان حق )سهم مشاعي زمين انتقال يافته به خود( را به ديگري نداشته و هرگونه انتقال عادي يا رسمي تحت هر عنوان، حتي پس از اتمام مراحل احداث ساختمان ، باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
13-8-
انتقال اسناد رسمي سهم اختصاصي هريك از طرفين از آپارتمان هاي احداث شده پس از اتمام عمليات تفكيك ثبتي ، به افراد ديگر بالمانع است.
14-8-
هريك از طرفين مي تواند سهم اختصاصي خود از ساختمان را پس از تحويل ، تصرف نموده و يا اجاره دهند.
15-8-
داور مرضي الطرفين دو طرف طبق توافق طرفين آژانس امالك ....... مي باشد كه در صورت هر گونه اختالف في ما بين راي اژانس امالك مورد تاييد طرفين مي باشد و در صورتي كه اختالف قابل حل نباشد مي بايست در مراجع قضايي ذيصالح طرح دعويٓ گردد.
شرايط فني و اجرايي توافق شده پروژه مشاركت و صورت جامع از مصالح ، لوازم و منصوبات با ذكر تمام جزئيات كه توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد به كار خواهد برد به شرح ذيل ميباشد
1
اجراي فونداسيون طبق نقشه محاسباتي و زير نظر مهندس ناظر.
2(
اسكلت از نوع ........ به صورت متناسب با قوانين و مقررات شهرداري طبق ضوابط و مقررات ملي ساختمان و زير نظر مهندس ناظر.
3(
استفاده تيرچه در سقف ها و عيار بتن سقف ها طبق نقشه محاسباتي
4(
تمامي سقف ها يونوليت يا بلوك سفالي
5(
لوله كشي ها
1-5-
لوله هاي آب بهداشتي بيروني از جنس ...............
2-5-
لوله هاي گاز از نوع ..............
3-5-
لوله هاي فاضالب از نوع ..........
4-5-
لوله كشي شوفاژ با لوله هاي .............
6-
رادياتورها از نوع ..............
7-
سيستمهاي گرمايشي: ........
8-
مشعل ...........
9-
سيستم برق:
1-9
-لوله كشي برق از نوع ..........
2-9- سيمها از نوع .............
3-9-
آيفون از نوع ..................
4-9-
كليد ، پريزها از نوع .................
. 5-9-
فيوزها از نوع ..................
6-9-
كابل تلفن از نوع ..................
7-9-
سيستم روشنايي راه پله از نوع ..................
8-9-
آنتن مركزي از نوع
9-9- ..................
نصب كنتور برق ....................
10-9-
نصب جعبه كليد و كليدهاي مينياتوري ................
11-9-
انتقال برق از كنتور اصلي هر واحد تا تابلوي داخلي نصب شده در هر واحد.
10-

كاشي كاري:
ديوارهاي آشپزخانه ، حمام و توالت از نوع ..................
11-
كف سازي
1-11
آشپزخانه از نوع ..................
2-11
حمام ها و توالت ها از نوع ..................
3-11-
پذيرايي ، هال ، خواب ها و راهروها از نوع ..................
4-11-
پشت بام اجراي عايق از نوع ..................
12-
حياط ............
13-
پاركينگ .............
14
- عايق رطوبطي و صوتي:
1-14-
سرويس ٓاشپزخانه ها ، حمام ها و توالت ها از نوع ..................
2-14-
زيرزمين و پاركينگ از نوع ..................
3-14-
بدنه ساختمان از نوع ..................
4-14-
ديوارهاي جانبي و ديوارهاي بين واحدها از نوع ..................
15
- نماسازي:
1-15-
نماي خارجي ساختمان از نوع ..................
2-15-
نماي
جانبي از نوع ..................
16-
راهرو و راه پله ها
: 1 -16
پله ها از نوع ................
2 -16
ديوار راه پله ها تا سقف از نوع ..................
17
- قرنيز طبقات از نوع ..................
18-
پنجره ها
1-18-
نماي خارجي از نوع ..........
2-18-
نماي داخلي از نوع ..................
19-
درب ها:
1-19-
درب پاركينگ از نوع ..................
2-19-
درب اصلي ساختمان از نوع ..................
3-19-
درب راه پله ها از نوع ..................
4-19-
درب واحدها از نوع .................
. 5-19-
درب خوابها و سرويس هاي بهداشتي از نوع ..................
6-19-
درب كمدها و قفه بندي داخلي از نوع ..................
7-19-
درب انباري ها از نوع ..................
20-
يراق آلات:
قفل و دستگيره دربها از نوع ..................
1-21-
شير آلات ظرفشويي و رو شويي از نوع
..................
2-20-
قفل و دستگيره پنجره ها از نوع ..................
21

- تجهيزات بهداشتي
:1-21-
دوش حمام و زبردوشي از نوع ..................
2-21-
حوله خشك كن از نوع ..................
4-21-
سرويسهاي بهداشتي از نوع ..................
22-
كابينت ها:
1-22-
بدنه و دربها از نوع .................
. 2-22-
صفه كابينت از نوع ..................
3-22-
سينگ ظرفشويي از نوع ..................
4-22-
هود از نوع ..................
23-
شيشه هاي پنجره ها از نوع ..................
24-
سيستم سرمايشي:
1-24-
كانال كشي از نوع .................
. 2-24-
دريچه كولرها از نوع .................. ياداوري : جداسازي و ارتفاع كانال ها به گونه اي باشد كه هنگام تعميرات و تعويض كولرها مشكالتي براي سايرين به وجود نياورد
. 25-
تزئينات و شكل بندي
1-25-
اجراي گچ بري دورتادور سالن با دو لبه ابزار و نور مخفي
2-25-
اجراي گچ بري در آرك جلوي آشپزخانه از نوع ..................
3-25-
اجراي گچ بري باالي شومينه
4-25-
اجراي سقف كاذب و گچ بري و نور مخفي در پاركينگ
5-25-
اجراي گچ بري در سقف پاگردهاي اصلي
26-
پوشش هاي رنگي و نقاشي:
1-26-
سقف ها از نوع ..................
2-26-
ديوارها از نوع
..................
3-26-
دربها از نوع ..................
27- ٓ
اسانسور
: 1-27-
موتور از نوع ..................
2-27-
كابين از نوع ..................
28-
چاه فاضالب يك حلقه با نتراژ طراحي نقشه
29-
شومينه براي كليه واحدها
30-
نرده ها و راه پله ها استيل
31-
بالكن ها طبق نقشه طراحي
32-
ديوارهاي حياط ........ طبق نقشه طراحي
33-
پاركينگ ها كف ......... ديوارها تا سقف ........
34-
انبارها كف ........ و ديوارها ...............
35-
انشعاب آب هر واحد مستقل و يك انشعاب آب مصارف مشترك
36-
ساب كف تمامي واحدها و مشاعات و پاركينگ ها 37- چهارچوب ها

1-37-
چهارچوب درها از نوع ..................
2-37-
چهارچوب كمدها از نوع ..................
38-
اجراي سيستم تهويه و هواكشي مناسب
. 39-
اجراي روشنايي گاز در واحدها
40-
اجرا و نصب
فالش تانك در سرويس ها
41-
نصب شيرآلات آب جهت كولر ها در پشت بام
42-
حياط سازي و محوطه سازي متناسب با كليه ساختمان
43-
اجراي محوطه سازي پياده رو با طراحي زيبا و جدول گذاري
44- اجرا و نصب شير

فلكه آب سرد و گرم و شوفاژها براي كل واحدها در داخل ساختمان توضيحات : چنانچه هر يك از مصالح فوق در بازار موجود نباشد معادل ريالي ٓان با توافق طرفين مالك كار قرار خواهد گرفت.
ماده 9- دفترخانه مورت توافق
دفترخانه مورد توافق طرفين براي انجام نقل و انتقاالت و امور وكالتي ، دفتر خانه اسناد رسمي شماره ........... تهران به نشاني .............
ماده 10- اسناد و مدارك پيوست قرارداد
1-10
فتوكپي اسناد مالكيت ساختمان فعلي
2-10
نقشه هاي كلي و اجرايي
3-10
صورت وضعيت چك هاي قرض الحسنه و بال عوض

ماده 11- موارد فسخ قرارداد
الف- اين قرارداد در موارد ذيل از سوي طرف اول قابل فسخ مي باشد:
الف-1 در صورت متوقف بودن بيش از .... ماه از شروع كار و يا متوقف ماندن بيش از ..... ماه از پيشرفت پروژه در هر مقطع زماني
الف-2 در صورتي كه سهم مشاعي عرصه انتقال يافته به طرف دوم به ديگران منتقل شود.
الف-3 چنانچه سهم مشاعي عرصه انتقال يافته به طرف دوم توسط اشخاص ثالث توقيف گردد. در اين صورت با توجه با اصل آزادي اراده و پذيرش كليه شرايط قرارداد حاضر از سوي طرف دوم همچنين تقدم زماني اين قرارداد توقيف سهم مشاعي وي نيز فاقد مبناي قانوني خواهد بود.
الف-4 در صورتي كه حقوق مشاركت ناشي از اين قرارداد از سوي طرف دوم به ديگري انتقال يابد. ب- اين قرارداد در موارد ذيل از سوي طرف دوم قرارداد قابل فسخ مي باشد
ب-1 چنانچه طرف اول قرارداد در موعد مقرر نسبت به تحويل ملك موضوع قرارداد ، اعطاي وكالت كاري و يا انتقال رسمي عرصه اقدام ننمايد.
ب-2 در صورتي كه طرف اول حاضر به فك رهن از ملك موضوع قرارداد نگردد.
ب-3 چنانچه طرف اول سهم مالكيت خود از عرصه ساختمان را به ديگري انتقال دهد.
ب-4 در صورتي كه طرف اول حقوق مشاركت ناشي از اين قرارداد را به ديگري انتقال دهد..:

[aria_electric_fars]

سلام

باز هم سوال :

1- سند ساختمان و ملك به چند صورت هست؟؟؟ ( سند كاغذي ، سيم سرب ،‌مبايعه نامه و ... ) لطفا انواع و اقسام رو معرفي كنيد
2- قتي كه يك ملك سند سيم سرب دار هست من شنيدم يك كد ثبتي يا پلاك ثبتي داره مي خواستم بدونم جريان اين چيه و از كجا مي شه اون كد رو به دست آورد؟؟ توي سند سيم سرب نوشته؟؟؟
3- روش استعلام يك ملك يا ساختمان چه جوري هست؟؟؟ به كجا بايد مراجعه كرد؟؟؟!!!‌ ( شهرداري ،‌معاونت شهر سازي يا ... )


با تشكر

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

چند روزه نيستيد !!! :n03::n03:

باز هم سوال پيش اومد

من حساب كردم يك زمين فرض 300 متري در شيراز حدود 600 ميليون قيمتش باشه يعني آورده طر مقابل 600 ميليون ملاك قرار بگيره و هزينه ساخت اون ساختمون 400 ميليون محاسبه بشه حالا با اين اوضاع من حساب كردم ارزش كل پس از ساخت حدود 630 متر در سه طبقه مي شه كه حدود 1 ميليارد و 260 ميليون مي شه كه سود حاصله كل 260 ميليون هست حالا اگر 60 درصد مالك و 40 درصد سازنده سهم داشته باشن مي شه حدود 104 ميليون سهم سازنده حالا اين وسط فرض كنيد يك سال زحمت كشيده شده و 400 ميليون هزينه شده و 104 ميليون سود حاصل شده كه مي شه 26 درصد سود كه واقعا خيلي كم هست چون بانك خودش يك ساله 22 درصد سود مي ده يا اگر مي خواستيم يك سال براي يك نفر ديگه ساختمون بسازيم با هزينه خودش حداقل 15 درصد سود حاصل مي شد بدون هيچ سرمايه گذاري

حالا سوال من اينجاست كه اين تقسيم سهم بين مالك و سازنده در شرايط مشاركت در ساخت به چه صورت محاسبه مي شه؟؟؟ با فرض اينكه آورده مالك 600 ميليون باشه و آورده سازنده 400 ميليون ؟؟ آيا نبايد مثلا 20 درصد بابت سرمايه گذاري صورت گرفته و 15 درصد بابت دستمزد ساخت در مجموع 35 درصد گرفت يا نه؟؟؟


با تشكر

[Mahdi/s]

ســلام..



باز هم سوال : ماشاا... سوالاتون در حد المپیاده:n02:...همشون نکته کنکوری داره....تا جایی که بلدم جواب میدم..از دوستان مطلع تر هم بپرسید..//



1- سند ساختمان و ملك به چند صورت هست؟؟؟ ( سند كاغذي ، سيم سرب ،‌مبايعه نامه و ... ) لطفا انواع و اقسام رو معرفي كنيد به مرور زمان سند ها هم تغییر کردن بالاخره..قبلا یه برگ کاغذ بوده.....الانم اون کاغذ هاست که سرب داره...


2- قتي كه يك ملك سند سيم سرب دار هست من شنيدم يك كد ثبتي يا پلاك ثبتي داره مي خواستم بدونم جريان اين چيه و از كجا مي شه اون كد رو به دست آورد؟؟ توي سند سيم سرب نوشته؟؟؟ بله توش نوشته...


3- روش استعلام يك ملك يا ساختمان چه جوري هست؟؟؟ به كجا بايد مراجعه كرد؟؟؟!!!‌ ( شهرداري ،‌معاونت شهر سازي يا ... ) تهران از اردیبهشت ماه طرحی رو تصویب کردن به اسم طرح تفضیلی نمیدونم و بعید میدونم شامل شهر های دیگه بشه...از توی سایت شهردای تهران قسمتی داره به اسمطرح تفضیلی که به اون طریق میشه استعلام گرفت......برای شما بهتره برید سایت شهرداری شیراز..اگه چیزی نداشت که خود شهرداری برید...//

[Mahdi/s]

من حساب كردم يك زمين فرض 300 متري در شيراز حدود 600 ميليون قيمتش باشه يعني آورده طر مقابل 600 ميليون ملاك قرار بگيره و هزينه ساخت اون ساختمون 400 ميليون محاسبه بشه چرا 400 تومن..؟؟ ...نگاه کن..شما 300 متر داری..از این 300 تا واحدها حدودا 220-200 متری از توش در میاد..3طبقه با پارکینگ میشه 4تا...میشه800 تا ..شما کم کم متری 1تومن باید هزینه کنی...800میلیون هزینه ساختت میشه....1 تومن ...متوسط رو به پایین گفتم...تهران 1 تا1/200 هست..شهر های دیگه هم فرقی نداره چون پول مصالح که همونه میمونه یه اجرت کارگر که تفاوت هایی داره...در حد جزئی...



حالا سوال من اينجاست كه اين تقسيم سهم بين مالك و سازنده در شرايط مشاركت در ساخت به چه صورت محاسبه مي شه؟؟؟ با فرض اينكه آورده مالك 600 ميليون باشه و آورده سازنده 400 ميليون ؟؟ آيا نبايد مثلا 20 درصد بابت سرمايه گذاري صورت گرفته و 15 درصد بابت دستمزد ساخت در مجموع 35 درصد گرفت يا نه؟؟؟توافقی هست...و خود ملک تعیین میکنه...مثلا یه ملکی ارزنده هست.....یعنی بعدا در بدترین شرایط مشتری های خودش رو داره.....این حالت سازنده قبول میکنه...و درصد پایین تری رو برمیداره...و برعکس یه ملکی ارزش آنچنانی نداره..و سازنه درصد بالاتر رو برمیداره...
زمانی که خود سازنده هم هزینه میکنه...دیگه درصدی نیست..مثلا 4 طبقه هست..و 50-50 تقسیم کردن...2 واحد رو سازنده برمیداره + درصدای که طی کردن برای ساخت../

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

ممنون

فعلا سوالي نيست و بابت پاسخگويي شما متشكرم

با تشكر

[eman619rv]

دوست عزیز به نظرم بهتره شما پیش یه مشاور قبل از انتخاب پیمان کار و قراداد بستن برید ، تا هزینه ها و مراحل و سود و زیان دهی کار رو براتون مشخص کنه! اینجوری نمیشه تقریبی و بدون استناد به واقعیت زمین تون کار رو پیش ببرید!

یه سری افرادی هم هستن که از صفر تا صد کار رو انجام میدن در واقع پیش رو کار شما هستن و رابط شما و پیمان کار به نظرم اگه تونستین از همچین فردی استفاده کنین اگه وضعیت مالی مناسبی دارین چون گرفتن مجوز های قبل چندین ماه و بعد پروژه هم چندین ماه کار داره که هم دویدن زیادی داره هم اگه یه سری از مسائل و جزئیات رو ندونی ممکنه یه جا هایی ضرر مالی ببینی.خلاصه کارتون جلو میوفته از نظر زمان .

[parsa2002]

سلام سوالی داشتم راجب به اجازه اخذ وام واحدهای مسکونی به سازنده به این ترتیب که در یک پروژه مشارکتی تجاری مسکونی طرف سازنده درخواست مجوز اخذ وام برای واحدهای مسکونی را دارد وتوجیهش هم این است که فروش آپارتمانهایی که با وام بانکی همراه باشد راحت تر است حالا سوالهای من اینه:
1.چگونه میتوان تضمینی مطمین برای دادن اجازه اخذ وام از طرف سازنده گرفت
2. مالک قصد فروش واحدهای مسکونی خودرا ندارد وسازنده صرفا وام را برای واحدهای خود میخواهد .
خواهشمند است اگر اطلاعات ویا پیشنهاداتی در مورد این موضوع دارید رو حتما راهنمایی کنین.
سوال دیگه ای که داشتم راجب به پیش فروش واحدهای تجاری و مسکونی سهم سازنده است که طبق قرارداد بنا به پیشرفت فیزیکی بنا حق پیش فروش سی درصدی به طرفین داده شده واگر سازنده بخواهد از این قاعده تخطی کند چه باید کرد؟
ممنون میشم جوابمو زودتر بدید.

[aminkhan2014]

دوستان بطور حدودی هزینه ساخت یک ساختمان 3 طبقه برروی پارکینگ اسکلت فلزی با زیربنای 120 متر چقدر میشه؟من وارد نیستم میخاستم حدودی دربیارم..

[saghar.ssdd]

سلام من ریز هزینه های ساختمان سازی رو می خواستم، به من یه تحقیقی داده شده که اصلاً سر رشته ای در این باره ندارم.
فقط در نظر داشته باشید که من هزینه رو نمی خوام فقط تیتر کارها و وسایلی که شامل هزینه می شوند رو می خوام.
مثلاً: از ابتدا مجوز بعد گود برداری- اسکلت- و مصالح شامل گچ سیمان ماسه- باز در آخر کاشی، لوله، پنجره و و و و و ......
من به جزئیات می خوام. تو هیچ سایتی دقیق نبود. فکر کنم شما بتونین منو راهنمایی کنید که چی کار باید انجام بدم.!!!!!!!!!!:n03:

[shahram4245]

سلام ببخشید ما یه ملک داریم که 60ِ40قرداد بستیم 5 طبقه روش تقسیمش طبقات به چه صورته؟

[adamous06]

سلام دوستان
من یه اطلاعات کلی در مورد هزینه ساخت و سود حاصل از ساخت و ساز میدم،امیدوارم به درد بخور باشه براتون:(تماماً تجربیات نزدیک ترین دوستم هست و چیزهایی که از صحبت باهاش دستگیرم شده عرض میکنم)
اول اینکه اوایل این تایپیک یه جا یکی از دوستان گفته بود سود حاصل از ساخت میشه حدود 26 درصد که زیاد جالب نیست،باید بگم اگه اینطوری بود اینهمه ساخت و ساز صورت نمیگرفت و همه میرفتن پولشون رو توی بانک سپرده میکردن.حرف همیشگی این دوستم : ساخت و ساز در بدترین حالت 40% سود داره(عرض کردم در بدترین حالت،تجربه 100% هم داشته)
آخرین کارشو که کاملاً از ابتدا تا انتها در جریان هستم مثال میزنم:
خرید یه زمین در شیراز به متراژ 200 متر به قیمت 800 میلیون(متری 4 میلیون تومن در فرعی های تپه تلویزیون)
ضابطه زمین M5 یعنی 5 طبقه روی پیلوت
زیربنای هرطبقه 200*0.6= 120 متر - تعداد طبقات 7 طبقه(زیر زمین،همکف و 5 طبقه بالا)
زیربنای کل = 7*120 = 840 متر
به گفته این دوستمون هزینه ساخت هر متر ساختمان بعد از انجام 15-16 کار بطور متوسط بین 800 -1 میلیون در شیراز هست(البته ساختمانهای لوکسی هم هستن که تا متری 2 میلیون هزینه کردن اما عرض کردم این هزینه نرمال برای یه ساخت و ساز خوب هست)
هزینه این ساختمون به صورت معمول = 840 * 900000(میانگین) = 756 میلیون
نکته مهم: هزینه ساخت هر متر مربع طبقه زیر زمین و همکف تقریباً نصف طبقات دیگه در میاد و این نکته ای هست که بیشترین سود رو برای بساز بفروش ها در بر داره،و به قول این دوستمون بیشترین سود رو در حالت مشارکت در بر داره چون قیمت ساخت رو مثل بقیه طبقات محاسبه میکنن اما چیزی که در عمل پای سازنده در میاد تقریباً نصف طبقات دیگه هست
یعنی در واقع هزینه یک طبقه به سود سازنده هست اما توی محاسبات به حساب میاد
پس هزینه ساخت به این صورت میشه:
(120 *450000) + (120 * 450000) + (5 * 120 * 900000) = 648 میلیون
تقریباً 108 میلیون به نفع سازنده
هزینه کل = 800 + 648 = 1.448.000.000
خوب ساختمون ساخته شد و ما 5 طبقه 120 متری داریم برای فروش(درسته هر طبقه کامل 120 متر نیست و فضای راهرو و آسانسور داره اما وقتی شما آپارتمان رو میفروشی پول مشاعات یعنی پارکینگ،انباری،بالکن و ... رو هم میگیری که در واقع همون 120 متر میشه)
آپارتمانهاشو گذاشته متری 4.200.000 اما تا 4 تومن هم داده،یعنی اگه همه رو فرض کنیم متری 4 میلیون داده باشه میشه: 5 * 120 * 4.000.000 = 2.400.000.000
1.448.000.000 - 2.400.000.000= 952 میلیون تومن سود
برای اینکه درصد به دست بیاد: 1448 / 952 = 65 %
این درصد سود یه سازنده منصف هست
توی همون محدوده تا متری 4.5 هم آپارتمان فروش رفته،خودتون میتونید سود رو حساب کنید(چون هزینه زمین و ساخت یکی هست)

[aria_electric_fars]

سلام دوست عزيز

مرسي كه ورود پر باري داشتيد و ممنون بابت اطلاعات خوبتون

با تشكر

[hesperus]

سلام
میخوام بدونم نحوه محاسبه سود ساخت و ساز این مثالی که میزنم، چطور حساب میشه؟

فرض کنیم هزینه ساخت ۶۰۰ ملیون میشه و فروش ۶۵۰ ملیون؛
یعنی ۵۰ ملیون سود میکنیم؛
پروژه ۵۰۰روز طول میکشه؛

۴تا سرمایه گذار داریم؛
نفر اول روز اول ۳۰۰ملیون گذاشته؛
نفر دوم ۲۰۰روز بعداز شروع پروژه ۱۵۰ ملیون ميذاره؛
نفر سوم ۳۰۰ روز بعداز شروع پروژه ۱۰۰ ملیون ميذاره؛
و نفر چهارم ۴۰۰ روز بعداز شروع پروژه ۵۰ ملیون ميذاره...

سهم این افراد از اون ۵۰ ملیون سود، چقدره؟
ممنون بابت تفکر که میکنید و وقتی که میگذارید...

[marjanhr]

سلام خسته نباشید. لطفا درباره وظایفی که شرکت های بازسازی ساختمان دارن توضیح میدین. این که چه مجوزهایی رو باید بگیره و چه مواردی رو باید این شرکت ها انجام بدن و چه کارهایی به عهده خودمون هست

[ozh]

..........

[ozh]

have to say all are gorgeous