چرا سامانه ملی املاک ایجاد نشد؟/ علیه وزارت راه اعلام جرم می‌کنیم

[wichidika]

به دلیل عدم دریافت مالیات از خانه های خالی

بازار مسکن با پدیده «شکست بازار» مواجه شده است

شرایط بازار مسکن در حالت عادی نیست و کشور با پدیده «شکست بازار» در این حوزه مواجه شده است؛ بدین معنی که در بازار عرضه و تقاضا وجود دارد، اما معامله‌ کم انجام می‌شود.

در سال‌های اخیر تعداد خانه‌های خالی افزایش چشمگیری داشته است؛ به‌طوری‌که طبق سرشماری سال ۹۵ تعداد آن به ۲.۶ میلیون واحد رسیده، یعنی رشد ۳۱۰ درصدی نسبت به سال ۸۵ را تجربه کرده است.با توجه به روند بازار مسکن و نحوه عرضه و تقاضا، واضح است که افزایش درصد خانه‌های خالی باید به همراه کاهش میزان قیمت تعادلی مسکن در بازار صورت گیرد؛ اما سؤال پیش می‌آید که چرا با وجود این تعداد از خانه‌های خالی در کشور، همواره با رشد قیمت مسکن روبه رو هستیم و نیاز به مسکن در حال حاضر به‌شدت مردم را تحت فشار قرار داده و تأمین مسکن یکی از موانع جدی بر سر راه ازدواج جوان‌ها شده است؟در پاسخ به این پرسش باید گفت این شرایط تنها در ایران رخ نداده است و در کشورهای خارجی نیز دیده شده است؛ برای مثال در بازار مسکن آمریکا در سال ۱۹۸۰ میلادی و نیز بازار مسکن تایوان بین دهه‌های ۷۰ میلادی،علی‌رغم وجود و افزایش درصد خانه‌های خالی، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است. به این پدیده در علم اقتصاد مسکن «پدیده شکست بازار» گفته می‌شود.۴ مورد از دلایل ایجاد پدیده شکست بازارشکست بازار به معنی بروز شرایطی است که در آن مکانیزم بازار به درستی عمل نکرده و علی‌رغم وجود عرضه، تقاضا قادر به تأمین نیاز نبوده یا به عبارتی عرضه متناسب با نیاز نبوده است. شرایطی که منجر به شکست در بازار خواهد شد در ادامه تشریح خواهد شد:وجود مسکن خالی در شرایطی که عده‌ای خانه ندارند عدم دستیابی به مسکن متناسب می‌تواند به دلایل مختلف رخ دهد؛ به‌عنوان مثال می‌توان به درآمد کم و کمبود مسکن ارزان قیمت اشاره کرد. در این شرایط همزمان با اینکه اقشار ضعیف جامعه توانایی تأمین خانه مورد نیاز خود را ندارند، خانه‌های خالی دست سوداگران وجود دارد و با احتکار آن قیمت را افزایش می‌دهند. این مسئله به وضوح نشان می‌دهد که بازار آزاد در حوزه مسکن به تخصیص بهینه منابع کمک نمی‌کند.مسکن گران‌قیمت و وجود نابرابریدر این شرایط، قیمت خانه‌ها سریع‌تر از تورم افزایش یافته و باعث می‌شود بسیاری از مردم (به ویژه جوانان) در تأمین مسکن با مشکل مواجه شوند. این مشکل برای دهک‌های پایین حادتر است. نسبت قیمت خانه به درآمد بسیار زیاد است، به این معنی که بسیاری از جوانان قادر به خرید نیستند. این نشان می‌دهد که برای خانه اولی‌ها، قیمت خانه‌ها سریع‌تر از درآمد افزایش می یابد. بسیاری از جوانان قادر به خرید نیستند، اما باید هزینه‌های افزایش اجاره را پرداخت کنند.در ایران میزان خانوارهای ملکی از دهه ۷۰ که ۸۰ درصد بوده به ۶۰ درصد در دهه ۹۰ کاهش یافته است و در عوض اجاره‌نشینی افزایش یافته است.تفاوت منطقه‌ای در قیمت مسکنتفاوت منطقه‌ای در قیمت خانه از دلایل شکست بازار مسکن است. با توجه به تفاوت قیمت خانه‌ها در مناطق مختلف شهرها متقاضیان ممکن است در تأمین مسکن دچار مشکل شوند. علت به وجود آمدن این مشکل کمبود زمین و عدم برنامه‌ریزی مناسب دولت است.نوسانات در قیمت مسکن و تأثیر آن بر اقتصاد کلاندلیل دیگری که باید به آن اشاره کرد، بی‌ثباتی و نوسانات قیمت است. در سال‌هایی تجربه شده است که افزایش وام منجر به ایجاد رونق موقت در مسکن شده است؛ با این حال، این دوره از رونق نبوده نیست و بعد از آن یک رکود در مسکن ایجاد شده است که می‌تواند آثار منفی و افزایش تقاضای خانه و ایجاد حباب را افزایش دهد.برای مثال در سال ۲۰۰۹، رونق نسبی در مسکن ایجاد شد و به یک باره قیمت خانه‌های بریتانیا ۲۰ درصد کاهش یافت و بعد از آن مسکن به حالت رکود درآمد[۱].وضع مالیات راهکار خروج از پدیده شکست بازار در مسکندر شرایط شکست بازار، دولت‌ها با سازوکارهای مختلف به دنبال ایجاد تعادل در بازار باشند. یکی از مهم‌ترین این ابزارها وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است تا هزینه نگهداری این واحدها برای مالکان آن افزایش پیدا کند و سوداگران از احتکار خانه منصرف شوند.در کشور‌های مختلف این مالیات اجرایی می‌شود؛ البته در کشور ایران نیز قانون مالیات بر خانه ‌های خالی در تیرماه سال ۱۳۹۴ توسط مجلس شورای اسلامی به قانون مالیات های مستقیم اضافه شد.به‌منظور اجرایی شدن این قانون، به وزارت راه ‌و ‌شهرسازی فرصتی ۶‌ ماهه داده شد تا «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد نماید. البته باید گفت کارکرد این سامانه فراتر از اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه های خالی است. در تمام کشورهای توسعه‌یافته وجود این سامانه جزء لاینفک بازار املاک و مستغلات است، زیرا بسیاری از برنامه‌های راهبردی از طریق این سامانه قابل‌اجرا است.پی نوشت:[۱] [ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] حسین عبداللهی درآباد [ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] انتهای متن/

[wichidika]

یک اقتصاددان مطرح کرد

تعادل در عرضه و تقاضای مسکن نیازمند اجرای طرح مالیاتی


عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به افزایش نرخ تورم و قیمت مسکن، این شرایط را عامل کاهش تقاضای خرید در جامعه ارزیابی نکرد و گفت که قشری از جمعیت جوان کشور اکنون در شرایط ازدواج قرار گرفته و متقاضی مسکن است با اجرای طرح مالیات بر مسکن تعادل در عرضه و تقاضای مسکن بسیار موثر خواهد بود.
مهدی تقوی در گفت‌وگو با ایسنا، با بیان اینکه اگر نرخ ارز افزایشی باشد تورم هم زیاد می‌شود، گفت: پیش‌بینی می‌شود نرخ تورم حدود ۸.۵ درصد باشد که قاعدتا متناسب با آن نرخ قیمت‌ها هم افزایش پیدا می‌کند. در این شرایط البته دولت با افزایش حداقل حقوق ها در بودجه امسال کمک کرد تا قدرت خرید مردم حفظ شود. در مورد حقوق کارگران در شرکت های خصوصی وزارت کار موظف است تا افزایش حقوق ها را تضمین کند تا متناسب با افزایش تورم قدرت خرید مردم هم حفظ شود. در روستاها یا شهرهای کوچک که بازار اشتغال خوبی ندارند و بیکاری زیاد است، حاکمیت در اینجا هم باید از طریق سازمان های حمایتی همچون کمیته امداد یا سازمان بهزیستی از شهروندان حمایت کند.
وی با اشاره به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن با بیان اینکه در این حوزه چه بسا افزایش تقاضا هم داریم، اظهار کرد: همزمان با افزایش تورم و از سویی افزایش قیمت مسکن در کشور، ما افزایش تقاضا در این بخش را هم داریم چرا که یک قشری از جامعه که تا پیش از این به مسکن مستقل نیازی نداشت حالا در سن ازدواج قرار دارد و مسکن می خواهد.
این اقتصاددان علت گران شدن مسکن در طی سال‌های گذشته را عدم عرضه کافی در بازار مسکن دانست و گفت: قیمت مسکن که بالا می رود عده‌ای تشویق می‌شوند تا خانه‌های کلنگی خود را به آپارتمان های بزرگتر تبدیل کنند؛ این اتفاق در حالت طبیعی خود می‌تواند باعث افزایش عرضه و پاسخ دادن به نیازهای بازار شود در حالی که عده‌ای از دلالان بازار مسکن در این حوزه نیز مسکن را به ابزاری برای سفته بازی‌های خود تبدیل کردند و به خاطر گرانتر شدن این کالا در آینده از فروش و عرضه آن در بازار خودداری می‌کنند.
وی با اشاره به ضرورت اجرای هر چه سریع‌تر طرح مالیات بر مسکن در شرایط فعلی اظهار کرد: طرح مالیات بر مسکن در شرایط فعلی اگر به اجرا در آید می تواند در ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن بسیار موثر باشد، به این صورت که دارندگان مسکن در این حالت مجبور می شوند در ازای خانه های خالی خود مالیات پرداخت کنند و همین موجب می شود تا آنها به فروش خانه های خود ترغیب شوند.
گفتنی است بر اساس مصوبه ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده است تا واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. بر اساس این مصوبه در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی از سکنه خواهد شد. به عبارتی اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید ۵۰ درصد مالیات مشخص شده را بپردازد و از آن پس هر سال این مالیات افزایش می یابد، اتفاقی که البته هنوز وزارت راه و شهرسازی آن را عملیاتی نکرده است.
انتهای پیام

[wichidika]

واحدهای خالی از سکنه بیش از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان از سرمایه های در گردش صنعت ساختمان را بلعیده و سازندگانش آنها را در آب نمک خوابانده اند تا بازار مساعد شود و با گرانترین قیمت به بازار عرضه کنند.

• ۰۵ تير ۱۳۹۷

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] - زمزمه هایی که از بهمن ماه گذشته برای ابلاغ بخشنامه های ویژه وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی آغاز شد، به مثابه فریادی بود در گوش دیو خفته بازار مسکن. این فریاد آنقدر بلند بود که خواب آشفته این دیو را پرانده و غرش کنان به جبران چند سال رخوت و سستی بازار بلایی بسر قیمت ها آورد که نه تنها زوج های جوان با تکیه بر صندوق پس انداز یکم نتوانند سرپناهی تهیه کنند ، بلکه از عهده تامین هزینه ودیعه مسکن نیز بر نیایند.سال هایی که کارشناسان آنرا دوران رکود می نامند لیکن وزارت راه و شهرسازی داعیه هدایت آنرا داشته و از آن بعنوان دوران تحریک تقاضا در بازار یاد می کنند. اگر فرضیه دوم درست باشد ظاهراً ترفندهای بکار گرفته شده جهت تحریک تقاضا آنقدر قدرت داشته که قادر بوده 5 ماهه کار 5 ساله را انجام بدهد. اشتباه نکنید منظورم تولید و عرضه مسکن جهت غلبه بر تقاضا نیست ، بلکه شکستن رکورد افزایش قیمت هاست.
بر اساس آمار در 5 سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن حداکثر تا 58 درصد بوده ایم لیکن در 5 ماه گذشته تا 50 درصد رشد قیمت داشته ایم.با پوزش از افرادی که این یادداشت را مطالعه می کنند به جهت اینکه بی مقدمه شروع کردم ، راستش را بخواهید بنا دارم در این یادداشت بدون هرگونه پیرایه کندوکاوی در دلایل پیدایش این پدیده داشته باشم.لذا با استعانت از خداوند متعال و با تکیه بر 46 سال تجربه ای که در صنعت ساختمان دارم تلاش می‌کنم تا در این یادداشت نسبت به واکاوی مشکلات حوزه اقتصاد مسکن اقدام کنم.به راستی متولی مدیریت و هدایت بازار مسکن چه بخشی است؛ به نظر می رسد این امر به عهده دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بوده تا با تدوین برنامه های لازم هدایت و کنترل بازار را در دست داشته باشد.چنانچه مسئولان امر از این امر استنکاف کنند که حکایت عذر بدتر از گناه است و اگر قبول دارند پس چرا پاسخگو نیستند . مگر وضعیت موجود محصول برنامه های بکار گرفته شده در سال های اخیر نیست ؟ پس چرا شاهد انفجار قیمت در حوزه مسکن بودیم. مگر هر وقت از مسئولان امر سئوال شده نگفته اند که بازار در کنترل بوده و مشکلی وجود ندارد و همواره پیش بینی کرده اند که درصد کمی رشد قیمت خواهیم داشت و رشد قیمت کنترل شده و متناسب با میزان تورم خواهد بود ، پس چرا نشد؟ تا کی باید منتظر بهترین نتیجه در آزمون و خطاهای مسئولان ذی ربط بود؟
چرا برنامه های تولید مسکن پاسخگوی نیاز مسکن کشور نبوده و اکثر آنها به بوته فراموشی سپرده شده اند؟ همه ما با عناوین این برنامه ها در دو دهه گذشته آشنا هستیم . مسکن استیجاری – مسکن اجاره به شرط تملیک – فروش متری مسکن – مسکن پاک – مسکن پیشگام – مسکن حمایتی – مسکن اجتماعی – مسکن مهر و ... ، و جالب است تنها برنامه از برنامه های فوق که عملیاتی شده و از قِبَل آن صدها هزار خانواده و حتی میلیونها خانواده صاحب سرپناه شدند مسکن مهر است که آنرا نیز مورد بی مهری قرار داده و مزخرف می نامیم. و یادمان می‌رود که ساکنین آنها مردمان شریف و زحمتکش کشور بوده و جزو دهک های 1 تا 4 هستند و خدای ناخواسته ممکن است با شائبه استخفاف دل آزرده شوند.قابل ذکر است به گواهی آرشیو مطبوعات و صدا و سیما اینجانب در گذشته مشکلات پروژه مسکن مهر را بارها متذکر شده ام اما وقتی می بینیم در 5 سال گذشته نه تنها هیچ برنامه جایگزینی ارائه نشده بلکه پیوسته در جهت مزمّت این پروژه حرکت کرده ایم، می تواند جای تامل داشته باشد. باید قبول کنیم در سال های گذشته هیچگونه برنامه تولید مسکن ارائه نشده و بجای بکارگیری سیاست های تشویقی ، سیاست های منفعلانه داشته ایم به نحوی که تولید سالیانه مسکن به کمتر از 400 هزار واحد تنزل یافته است.بنابراین باید توجه داشته باشیم بجای اینکه شرایط ساخت و ساز را تسهیل نمائیم تا به اصل توازن در عرضه و تقاضا برسیم ، همواره جامعه را بی نیاز از تولید مسکن قلمداد و عنوان کرده ایم 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه داریم ، کدام واحد های خالی ، همان‌هایی که؛- بیش از 400 هزار میلیارد تومان از سرمایه های در گردش صنعت ساختمان را بلعیده و سازندگانش آنها را در آب نمک خوابانده اند تا بازار مساعد شود و با گرانترین قیمت به بازار عرضه کنند.
- همان ساختمان هایی که اکثر آنها در زمره واحدهای لوکس و گران قیمت تلقی می شوند و زوج های جوان با همه سرمایه خود و استفاده از صندوق پس انداز یکم حتی 2 اطاق آنرا هم نمی توانند بخرند.
- یا همان واحدهای خالی که چند سال است تلاش می شود تا روانه بازار شوند تا شاید قدری از عطش بازار کاسته شود ، اما جدیتی در اینکار دیده نشد و حتی بحث برقراری مالیات برای این واحدها که دیگر خالی ماندن آنها اقتصادی نباشد نیز مطرح شد اما بجایی نرسید ، به نظر میرسد که مالکین آنها از قدرت و مکنت کافی برخوردارند.و اما برای غلبه بر مشکلات موجود چه باید کرد ، ابتدا دو راهکار اساسی را مطرح می‌کنم؛اول: استقرار مدیران کار آمد و کار آشنا و مجرب و شجاع که مزین به خصلت تعامل بجای تقابل باشند. امروز حوزه مسکن از دو ناحیه آسیب می بیند . اول اینکه به جهت وسعت کار، عمده وقت مقام عالی وزارت مصروف بخش وسیع 4 محوره راه (جاده ای – ریلی – آبی – هوایی) شده و فرصتی برای بخش مسکن ندارند. (برای نمونه در ملاقات مورخ 7/12/96 شورای مرکزی سازمان نظام کاردانی از وی درخواست کردم فقط 10 دقیقه فرصت به اینجانب بدهند تا خدمتشان رسیده و بگویم که مدیران ذی‌ربط آن وزارتخانه چه بلایی بر سر سازمان نظام کاردانی آورده اند. وی استقبال کرد اما با سپری شدن بیش از 4 ماه از آنزمان ظاهراً چنین فرصتی برای وی بوجود نیامده است.)دوم: اینکه اینک که لزوماً سکان هدایت و سیاستگزاری حوزه مسکن بدست سایر مدیران وزارت راه و شهرسازی افتاده ، بهتر است ایشان دست از ستیزه جویی با سازمان های نظام مهندسی و نظام کاردانی که در بر گیرنده همه افراد متخصص و دانشگاه دیده صنعت ساختمان می باشد برداشته و دست آنها را که سالهاست دراز کرده اند به گرمی بفشارند. البته در مورد سازمان نظام کاردانی ساختمان که 2 سال پیش رئیس آنرا وادار به استعفا کردند تقریباً کار از کار گذشته و این سازمان که به تلاش و کوشش برای ارتقای کیفیت ساخت و ساز اشتهار داشت در مرز نابودی قرار گرفته است.لیکن سازمان نظام مهندسی از تاب آوری و قدرت بالاتری برخوردار بوده و توانسته است ظرف 5 ماه گذشته در مقابل فشارهای وارد شده مقاومت کرده و تن به اجرای دستورالعمل هایی که به زعم وزیر کشور از استحکام قانونی لازم برخوردار نیست، ندهد. و باید توجه داشته باشیم که ارزش‌های ایجاد شده در این سازمان طی 22 سال فعالیت و حضور 500 هزار نفر مهندسان عضو جزء سرمایه های صنعت ساختمان کشور بوده و حق نداریم با اعمال سلایق شخصی اعتبار آنرا مخدوش نموده و صنعت ساختمان را از وجود چنین سرمایه ای محروم کنیم.چنانچه مصلحت صنعت ساختمان را می خواهیم بهتر است فرصت دهیم تا این سازمان خود را احیاء نموده و با اصلاح بدنه مدیریتی خود در بعضی حوزه ها نقش تاثیر گذار خود را در مهندسی ساخت و ساز کشور ایفا نماید ، البته بشرطی که مدیران وزارت راه و شهرسازی آنها را در کنار خود ببینند و نه در مقابل خود.دفتر تشکلهای حرفه ای به‌خصوص در دوره حاضر هیچ وقت دارای برنامه مدونی در زمینه استفاده صحیح و بجا از مهندسان و کاردانهای فنی نبوده و با وعده های پوچ و تو خالی و عدم ایجاد زمینه فعالیت برای کاردانهای فنی موجبات فرار کاردانهای فنی از مقطع کاردانی شده است. نتیجه سیاست های اشتباه دفتر مذکور منجر به ادامه تحصیل اکثریت کاردانهای فنی شدهکه به مرور به صف مهندسین اضافه می شوند و امروز در مقابل 500 هزار نفر مهندس کمتر از 40 هزار نفر کاردان فنی باقیمانده ، گویا آقایان نمی دانند همان ساختمان هایی که در کشور های اروپایی ساخته می شود و همیشه عمر بیش از 100 سال آنها را مثال می زنند توسط تکنسین های فنی آن کشورها ساخته می شود.واقعا پاسخگوی این دگرگونی در هرم جمعیتی نیروهای شاغل در صنعت ساختمان کیست ؟ چرا آقایان این اشتباه استراتژیک مدیریتی را کوچک می دانند. شاید به ابعاد واقعی آسیب های آن شناخت ندارند. ولی بدانند نتیجه این واژگونی توازن نیروی انسانی وقتی خود را نشان خواهد داد که عمر مدیریتی آقایان به اتمام رسیده و انشااله تا آن موقع صنعت ساختمان نیز مانند سایر حوزه ها پاسخگو خواهد بود.سوم: فرصت آزمون و خطا در سیاست های بخش مسکن و نتیجتاً بازار مسکن باتمام رسیده و بازار مسکن تاب تحمل تنش های بیشتر از این را ندارد و باید باور کنیم با اتکاء صرف به کارشناسان دولتی این مشکل حل نخواهد شد و لازم است بخشی از درب‌های وزارت راه و شهرسازی را باز کنیم و با ایجاد اتاق فکر اجازه ورود مهندسان جوان و خوشفکر کشور که در سایر حوزه ها امتحان خود را پس داده اند را به داخل اطاقهایمان بدهیم. و با استفاده از تجربیات و همگرائی فکری و پتانسیل های ممتاز کشور نسبت به اصلاح امور در حوزه ساخت و ساز و ایجاد توازن در عرضه و تقاضا اقدام نموده و سپس سراغ رونق در بازار مسکن برویم ، در غیر اینصورت رونق های اینگونه صرفاً به کام سوداگران مسکن است. کاری نکنیم که مسئولین محترم ارشد نظام پاسخگوی مشکلات ناشی از قصور و کوتاهی ما باشند.به نظر می‌رسد توجه عمیق به دو نکته زیر می‌تواند وجدان کاری ما و مسئولان ذی‌ربط و سایر دست اندرکاران را تهییج کرده و به‌فکر فرو رویم که نتیجه سهل انگاری های احتمالی چه خواهد بود. - در زلزله هایی که رخ داده بخصوص زلزله اخیر در سر پل ذهاب که اینهمه زحمت و مشکلات برای دولت محترم بوجود آورده ، در مقابل خسارتهای عظیم مالی و مصیبت های عدیده جانی که بوقوع پیوسته چه نمره ای به عملکرد خودمان می‌دهیم و چقدر خود را مسئول و پاسخگو می دانیم.- همچنین در خلاء برنامه ریزی صحیح که منجر به امتناع از سرمایه گذاری در حوزه مسکن گردیده و در نظر گرفتن شرایط موجود که موجب شده جوانان عزیز کشور براحتی نتوانند صاحب مسکن بشوند ، چقدر خودمان را مسئول و مقصر می دانیم.وقتی فکر می کنیم معضل اصلی عدم تشکیل خانواده برای 6 میلیون زوج جوان کشور عدم امکان تهیه مسکن می باشد و وقتی فکر می کنیم بخشی قابل توجهی از معضلات اجتماعی و فرهنگی که هم اکنون دامنگیر جامعه است، ناشی از مهیا نبودن زمینه ازدواج برای جوانان است ، ابعاد این مسئولیت و وظیفه بیشتر مشخص می‌شود.و اما سایر پیشنهادات جهت اصلاح بازار مسکن به شرح زیر است :1- شبکه بانکی: از وقتی که عمده بانکهای کشور در فکر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز افتادند میتوان گفت بنگاه دارای بانکها آغاز شده و پس از آن بیشتر در قالب بنگاه اقتصادی ظاهر شدند و لذا پس از آن دو اتفاق متصور است. اول اینکه بخشی از منابع مالی آنها جذب پروژه های ویژه می گردد که تعدادی از این پروژه ها موجب رونق شهر ما نمی شود برای نمونه شهر مالا مال از مال هایی شده است که خوشبختانه هم اکنون تعدادی از آنها نیمه کاره رها شده اند.دوم اینکه سیاست های تخصیص تسهیلات در حوزه ساخت و ساز تحت الشعاع ویژگیهای حاکم بر این بنگاه ها قرار گرفته و امروز اگر کسی بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده کند باید کلی بررسی نماید که از چه نوع تسهیلاتی باید استفاده کند ، تسهیلاتی از قبیل : خانه اولی ها – بافت های فرسوده – زوجین – سپرده ممتاز – اوراق حق تقدم تسهیلات – صندوق پس انداز یکم و غیره ... .2- مبالغ وام های تخصیصی: بر اساس یک نوع فرمول متداول به افرادی که در تهران خرید مسکن نمایند 80 میلیون تومان وام میدهند و در مراکز استانها و شهر های با بیش از 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان تخصیص یافته و شهرهای کمتر از 200 هزار نفر جمعیت مشمول 40 میلیون تومان وام می شوند.چنانچه در این برنامه کندوکاو کنیم به این نتیجه می رسیم افرادی که در شهرهایی مانند بوئین زهرا در استان قزوین – تفرش در استان مرکزی و سرخه در استان سمنان با جمعیت میانگین هر یک حدود 20 الی 25 هزار نفر بخواهند وام بگیرند 40 میلیون تومان به آنها داده می شود و چنانچه کسی در تهران بخواهد وام بگیرد 80 میلیون تومان تعلق می گیرد.حال همه می‌دانیم 60 متر مربع آپارتمان در شهرهای اشاره شده حداکثر 60 میلیون تومان ارزش دارد لیکن همان 60 متر مربع در نقاط متوسط تهران بیش از 300 میلیون تومان ارزش دارد . در نتیجه کسی که در چنین شهرهایی خرید مسکن نماید حدود 70 درصد قیمت ملک را تسهیلات می گیرد و کسی که در تهران خرید می کند کمتر از 25 درصد قیمت ملک را تسهیلات دریافت خواهد کرد.اینک این برنامه چقدر اصولی بوده و قابل بررسی است و آیا این برنامه موجب گران شدن ملک در شهرهای کوچک نخواهد شد و آیا از دلایل عدم استقبال از چنین وامی در تهران همین موضوع نیت؟ در واقع اگر جوانی بخواهد 80 میلیون تومان وام بگیرد باید 220 میلیون تومان آورده داشته باشد و 95 درصد جوانان ما چنین امکان مالی ندارند.3- بافت های فرسوده: از سال‌ها قبل بافت های فرسوده پاشنه آشیل حوزه ساخت و ساز تلقی شده به نحوی که طرح های ارائه شده در این زمینه نیز فرسوده شده اند ، بیش از 80 هزار هکتار از ساخت و ساز های شهری دچار بافت فرسوده است. 10 سال پیش مقرر شد سالانه 10 درصد از این بافت ها نوسازی شوند که اگراینگونه می‌شد هم اکنون 100 درصد این بافت‌ها بازسازی شده بود. آیا کسانی که این برنامه را پیش بینی کردند اشرافی به پتانسیل های موجود و ظرفیت ساخت و ساز نداشتند، یا مدیرانی که مسئول اجرا و پیاده کرد طرح بودند توانمند نبوده و یا شایستگی احراز آن مدیریت را نداشته اند و نتیجه اینکه هم اکنون حدود 10% کل بافت های فرسوده احیا شده، یعنی سالانه یه طور میانگین یک درصد بازسازی شده است.ریاست محترم جمهوری نگرانی خود را از عدم توجه کافی به احیای بافت های فرسوده ابرراز کرده و چند ماه پیش اکبر ترکان مسئول ساماندهی به این بخش شد. جناب مهندس ترکان باید بدانند مشکل اصلی این پروژه عدم توجه به فرهنگ سازی برای ساکنین بافت های فرسوده و ترغیب آنها به نوسازی است.4- توصیه می شود به آمارهای موجود در زمینه مسکن تولید شده و خانواده های موجود کشور و تعداد خانه های خالی دل خوش نکنیم ، یادمان باشد که حداقل 25% خانواده ها مستاجر می باشند و اگر قرار بود نصیبی از خانه های خالی موجود ببرند تا به حال برده بودند. لذا تولید مسکن بخصوص با هدف قرار دادن جامعه هدف که اقشار ضعیف جامعه می باشند باید در سر لوحه امور مربوطه باشد. البته طرحهایی که قابلیت اجرا داشته باشند ، نه طرحهایی مانند مسکن اجتماعی که سالهاست روی کاغذ جا خوش کرده است.5- اهتمام جدی در اتمام زیر ساخت ها و عملیات اجرائی باقیمانده پروژه های مسکن مهر که می تواند بسیاری از خانواده های نیازمند را صاحبخانه کند. مشاهده می شود خانه های اضافی ساخته شده در مسکن مهر به‌عنوان یک معضل عنوان می شود، به نظر اینجانب بهتر است آنها را یک فرصت بدانیم و با اعمال مدیریت صحیح آنها را با شرایط قدری سهل تر به نیازمندانی که آرزوی داشتن آنها را دارند واگذار کنیم.6- در صورتیکه برای مسئولان امر احراز شود عملکرد بعضی از مدیران فشل بوده و مانع پیشبرد طرح ها و پروژه های اجرایی است، بهتر است از هرگونه تعارفات با ایشان اعراض کرده و نسبت به تغییر آنها اقدام گردد به نحوی که متضمن سلامت جان و حفظ سرمایه های مردم در حوزه مسکن باشد.7- همراهی و مساعدت با مدیران مربوط در حوزه ذی‌ربط تا نسبت به ساماندهی بیشتر مشاورین املاک اقدام گردد و با مشاورینی که تخلف نموده و یا فاقد مجوز می باشند و یا نسبت به تشویش بازار اقدام می نمایند برخورد جدی به‌عمل بیاید.8- پیشگیری از مصاحبه افرادی که در قالب کارشناس مسکن یا مسئول ظاهر می شوند ، لیکن در واقع دغدغه هدایت بازار به سمتی را دارند که بتوانند خانه های خالی خودشان را به بالاترین قیمت بفروشند و تلاش آنها بی شباهت به سوداگری نیست. 9- خاطرم هست وزیر راه و شهرسازی در اوصاف مسکن مهر از واژه شلختگی استفاده کرد، به‌راستی با اینهمه نابسامانی و سوء برنامه ها که در حوزه بعضی مدیران بخش مسکن مشاهده می شود، آیا با کمی مداّقه می‌توان شمول این واژه را به بعضی مدیریت های جاری در وزارت راه و شهرسازی تعمیم و تسری داد.مهدی موذن - کارشناس مسکنانتهای پیام/

[wichidika]

مدیر علمی طرح جامع مسکن در گفت و گو با فارس اعلام کرد

وقت اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در مسکن فرا رسیده/ سوداگری صاحبان سرمایه به کل اقتصاد ضربه می‌زند

مدیر علمی طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مستغلات اگر امروز هم اجرا شود دیر است گفت: مدت‌هاست که وقت اجرای طرح مالیات بر عایدی مسکن فرا رسیده است.

فردین یزدانی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، در خصوص اجرای طرح مالیات بر عایدی مسکن، گفت: مدت‌هاست که وقت اجرای طرح مالیات بر عایدی مسکن فرا رسیده است چون ساختار سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات ساختاری است که سرمایه بیش از حد وارد شده است و ورود سرمایه بیش از حد به قصد سوداگری در نهایت کل نظام اقتصادی و تولیدی را ضعیف می‌کند، بنابراین سال‌هاست که باید این کار انجام می‌شد نه اینکه الان وقت اجرای این برنامه باشد.یزدانی در خصوص اجرای اینگونه طرح‌ها در کشورهای مختلف ادامه داد: در خیلی از کشورها این برنامه اجرا می‌شود و در کشورهایی هم که اجرا نمی‌شود از نگهداری مستغلات مالیات بالایی اخذ می‌شود.*در فرانسه مالیات بر نگهداری مستغلات معادل همان عوارض و نوسازی استوی ادامه داد: به عنوان مثال در فرانسه مالیات بر نگهداری مستغلات معادل همان عوارض و نوسازی است که شهرداری‌ها اخذ می‌کنند یعنی سالیانه معادل یک درصد ارزش روز ملک هم مالیات اخذ می‌شود.یزدانی ادامه داد:‌این اقدام باعث می‌شود که املاک خالی از سکنه باقی نماند چون هزینه نگهداری آن افزایش می‌یابد و سودآوری بیکار گذاشتن ملک به قصد کسب عایدی را کاهش می‌دهد.*مالیات بر عایدی سرمایه یک ابزار تنبیهی برای سودجویانپژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن ادامه داد: در فضای اقتصادی کشور در طول 15 سال گذشته بخش غیرمولد کشور بسیار رشد کرده است مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند به عنوان یک ابزار تنبیهی برای افرادی که قصد سودجویی و کسب درآمد از فعالیت‌های غیرمولد را دارند به کار گرفته شود تا سرمایه‌ها به بخش مولد جامعه هدایت شود.مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور افزود: دریافت مالیات بر عایدی سرمایه باعث کاهش نگهداشت سرمایه به‌منظور افزایش ارزش آن خواهد شد که در مجموع کار مثبتی به شمار می‌آید.یزدانی در پاسخ به این سوال که مالیات بر عایدی را کدام ارگان و نهاد باید اجرا می‌کردند که اجرا نکرده‌اند،‌گفت: این کار مشترکی بین سازمان ثبت اسناد و املاک با وزارت راه و شهرسازی است که باید سامانه املاک و مستغلات راه‌اندازی می‌کردند و وزارت امور اقتصادی و دارایی هم بر اساس این سامانه آن سیستم مالیاتی را فراهم می‌کرد بنابر این کار یک ارگان نیست و کار جمعی است.وی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای مالیات بر عایدی مسکن می تواند موفق باشد اضافه کرد: اینکه این اقدام موفق باشد یا خیر باید گفت که نتیجه بلافاصله ندارد اما در میان مدت راه‌اندازی آن نشان می‌دهد نتایج آن موفقیت‌آمیز خواهد بود.وی افزود:موفقیت آمیز بودن این طرح بستگی به اجرا هم دارد که متأسفانه هر کار خوبی بد اجرا می‌شود اما به هر حال یک اقدام مفیدی است که هر چه زودتر باید اجرا شود چرا که نه تنها برای بخش مستغلات بلکه برای کل اقتصاد مفید است.یزدانی خاطر نشان کرد:با اجرای این طرح پولی که در بخش مستغلات زمین‌گیر می‌شود کمتر می‌شود و گرایش سرمایه‌گذاری در بخش صنعت و بازرگانی ایجاد خواهد شد.انتهای پیام/

[wichidika]

دریافت مالیات بر عایدی سرمایه مانع سفته بازی در مستغلات

جذابیت بازارهای غیر مولد مانع رونق فضای کسب و کار شده و کنترل فعالیت های سوداگرانه در بخش زمین و مسکن از طریق اخذ مالیات‌های تنظیمی کمک قابل توجهی به کاهش جذابیت بخش غیرمولد خواهد داشت.

جذابیت بازارهای غیر مولد و هزینه‌های بالای بخش تولید مانع رونق فضای کسب و کار و تولید شده است. کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بخش زمین و مسکن از طریق اخذ مالیات‌های تنظیمی کمک قابل توجهی به کاهش جذابیت بخش غیرمولد خواهد داشت. از طرفی با کاهش هزینه زمین، هزینه‌های بخش تولید نیز کاهش می‌یابد.رهبر معظم انقلاب، در خطبه‌های نماز عیدفطر از دولت و دستگاه حاکمیتی خواستند، نقدینگی‌های موجود در کشور به سمت تولید هدایت شود و بیان کردند، چرخهای زندگی مردم با تولید می‌چرخد. همچنین از وزارت اقتصاد خواستند، حذف کارهایی را که مانع رونق فضای کسب و کار است را دنبال بکنند.
وجود بازارهای غیرتولیدی و جذاب موجب شده است که بخش قابل توجهی از نقدینگی کشور به فعالیت‌های اقتصادی مخرب انتقال ‌یابد. در عین حال بخش های تولیدی بخاطر ریسک بیشتر و حاشیه سود کمتر از جذابیت به مراتب کمتری برخوردار باشند. این در حالی است که افزایش فعالیتهاى غیرمولد در اقتصاد مانعی در جهت افزایـش تولیـد و ثروت و از طرفی باعث توزیع ناعادلانه درآمدها شده و رکود و تورم را تشدید می‌کند.
بازار زمین و مسکن به دلیل ویژگی های خاص خود، خاستگاه بسیاری از انگیزه های سوداگرانه و غیرمولـداقتصادى است.سفته بازی، خرید و فروش های مکرر و احتکار زمین و مسکن از جمله این فعالیت هاست که ضمن جذب بخش عمـده ای از منابع مالـى، سبب بی ثباتی بازار و افزایش قیمت می شوند. در شرایط کنونی به‌دلیل پیگیری سیاست تحریک تقاضا (افزایش وام خرید مسکن) از سوی وزارت راه و شهرسازی و همچنین کاهش عرضه مسکن در سال‌های جاری، زمین و مسکن با افزایش چشم‌گیر قیمت مواجه شده است.به شکلی که طبق گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در اردیبشهت ماه سال جاری، در مقایسه با زمان مشابه در سال گذشته بیش از 34 درصد افزایش قیمت داشته است. با افزایش قیمت مسکن ضمن آنکه دسترسی مردم به مسکن متناسب با نیازشان کاهش می‌یابد، ورود نقدینگی به بخش تولید را نیز با مشکل مواجه می‌کند.
از طرفی از آنجایی که زمین یک نقش جدایی ناپذیر و غیرقابل جایگزین در همه عرصه های تولید دارد، با افزایش قیمت زمین، هزینـه های بخش‌تولـید نیزافزایـش مى‌یابد. درنتیجـة بسـیارى از بخش‌هـاى مولـداقتصـادى فاقـد صرفـه اقتصادى مى‌شـود. ادامه این روند تضعیف و حتی نابودی بخش های مولد را به همراه دارد. کما اینکه در سال های اخیر بعضی از بنگاه های بزرگ تولیدی کشور یا به تعطیلی کشیده شده‌اند، یا در آستانه تعطیلی هستند.
*مالیات بر عایدی تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد نخواهد داشت
دولت ها برای مقابله با تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه از ابزار مالیات به عنوان تنظیم گر اقتصاد استفاده می کنند. یکی از این مالیات ها، مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می شود.افزودن این پایه مالیاتی به نظام مالیاتی کشور ورود نقدینگی به بازار سفته بازی و سوداگری زمین و مسکن را کاهش‌ می‌دهد و بخش قابل توجهی از مشکل کمبود نقدینگی در بخش تولید را مرتفع می‌سازد.این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و تقاضاهای سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن)، معاف از مالیات مذکور هستند. چرا که خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. لذا این مالیات تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد نخواهد داشت.
مالیات دیگری که نقش مهمی در جلوگیری از احتکار در بازار مسکن می کند مالیات بر خانه های خالی است. بر اساس ماده 54 قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، دولت مکلف به اخذ این مالیات است. ولی عدم اجرای آن سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال های 90 تا 95 ، با افزایش نگران کننده 1 میلیون واحدی به 2.6 میلیون واحد برسد.
در این شرایط همان طور که رهبر معظم انقلاب تاکید داشتند که مسئولان تصمیم‌های قاطع بگیرند و اجرا کنند، اخذ این دو مالیات یکی از این تصمیمات می تواند باشد. تا مانع بزرگی که سر راه رونق بخش تولید کشور است برطرف شود و چرخ های زندگی مردم بچرخد.*مهدی غلامی کارشناس اقتصادیانتهای پیام/ب

[wichidika]

کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در گفت و گو با فارس:

مالیات بر عایدی در کوتاه‌مدت هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد

کارشناس سیاست‌گذاری مسکن با بیا اینکه مالیات بر عایدی مسکن با سوداگران مقابله خواهد کرد گفت: مالیات بر عایدی در کوتاه‌مدت هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد چرا که وقتی در دولت نهم مطرح شد قیمت مسکن را ۱۰ درصد کاهش داد.

افشین پروین‌پور در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی [ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] در خصوص تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.وی افزود: وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین کاری اجرا شود 10 درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم اجرا نشد اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن 10 درصد کاهش یابد.پروین‌پور ادامه داد: این سیاست هم اثرکوتاه‌مدت و هم میان‌مدت و بلندمدت خواهد داشت و کاملاً هم می‌تواند مؤثر باشد چون یک دورنمایی برای اقتصادی ترسیم می‌کند که سوداگری در بخش املاک و مستغلات سودی نخواهد داشت و این باعث می‌شود عده زیادی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج می‌کنند.وی افزود: این برنامه می‌تواند یک سیاست مؤثر و راهگشایی برای مهار حباب‌های قیمت مسکن و سوداگری‌ها باشد.*چه ارگان‌هایی در اجرای مالیات بر عایدی تعلل کرده‌اند؟پروین‌پور در پاسخ به این سوال که چه ارگان هایی باید این مالیات را اجرا می‌کردند که در اجرای آن تعلل کرده‌اند، گفت: سازمان امور مالیاتی باید این کار را انجام می‌داد اما همواره متولی بخش مسکن و مستغلات وزارت راه و شهرسازی است و باید از دولت آن را پیگیری و جلساتی را با سازمان امور مالیاتی برگزار و رایزنی می‌کردند.وی ادامه داد: مسئول مدیریت و تنظیم بازار در زمین و مسکن و وزارت راه و شهرسازی است و وظیفه سازمان امور مالیاتی اخذ مالیات است اما دغدغه کاهش قیمت و مدیریت بازار مسکن را ندارد؛ اما مدیریت و کنترل بازار مسکن و افزایش و کاهش قیمت مسکن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است آنها باید این برنامه را پیگیری می‌کردند که متأسفانه تا کنون آن را پیگیری نکرده‌اند و اراده‌ای در دولت وجود نداشته است تا این برنامه را به سرانجام برساند.وی افزود: دورنمای سرمایه‌گذاران در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن معمولاً بلندمدت است بنابر این وقتی مالیات بر عایدی مسکن اجرا شود و دورنما اینگونه باشد که سوداگری مسکن کنترل می‌شود بسیاری از سرمایه‌گذاران علاقه‌ای برای سرمایه‌گذاری در این بخش نخواهند داشت.*سوداگران فضا را متشنج می کنند تا مالیات بر عایدی مسکن اجرا نشودپروین‌پور اظهار داشت: مخالفت برخی از افراد با اجرای دریافت این مالیات برای این است که چون سوداگران علاقه‌ای به کاهش قیمت مسکن ندارند بنابر این فضا را متشنج می‌کنند و اعلام می‌کنند که این مالیات از تقاضای مصرفی دریافت می‌شود در حالی که این طور نیست چون که آن ملک، ملک مصرفی است و از آن استفاده می‌شود و مالیات بر عایدی از آن اخذ نمی‌شود.وی ادامه داد: مالیات بر عایدی مسکن با سوداگران مقابله می‌کند و چون سرمایه‌گذاران ملک‌های اضافی دارند و کسب و سود می‌کنند این مالیات بر عایدی مسکن با آنها مقابله می‌کند.وی ادامه داد: این مالیات بر عایدی حتی از تولیدکننده‌ها نیز اخذ نخواهد شد چرا که تولید مسکن به هر تعداد که باشد سوداگری محسوب نمی‌شود.کارشناس سیاست‌گذاری مسکن تأکید کرد: هدف مالیات بر عایدی مسکن مقابله با سوداگری است؛ یعنی افرادی که در زمان خرید و فروش سودهای مناسبی کسب می‌کنند بدون اینکه فعالیت خاصی کرده باشند؛ پس دولت نباید اجازه دهد که این اتفاق رخ دهد و اگر این اجرایی نشود سرمایه‌گذاران به سمت تولید نمی‌روند و به خرید و فروش مسکن روی آورده و از‌ آن محل کسب سود می‌کنند.وی ادامه داد: مسکن نیاز اساسی مردم است و نباید دولت اجازه دهد که مدام دچار افزایش قیمت شود پس دولت باید مالیات را از سوداگران دریافت کند.انتهای پیام/

[wichidika]

۱۲ الزام مهم درباره تصویب قانون مالیات بر عایدی املاک

خانه اصلی افراد و ساختمان‌های نوساز از مالیات بر عایدی سرمایه معاف شوند

به نظر می رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشور، شرایط خاص بازار مسکن و نظر مثبت مراکز پژوهشی، باید در آینده نزدیک منتظر بررسی طرح دوفوریتی قانون مالیات بر عایدی املاک در مجلس شورای اسلامی باشیم. لذا با توجه به پایه گذاری یک قانون جدید در کشور، می بایست دقت در نوشتن طرح قانونی به علت زمان کم مورد غفلت قرار نگیرد.

خبرگزاری فارس؛ به نظر می رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشور، شرایط خاص بازار مسکن و نظر مثبت مراکز پژوهشی، باید در آینده نزدیک منتظر بررسی طرح دوفوریتی قانون مالیات بر عایدی املاک در مجلس شورای اسلامی باشیم. لذا با توجه به پایه گذاری یک قانون جدید در کشور، نباید دقت در نوشتن طرح قانونی به علت زمان کم مورد غفلت قرار بگیرد. در این راستا پیشنهاداتی برای کمک به نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی و کارشناسان مربوطه برای تدوین طرح دوفوریتی مطرح می‌گردد.۱- قانون مالیات بر عایدی املاک، باید شامل تمامی نقل و انتقال املاک یا حق واگذاری محل، انتقال سهم بین مالکین مشاع و معاوضه املاک، در کلیه مناطق کشور اعم از مناطق آزاد و ویژه اقتصادی به استثنای موارد و معافیت های مندرج در قانون مالیات بر عایدی شود.۲- با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، باید مالیات بر نقل و انتقال فعلی املاک یعنی ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم حذف شده و ثبت نقل و انتقال املاک، با پرداخت مالیات بر عایدی ملک رسمی شود.۳- چون هدف این مالیات حمایت از تقاضاهای مصرفی افراد است، واحد مسکونی اصلی هر شخص بالای 15 سال، معاف از این مالیات است. فروشنده باید پیش از معامله در دفتر اسناد رسمی تعیین کند که ملک مورد معامله، ملک مسکونی اصلی وی می باشد یا خیر. به این ترتیب هر خانواده حداقل 2 و حداکثر به تعداد فرزندان بالای 15 سال و والدین خانواده، واحد مسکونی معاف از مالیات بر عایدی دارد که به نظر می رسد حتی بیش از تقاضای مصرفی خانواده هم باشد. در واقع حتی الامکان نقطه اصابت مالیات بر عایدی سرمایه، باید سوداگران حقیقی باشد. البته این معافیت به شرطی است که مسکن اصلی فرد حداکثر یکبار در هر 3 سال تغییر کند.۴- به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن، باید ساختمان‌های نوساز در اولین فروش، معاف از مالیات بر عایدی باشند. البته در صورتی که 5 سال از اخذ پروانه ساخت آن نگذشته باشد که موجب احتکار مسکن نوساز هم نشود.۵- نقل و انتقال اراضی کشاورزی نیز به منظور حمایت از تجمیع زمین های کشاورزی و نیز دشواری در اخذ، معاف می شود.۶- فاصله اجرایی شدن قانون از زمان تصویب آن، باید حداقل 6 ماه باشد تا افرادی که مایل هستند مشمول مالیات نشوند از این فرصت استفاده کرده و بتوانند املاک غیرمصرفی خود را به فروش برسانند. این مساله به عرضه گسترده املاک و متعادل شدن بازار کمک بسزایی خواهد کرد.۷- به جهت جلوگیری از فرار مالیاتی، باید اعطای وکالت برای نقل و انتقال املاک نیز در حکم نقل و انتقال محسوب گردیده و مشمول مالیات گردد.۸- با توجه به اینکه معاملات مکرر در یک بازه زمانی کوتاه، یکی از پایه های سوداگری است، نرخ این مالیات برای نگهداری دارایی در کوتاه مدت (مثلا 2 سال)، 30 درصد و برای نگهداری بلندمدت، 20 درصد وضع شود. البته نرخ معمول مالیات بر عایدی در کشورهای دیگر بالاتر است اما به نظر می رسد در صورت انتخاب صحیح ماخذ و اجرای صحیح قانون، همین نرخ هم بازدارنده باشد. ماخذ شمول مالیات هم مابه التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش بوده تا هرگونه استفاده سرمایه ای و سوداگری از مسکن به حداقل برسد.۹- با توجه به اینکه تاکنون قیمت های دقیق نقل و انتقال مسکن در اسناد ثبت نمی‌شده، لازم است دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های معاملات املاک موظف شوند که از یک ماه پس از تصویب این قانون، در هنگام تنظیم سند انتقال ملک، قیمت مورد معامله را ثبت نموده و به امضای طرفین برسانند.۱۰- مبنای قیمت فروش تمامی املاک و مبنای قیمت خرید املاکی که بعد از اجرای این ماده خریداری می شوند، قیمت ثبت شده در سند یا قولنامه می باشد اما مبنای قیمت خرید املاکی که قبل از تصویب این قانون خریداری شده اند، کسر مشخصی (مثلا 70 درصد) از قیمت فروش ثبت شده آنان باید باشد.چرا که اولا واحدهایی که تاکنون خریداری شده اند حداقل به اندازه تورم بخش مسکن در سال 1396، افزایش قیمت داشته اند یعنی بیش از 30 درصد. ثانیا اگر قانون مالیات بر عایدی هم اجرا نمی شد، می بایست در هنگام نقل و انتقال، مالیات 5 درصدی نقل و انتقال را پرداخت می کردند. ثالثا اگر تعیین قیمت خرید به کارشناس یا ممیز سپرده شود، موجب به وجود آمدن فرایندی دشوار، پیچیده و فسادزا خواهد شد.۱۱- قیمت رسمی ثبت شده در سند، در کلیه مراجع قضایی و اداری و نیز در تعیین حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، ملاک خواهد بود. علاوه بر این اگر قیمت فروش ثبت شده توسط دفاتر اسناد رسمی، کمتر از 80 درصد میانگین ثبت شده در سامانه اطلاعات معاملات املاک در ماه منتهی به معامله باشد، در این شرایط ملاک عمل، متوسط قیمت ثبت شده در سامانه خواهد بود.۱۲- در صورت انتقال بلاعوض ملک یا انتقال قهری (ارث)، انتقال جزو موارد مشمول این قانون نبوده و به ترتیب ذیل فصول مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر ارث قانون مالیات های مستقیم بررسی خواهد شد.وحید عزیزی- کارشناس اقتصادیانتهای پیام/

[wichidika]

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]

[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]

یکی از عوامل ناکارآمدی در بازار مسکن رشد سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه است که به گفته کارشناسان با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه می توان جلوی این روند را گرفت و رونق را به بازار برگرداند.

به گزارش [ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] ، در سال‌های اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در حوزه مسکن قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده؛ به طوری که دیگر قیمت ملک هیچ تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد. عامل اصلی این اتفاقات نامطلوب در عرصه مسکن، هدایت ناصحیح نقدینگی است. به این صورت که مسئولین با غفلت از سفته بازان و سوداگران به راحتی به این افراد اجازه جولان در بازار غیر مولد را دادند و بازار مولد که ایجاد اشتغال و رونق کسب و کار را به دنبال دارد از این حجم نقدینگی محروم شد. برخی از افراد بدون آنکه مسکنی را تولید کنند صرفا با خرید و فروش چندین ملک، سودهای باد آورده بالایی را به دست آوردند و با توجه به اینکه این‌گونه کسب درآمد بسیار راحت و کم ریسک بود به کار خود ادامه داده و منجر به افزایش قیمت مسکن شدند. سوداگری عامل ضرر سازنده و خریدار افزایش سوداگری در حوزه مسکن علاوه بر اینکه توان خرید را از مردم گرفت منجر به رکود تولید و ساخت مسکن و به‌تبع آن ضرر سازندگان شد به طوری که طبق آمارها ساخت و ساز در کشور به حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال رسیده است. رکود در ساخت منجر به رکود در سایر بخش‌های اقتصادی شده است؛ زیرا حوزه مسکن با بیش از ۱۰۰ صنعت ارتباط مستقیم دارد و با هر ۲ میلیارد سرمایه‌گذاری در این بخش ۱۰۰ نفر به صورت پایدار شاغل می‌شوند. سیاست مالیاتی برتر از سیاست تحریک تقاضا برای تغییر وضعیت فعلی در این بخش کارشناسان دو سیاست را پیشنهاد می‌دهند. یکی سیاست تحریک تقاضا برای توانمندسازی مردم با انواع تسهیلات، برای خروج از رکود است که در سالیان گذشته ناموفق بوده و هر زمان وام خرید افزایش یافته قیمت ملک هم به‌تناسب بالا رفته و تنها با رونق موقت و چند ماهه مواجه شده؛ زیرا در سال‌های متمادی عرضه و تولید مسکن کمتر از میزان تقاضا بوده و در حال حاضر نیز به ازای ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ مسکن وجود دارد، بنابراین به علت تورم ناشی از این سیاست، بازار مجددا در رکود عمیق‌تری فرو رفته است. سیاست دوم که با خروج سوداگران و دلالان همراه است، اخذ مالیات از تقاضاهای سرمایه‌ای یا مالیات بر عایدی سرمایه است. در حقیقت یکی از عوامل ناکارآمدی در بازار مسکن رشد و گسترش پدیده سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن به گونه ای که سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در این بخش از ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۵۸ درصد سال ۱۳۸۰ و به بیش از ۶۵ درصد در سال ۹۵ رسیده است. کشورهای توسعه یافته به منظور جلوگیری از تقاضاهای سوداگرانه از اهرم مالیات به عنوان تنظیم گر اقتصاد استفاده می‌کنند. یکی از این مالیات‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه رونق خرید و فروش ملک را به دنبال دارد این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند. علاوه بر موارد اشاره شده باید خاطرنشان کرد که با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر نقل و انتقال فعلی املاک حذف خواهد شد. لازم به ذکر است از درآمد این مالیات می‌توان برای اختصاص زمین ارزان یا تسهیلات به سازندگان استفاده کرد تا با تولید و عرضه بیشتر مسکن متناسب با نیاز خانوارها، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یابد و زوجین و خانه‌اولی‌ها به‌راحتی بتوانند برای خود سرپناه تهیه کنند. با توجه به موارد ذکر شده با خروج دلالان از این بخش قیمت مسکن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می‌رود و دیگر شاهد قیمت‌های نجومی نخواهیم بود. همچنین که مسکن کالایی اساسی و ضروری برای افراد جامعه است؛ بنابراین طبق طرح جامع مسکن تولید سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی برای کشور ضروری بوده و راه تولید برای سازندگان باز است؛ از این رو با ساخت این تعداد از خانه به صورت سالیانه و خرید و فروش آن توسط سازندگان، سرعت گردش سرمایه افزایش یافته و رونق پایدار به این بازار حیاتی باز خواهد گشت. تجربیات جهانی نشان می‌دهد که باید با اعمال این مالیات، این روند تسریع شود تا سرمایه‌گذاران واقعی که به سود معقول و واقعی راضی هستند به سمت ساخت و ساز خانه‌های متناسب با نیاز مردم حرکت کرده و سرمایه‌گذاران غیر واقعی و سوداگران، از بازار مسکن خارج شوند. با عرضه این واحدها در بازار نیز بدیهی است که قیمت مسکن و اجاره‌بها کاهش خواهد یافت.

[wichidika]

اخذ مالیات از خانه‌های خالی در دست انداز سازمان ملی زمین و مسکن

درحالی مهرماه ۹۶ وزیر راه طی نامه‌ای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان را به سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ کرد که این مجموعه طی ۱۰ ماه اخیر اقدامی در این‌باره به‌عنوان پیش‌نیاز اجرای قانون مالیات های مستقیم بخش مسکن انجام نداده است.


[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
به گزارش خبرنگار اقتصادی [ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] ، اواخر مهرماه سال گذشته وزیر راه و شهرسازی در نامه ای به مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن دستور راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور را داد.
در بخشی از این نامه خطاب به عظیمیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن آمده است؛ « بر اساس تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی درباره تولید سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم به دلیل ارتباط موضوع، مسئولیت تولید و راه اندازی سامانه مذکور به سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ می شود.... ضرورت دارد با تجهیز همه امکانات آن سازمان نسبت به تولید سامانه مذکور در اسرع وقت اقدام شود.»
وزیر راه و شهرسازی در بخش دیگری از نامه دستور تشکیل کارگروه راهبری سامانه مذکور را به ریاست معاون مسکن و ساختمان و عضویت مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن و معاون برنامه ریزی و مدیریت منابع وزارت راه و شهرسازی داده است.
به گزارش تسنیم از دستور وزیر راه و شهرسازی برای راه اندازی سامانه مذکور حدود 10 ماه می گذرد، اما به نظر می رسد تاکنون اقدام چندانی در رابطه با این مسئله به عنوان یکی از پیش نیازهای اساسی اجرای قانون مالیات های مستقیم در بازار مسکن و اخذ مالیات از خانه های خالی صورت نگرفته است.
پیگیری های تسنیم از سازمان ملی زمین و مسکن به‌‌عنوان زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی که بر اساس نامه وزیر موظف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور است،‌تاکنون نتیجه‌ای نداشته است.
انتهای پیام/

[wichidika]

کارشناس مسکن: دولت مقصر التهاب و افزایش قیمت مسکن است

کارشناس مسکن با رد ادعای وزیر راه و شهرسازی درباره علل افزایش قیمت مسکن، گفت: بخش مسکن از سوی دولت رها شده و فقط کارهای کوچکی توسط دولت انجام شده که نتیجه آن التهاب و بالاترین سطح افزایش قیمت و سوداگری بوده است.


[ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ]
به گزارش خبرنگار اقتصادی [ برای مشاهده لینک ، با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ] ، افشین پروین‌پور در برنامه مناظره شبکه یک با بیان این‌که نکته اصلی مسکن این است که در این بخش مشکلی در رابطه با نهادهای مسکن نداریم و زمین، مصالح، نیروی انسانی و... را در اختیار داریم، اظهار کرد: این در حالی است که در حد اعلاء مشکل مسکن در کشور داریم، التهاب هر چند سال یکبار خود را نشان داده است.
وی با بیان این‌که بازار مسکن به حال خود رها شده است، افزود: وقتی بازار رهاست و بدون مدیریت نتیجه این می‌شود که می‌بینیم.
وی ادامه داد: سیاستگذار و دولت هیچ کاری برای بخش مسکن انجام نمی‌دهد و بازار را نگاه می‌کند. دولتی‌ها می‌گویند پیش بینی داشته‌ایم که افزایش نقدینگی روی می‌دهد اما در کمال تعجب آنها فقط این نابسامانی را تماشا کردند.
وی با بیان این‌که الان می‌گویند بسته‌ای برای این نابسامانی‌ها دارند، گفت: اگر آنها این روزها را پیش بینی می‌‌کردند، چرا کاری انجام ندادند.
کارشناس مسکن با بیان این‌که الان وزیر محترم بسته‌ ای پیشنهاد داده که به گفته مشاورانش در آن اولویت‌ها تغییر کرده است. به نظرم این روش درستی نیست. بازیگران در بازار مانند بانک‌ها و موسسات مالی هر کاری دلشان بخواهد انجام می‌دهند، الگوی رفتاری بازار را تغییر می‌دهند و کسی جلودار آنها نیست.
پروین‌پور یادآور شد: تا صحبت از حضور دولت می‌شود دوستان می‌گویند کار غلطی است. دولت قصدی برای ورود ندارد و این تصدی گری است و نمی کنیم این کار را انجام دهیم. اما واقعیت آن است که دولت در اقتصاد سه سطح دخالت حاکمیتی، مالکیتی و مدیریتی می‌تواند در اقتصاد دخالت کند. در بحث حاکمیتی دولت باید با ابزارهای قانونی خود جهت اصلاح اقتصاد اقداماتی را انجام دهد که دولت آمریکا به عنوان اقتصاد باز این کار را انجام می دهد.
وی با بیان این‌که در بخش مالکیتی ابزارهای مانند زمین یا تکلیف کردن بانک‌ها در اختیار دولت است که با استفاده از آن تعادل بخشی به اقتصاد از جمله مسکن را اجرایی کنند، افزود: در بخش مدیریتی میز دولت بیاید در اقتصاد دخالت کرده و مثلا مسکن بسازد، متاسفانه دوستان فقط قسمت سوم را می‌گویند.
وی ادامه داد: دوستان درباره مسکن مهر کم لطفی نکنید، این طرح توسط بخش خصوصی ساخته شد، دولت در سطح حاکمیتی و مالکیتی دخالت کرد و در بحث مدیریتی دخالت نکرد.
وی همچنین گفت: کارهای خیلی کوچکی توسط دولت انجام داده که نتیجه آنرا در بازار می‌بینیم. التهاب و بالاترین سطح افزایش قیمت و سوداگری نتیجه کارهای دولت است.
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که عرضه مسکن هر چه قدر انجام شود اما در مقابل سوداگری کنترل نشود بازار مسکن ساماندهی نمی‌شود، درباره ادعای وزیر راه و شهرسازی مبنی بر این‌که نوسانات بازار مسکن سیاسی است، افزود: این یک حرف غلط است. این‌گونه نیست که نوسانات قیمت مسکن سیاسی باشد، این‌که گفته می‌شود بار خارج شدن ترامپ رئیس‌جمهوری آمریکا از برجام بازار مسکن بر هم خورد. قبل از اظهارات ترامپ افزایش قیمت مسکن را هم داشتیم.
به گفته پروین‌پور، برخلاف بسیاری کشورها که با حضور دولت بازار مسکن کنترل شده در کشورمان دولت حضور موثری در این بخش ندارد و وظیفه خود را انجام نداده است.
انتهای پیام/