مقررات و قراردادهای تیپ مربوط به املاک

[V E S T A]

فهرست





سرقفلی ([ برای مشاهده لینک ، لطفا با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ])
اجاره مسکن و ملک ([ برای مشاهده لینک ، لطفا با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ])

[V E S T A]

بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگـویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغـلب افرادی که سرقفـلی ملـکی را

خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از

حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مـقررات مربوط به سرقـفلی (حق کسـب و

پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقـوق و دخالـت مالک را در مـغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهـش داده و به مستـاجرین مغـازه ها قدرت بیـشتری برای کسـب و کار

بدهد در این نوشته مقررات راجع به سرقفلی را به زبانی کامـلاً سـاده و فقـط در جـهت آگاهـی مسـتاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسـب و پیشه بیان شده اسـت تا با اطلاع این

عزیزان از حقوق قانونی خود ، واقعیت حمایتی این مقررات روشن شـود و تصـور نادرست ، ناعادلانـه و ظالمانه بودن این موضوع از اذهـان عمومی محو شود.

سرقفلی چسیت؟

امروزه سرقفلی در میان بازاریان وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از 76)دارد در واقع

حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلی واقعی : این نوع سر قفلی در واقـع حاصـل حق کـسب و پیشه یا اجـاره های سابق نیسـت. بلکه در این نوع سرقفلی،مالک مـغازه بدون اینـکه ملک خود را واگذار نماید

سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد،مالک سرقفـلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه،

حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.


تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالیکه سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصـله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک

واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند.اما تفاوت های این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی

داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 می شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق

مالکانه) بیشتر تابـع اراده خریـدار و فروشنـده سر قفلی می باشنـد. این مطلب را از آن رو ذکر کردیم که خواننـدگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلـی مغازه آنها از کدام نوع

است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.


مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالـک است و با

توجه به شمول قانون روابط موجر و مستـاجر در اینگونه سرقفلـی ها ، امکان تخلـیه ملک توسـط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجـود دارد. البته این موضـوع نبـاید ترس و واهمـه ای را در

مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می تواننـد بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملـک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر

صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقـررات راجع به سرقفلـی را مو به مو رعایت می کنـد خطری سر قفلی او را تهدید نخواهـد کرد. ناگفتـه روشن است که رعایـت مقررات،

مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیـش از

حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به

دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند و برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیـم

تا شاید این اطلاعات و آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.


برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

الف- سند سرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است.به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد.خریدار در صورتی

که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابـق را داشته باشد بایسـتی در هنگام انعقاد اجـاره نامه جدید، شغـل مورد نظر خود را درج نمایـد. حتی اگر مجـبور به پرداخت حق

مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتـقال به غیر وجود داشتـه باشد لازم

است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری

که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپـس اقدام به

انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .


برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر .

در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به

اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت .

در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام

نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی

علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قـرارداد در

قانون روابط موجر ومستاجر 56 صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.


چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیـح که اشـخاصی که ملکـی را با سـند عادی اجاره نمـوده اند یا اجاره

نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملـک کرده اند با تمایل به واگـذاری حقوق حاصـله خود با سند عادی اقـدام به واگذاری حقـوق خود می کنند یا برخی مالـکان ابتدا به سـاکن

سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسنادذ رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمـی به

مستاجر دیگر انتقال می دهند.

منظور از انتقال سرقفلی چیست؟

انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.


سرقفلی چگونه منتقل می شود؟

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شودکه ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه ) به ورثه شخص منتقل می گردد.

ج- قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضائی خواهد بود.


شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشـروط به اینکه انتقال جدید با سنـد رسمـی باشد . به

عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید .


در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی

خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفـلی را به شخـص ثالث انتقال دهد و در این مواقع

مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.


اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟

انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقـفلی سـاقط می شود . اشخاصـی که بدون داشتن حق انتـقال سرقفلی ، سرقفـلی ملک را انتـقال می دهند مرتکـب تخلـف

شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقـوط نصف حق کسـب و پیشه (سرقفلی) آنها حتـمی است . اضـافه می شود که نصف دیگـر حق کسـب و پیشـه به قیمت روز به مستاجـر متخـلف

پرداخت خواهد شد.


برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود . به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معنی

ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود ، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.


اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

دادن نمایندگی یا وکالـت به فرد دیگـری برای اسـتفاده از محـل سرقفلی در حکـم انتـقال سرقـفلی اسـت و در صورت عـدم وجود حـق انتقـال ممکـن است سقـوط نصف حق کسب و پیشـه

(سرقفلی) را در پی داشته باشد.


در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال ، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟

در صورتی که در سند سرقفلی ، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتـقال سرقفلی نباشـد و خود نیز از خریـد سرقفلـی خـودداری نماید برابر قانـون ، مالـک سرقفـلی

می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.


در فرضی که دسترسی به مالک نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟

زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید .


زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟

اگر چه بنابر نظر غالب اساتید ، انتـقال بین وراث با توجـه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شـریک محسـوب می شوند ، انتـقال به غیر نمی باشـد لیکن نظر به وجود عقیـده مخالف ، پیشنهـاد

می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود .


اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی

یا خریدار محل را تخلیه نماید .

ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شـغل خاصی قید شـود و مالک سرقـفلی بدون اخذ رضایـت

مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

د- تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفـظ مال دیـگری

می باشد . با این توضـیح در صورتـی که صاحـب سرقفلـی ( دارنده حق کسـب و پیـشه) نسبت به محل سرقـفلی تعدی یا تفریـط نماید حق سرقفـلی وی از بین خواهـد رفت و مالـک ملک

می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.


ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت 10 روز (تا دهـم ماه بعد) از هر ماه نسـبت

به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک

سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجـاره بهاء اقـدام نمایـد. هرگاه بعـد از دو بار ارسـال اظهارنامـه ، مالـک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به مـوقع

پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .


اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی ، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.


اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟

شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید.در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه(با پرداخت نصف

حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.


انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

با توجه به مطالبی که در مقدمه اشاره کردیم ، صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اسـاس و اصل بنا لطـمه

بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .


چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح

نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اسـاس و اصل بنا لطـمه نزند و باعث استفـاده بهتر از عین مسـتاجره شود تخلف (تعـدی و تفریط) محسـوب نمی شود . بنابراین صـاحب سرقـفلی می توانـد

تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.


به امید آنکه مالکین سرقفلی و مستاجرین و مغازه داران با آشنایی کامل از قوانین و مقررات ، حافظان اصلی منافع خود بوده و البته در هیچ زمانی خود را از کسب اطلاع و آگاهی از قوانیـن

مختلف و مرتبط و مشاوره با متخصصین و وکلاء متعهد بی نیاز ندانند.


اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود ؟

در این گونه موارد باید بدانید:

الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.




sargofli.blogfa
darolvokala.ir

قراداد انتقال سرقفلی (ضمیمه)

[V E S T A]

آشنایی با مقررات و قواعد کلی اجاره مسکن و ملک

اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستاجر، مالک منافع (نه عین) مستاجره (مثلاً خانه، ملک و ...) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کنـنده را

مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. در این بحث صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن، اماکن

تجاری و ... شویم. درمقاله های دیگر به این مباحث خواهیم پرداخت.

کلیات:

1 - در اجاره اشیا مانند خانه و ... مدت اجاره باید معین شود وگرنه عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد.

اگر کسی خانه اش را به دیگری اجاره دهدولی مدت اجاره در اجاره نامه قید نگردد و از طرفی مدتی مستاجر از آن استفاده کند آیا با بطلان عقد اجاره موجر حقی نخواهد داشت؟

گرچه در این حالت عقد اجاره باطل است ولی این بدان معنا نیست که مستاجر می تواند از منافع عین مستاجره مجانی استفاده کند. در این وضعیت موجر استحقاق دریافت اجرت المثل را خواهد داشت

یعنی مبلغی که معمولاً برای چنین عین مستاجره ای در عرف پرداخت می شود نه اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که بین طرفین مقرر شده است.

اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد اجاره از چه روزی شروع می شود؟

اصولاً اجاره از روزی شروع می شود که امکان تسلیم مورد اجاره و امکان استفاده مستاجر از عین مستاجره فراهم بوده و مدت اجاره که ملازمه با تعیین روز شـروع اجاره و انتـهای آن دارد مشخص شده

باشد. بنابراین مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین تعیین شده و اگر در عقد اجاره ابتدای آن مدت ذکر نشده باشد از زمان عقد محسوب می شود.

۲- برای صحت اجاره مالک باید قدرت تسلیم عین مستاجره را داشته باشد و عین مستاجره به نحوی باشد که با بهره برداری از آن اصل عین مستاجره از بین نرود و باید عین مستاجره معین باشد و اجاره

عین مستاجره مجهول یا مردد مثل اینکه موجر بگوید خانه ای به تو اجاره می دهم و معلوم نباشد که مستاجر از کدام خانه انتفاع و بهره برداری کند، باطل است.

آیا موجر باید مالک عین مستاجره هم باشد؟

خیر، لازم نیست که موجر،مالک عین مستاجره هم باشد ولی باید مالک منافع آن باشد برای مثال مستاجر در مدت اجاره که مالک عین مستاجره است منافع آن مدت را به دیگری اجاره دهد.البته این امر

هنگامی امکانپذیر است که در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد. پس اگر در اجاره نامه شرط شود مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره را به دیگری ندارد او نمی توانـد آن را به دیگری منتـقل کند.

البته در مورد اماکن تجارتی و مغازه ها که مقررات ویژه ای دارند به طور جامع بحث خواهیم کرد.

آیا می توان مال مشاع را اجاره داد؟

برای مثال یک نفر از وراث آپارتمان موروثی را اجاره دهد.در این حالت اولاً موجر فقط می تواند قدرالسهم خودش را اجاره دهد.ثانیاً تسلیم عین مستاجره منوط به اجازه سایر وراث می باشد.بنابراین هنگام

تنظیم اجاره نامه باید به این مهم توجه کرد.

در صورتی که موجر نتواند عین مستاجره را تسلیم کند عقد اجاره چه وضعیتی پیدا می کند؟

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صـورت امتناع موجر از سـوی دادگاه اجبـار می شود و در صورت عدم امکان اجبار او مسـتاجر حق فسـخ خواهد داشت. موجر باید عین مستاجره را در

حالتی به مستاجر تسلیم کندکه مستاجر قادر به استفاده مطلوب از آن باشد و اگر معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می توانداجاره را فسخ کند یا به همان نحو اجاره را با تمام

اجاره بها قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر دیگر حق فسخ ندارد.

چه عیبی موجب حق فسخ برای مستاجر می شود؟

عیبی که موجب از بین رفتن منافع عین مستاجره و نقصان منفعت یا دشواری در بهره برداری از آن باشد.

اگر عیب بعد از انعقاد عقد به وجود بیاید یعنی در حین عقد موجود نبوده است در این حالت آیا مستاجر حق فسخ دارد؟

عیب و نقصی که بعد از عقد اجاره و قبل از تسلیم عین مستاجره به مستاجر و قبض او در عین مستاجره به وجود بیاید برای مستاجر حق فسـخ ایجاد می کند و اگر عیـب در اثنای مدت اجاره حـادث گردد

نسبت به بقیه مدت حق فسخ خواهد داشت. باید توجه داشت که هرگاه عین مستاجره به علت عیب از قابلیت بهره برداری خارج گردد و نتوان از آن رفع عیـب کرد اجاره باطل است. اگر در مدت اجاره عیـن

مستاجره به علت حادثه مانند زلزله، سیل و ... به طور کلی یا جزیی از بین برود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف قسمتی از آن، مستاجر حق دارد نسبت به

بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی مال الاجاره را مطالبه کند. باید توجه داشت که این قاعده فقط به هنگام تلف عین مستاجره به علت حوادث طبیعی حاکـم است. پس اگر مغازه ای به علت جنگ

به طور کلی از بین برود اجاره منفسخ یا باطل نمی شود.

3- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستاجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستاجر از عقد اجاره در تعارض باشد.

اگر در مدت اجاره عین مستاجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟

چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگـیرد موجب ضرر موجر خواهد شد،مثل ترکیدگی لوله آب،فرو ریختن چاه فاضلاب و...مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی

از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

(قانون مالک و مستاجر و قرارداد اجاره ضمیمه شد)



روزنامه ایران، شماره 5185 به تاریخ 5/7/91، صفحه 16 (قضایی - حقوقی)
darolvokala.ir