مراحل ساخت ساختمان از مجوز اوليه تا سند تفكيكي و نحوه پرداخت دستمزدها

[aria_electric_fars]

سلام دوستان

اميدوارم موضوع تاپيك رو درست رسونده باشم

ببينيد كساني كه كار ساخت و ساز رو انجام دادن مي خواستم بيان اينجا و از اولين قدم تا آخرين قدم و نحوه محاسبه دستمزدها رو بگن

مثلا يك ساختمان كلنگي 300 متري هست كه شما خريد كرديد و اول مجوزهاي لازم رو بايد گرفت كه به چه صورت هست؟؟؟ تخريب ساختمان مرحله بعدي هست كه گويا شنيدم اون شركتي كه مياد تخريب مي كنه رايگان اين كار رو مي كنه و فقط آهن ساختمان رو مي بره و زمين صاف رو تحويل مي ده و الي آخر

لطفا مراحل ساخت و ساز ساختمان و نحوه محاسبه و پرداخت دستمزدها رو بگيد


با تشكر

[Mahdi/s]

ســلام...
شما سوالاتتون رو بپرسید راحت تر میشه راهنمایی کرد..من یه توضیحات کلی میدم..هرجا سوالی بود در خدمتم./
شما در اولین قدم ...قبل از هرکاری میرید شهرداری و درخواست پروانه ساخت میدید....بعد نقشه های معماری و طراحی سازه....بعد از اون مراحل کار به ترتیب شروع میشه..
تخریب.../خاکبرداری.../اجرای اسکلت.../سفقت کاری.../ تاسیسات.../نازک کاری.../تحویل.../گرفتن پایان کار./

درمورد هزینه ها هم نمیشه قیمت ثابت گفت..پیمانکار با پیمانکار فرق داره....قیمت دستمزدها...کیفیت کار.....ثابت نیست./

مثلا مورد تخریب رو که شما گفتی ...شرکت خاصی نیست....یه پیمانکار قبول میکنه که ملک شما رو تخریب کنه..حالا به شما بستگی داره که روز مزد بدید....چکی بدید....یا هرجوری که بخوایین میتونیید به قولی طــی کنید./

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

براي شروع خوب بود

ببينيد ساختمان كنار ما الان نزديك يك سال هست داره كار مي كنه و من مرحله به مرحله عكس گرفتم و تاريخ زدم و تا الان نزديك 300 عكس شده و قبل از اين ماجرا تصميم داشتم با دو يا سه نفر يك ساختمان بسازيم براي شروع

اين طرف كارش درسته و بساز و بفروش اساسي هست و از ساعت 8 صبح كار مي كنه تا 12 شب و سريع كار مي كنه و چند تا كار با هم يعني يكي داره يه كاري مي كنه يكي ديگه داره كار ديگه مي كنه و خلاصه مثل مور و ملخ دارن ساخت و ساز مي كنن

حالا سوال اساسي من اينه كه پله پله به صورت زير هست‌:

1- خب من يك ساختمان كلنگي دارم و يك سند كه به نام بنده هست و مي رم شهرداري منطقه و درخواست پروانه ساخت مي دم ، خب مدارك لازم چي هست براي درخواست پروانه ساخت و هزينه ها به چه صورت محاسبه مي شه و ... ؟
2- پس از روال كارهاي اداري نوبت به تخريب مي رسه كه قواعد كلي كه معمول هست و با پيمانكار طي مي شه چه جوري هست؟؟؟ (قواعد و روش هاي طي كردن با پيمانكار تخريب چطوري هست؟؟)
3- خب تخريب صورت گرفت نوبت به اجراي اسكلت مي شه !!! اين طرف امده بود اسكلت هاي آماده جوش داده شده رو آورد پاي زمين و البته قبلش زيرسازي كرده بود !!!‌خب وظيفه ي اين كار به عهده چه پيمانكارهايي هست و بهش چي مي گن؟؟؟ نحوه محاسبه دستمزدها به چه صورت هست؟؟؟!!!
مثلا من شنيدم جوشكاري اسكلت به دو صورت درجه 1 و درجه2 هست كه يك نمونه اون دستگاه جوش و ... با خودشون هست و نمونه ديگه ما بايد در اختيار بزاريم و كيلويي حساب مي كنن براي دستمزد جوش ،‌درسته؟؟؟ روش هاي ديگه محاسبه داره؟؟!!!


فعلا اين سوال ها پله پله حل بشه تا بعدي ها


با تشكر

[aria_electric_fars]

سلام

الان توي اينترنت گشتم و مقالات خوبي پيدا كردم فقط بازم سوال پيش اومد

1- توي مرحله اسكلت سازي من چند جور آشنايي دارم كه : 1- اسكلت بتوني 2- اسكلت فلزي 3- اسكلت هايي ديدم كه پيچ و مهره مي كنن و چيز جديدي هست لااقل در ايران
حالا كدوم بهتره؟؟؟

من شنيدم كه اسكلت فلزي گرون تره ولي سريع تر
اسكلت بتوني ارزون تر هست ولي توي ساختمان زاويه و گوشه و كنار ايجاد مي شه
در مورد پيچ ومهره چيزي نشنيدم و خيلي كم ديدم استفاده بشه فقط مي دونم گويا در برابر زلزله مقاوم تر هست

2- در مورد سقف هم من دو جور ديدم كه يكي فوم هست و يكي ديگه بلوك مي زارن لطفا اطلاعات بديد
در سفري كه به تهران داشتم يك نمونه سقف ديدم كه روي ساختماني كه به صورت اسكلت پيچ و مهره بود داشتن كار مي كردن يك صفحه فلزي بود تو مايه هاي سقف پاركينگ در مورد اين هم اطلاعات بديد


با تشكر

[Mahdi/s]

ســلام...

1- خب من يك ساختمان كلنگي دارم و يك سند كه به نام بنده هست و مي رم شهرداري منطقه و درخواست پروانه ساخت مي دم ، خب مدارك لازم چي هست براي درخواست پروانه ساخت و هزينه ها به چه صورت محاسبه مي شه و ... ؟

نمیدونم شیراز هم مثل تهران دفاتری به اسم دفتر خدمات داره یا نه چند سالی هست تهران مراکزی باز شده به اسم دفتر خدمات که تمامی کارهای شهرداری (کارهای روتین و اولیه ) اونجا انجام میشه.....شما وقتی میری فرم درخواست رو پر میکنه و خودشون کامل میگن چه مدارکی میخواد چیزایی که یادمه...سند...قبض های گاز و برق ...عوارض شهرداری...وووو....
و شما هزینه ی جواز رو دارید که قیمت شیراز رو ندارم...و ملک با ملک متفاوته....خودشون محاسبه میکنن....

2- پس از روال كارهاي اداري نوبت به تخريب مي رسه كه قواعد كلي كه معمول هست و با پيمانكار طي مي شه چه جوري هست؟؟؟ (قواعد و روش هاي طي كردن با پيمانكار تخريب چطوري هست؟؟)

بستگی داره.....باید تجربه اش رو داشته باشید و حساب کنید ببینید به چه نحوی به نفع هست...مثلا یه وقتی خونه 2 طبقه هست...و زیاد قدیمی نیست...این خوب زمان بیشتری میخواد برای تخریبش.....یه وقتی میبینید خونه متروکه شده و خشت و گل هست....میبینید نیازی به پیمانکار نیست و با 4 تا کارگر میشه خرابش کرد....بهترینش اینه که شما با 5-6 تا پیمانکار صحبت کنید بهترین حالت دستتون میاد ../

3- خب تخريب صورت گرفت نوبت به اجراي اسكلت مي شه !!! اين طرف امده بود اسكلت هاي آماده جوش داده شده رو آورد پاي زمين و البته قبلش زيرسازي كرده بود !!!‌خب وظيفه ي اين كار به عهده چه پيمانكارهايي هست و بهش چي مي گن؟؟؟ نحوه محاسبه دستمزدها به چه صورت هست؟؟؟!!!

1- توي مرحله اسكلت سازي من چند جور آشنايي دارم كه : 1- اسكلت بتوني 2- اسكلت فلزي 3- اسكلت هايي ديدم كه پيچ و مهره مي كنن و چيز جديدي هست لااقل در ايران
حالا كدوم بهتره؟؟

هرکدوم مزایا و معایب خودشون رو دارن..همونطور که خودتون هم گفتید....
مثلا اسکلت فلزی....چند نوع اجرا میشه....اجرا در محل....یعنی شما آهن ها رو میخرید و اسکلت کار در خود ملک شروع به کار میکنه.....
اجرا در کارگاه ..یعنی ستون ها و زیر سری ها ووو....همش جوش داده میشه و با تریلی به محل آورده میشه...
اجرا در کارخانه...که به صورت تکمیل تر و با جوش های دستگاه کار انجام میشه و به محل آورده میشه....
==
اسکلت بتنی هم فونداسون به صورت کیلویی هست...و سقف ها متری...
اون پیچ مهره هم به اکیپ مجرب و تماما توسط کارخانه باید انجام بشه..چون صفحه ها در کارخانه باید سوراخ بشه و در محل پیچ بشه....
اون سقف ها هم که گفتید عرشه فولادی هست...با گل پرچ و صفحات گالوانیزه هست....
==
همگی این موارد متری هست و هم چکی.و هم کیلویی..../در جوش ها باید آزمایش ها صورت بگیره..در بتن باید آزمایش ها صورت بگیره....
==============
ببخشید من اینطوری خدمتتون عرض میکنم..ولی ساختمان علاوه بر دانش ساخت به تجربه ی زیاد نیاز داره...با عکس دیدن و از 4 نفر پرسیدن نمیشه کاری رو شروع کرد....چون خودتون اذیت میشید و ممکنه وسط اش پشیمون بشید..خیلی ریزه کاری داره که با تجربه کردن میشه بهشون پی برد....میتونم بهتون پیشنهاد بدم با یه پیمانکار قراردادی رو تنظیم کنید و کارهارو به عهده اون بزارد البته خودتونم کنار اش باید که هم از روند کار مطلع باشید و تجربه کنید./

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

ممنون بابت توضيحاتي كه داديد

حقيقتش يكي از دوستان هست تجربه داره و اين كارها رو انجام داده فقط مي خواستم يك سري اطلاعات اوليه دستم بياد

سوالي كه بازم برام پيش اومده اينكه :

1- اين دوستمون مي گه براي هر كاري كه توي ساختمون بخواد انجام بشه قرارداد بايد با استاد كار نوشته بشه و شنيدم خيلي دروغ مي دن و قرارداد رو يك جور مي نويسن كه بيشتر به ضرر شما باشه مي خواستم بدونم اين قراردادها رو از كجا مي شه تهيه كرد؟؟؟

2- شما گفتيد با پيمانكاري قرارداد ببندم كه كارها رو خودش انجام بده و من شنيدم كه حداقل 15 درصد از هزينه اي كه براي ساختمان مي كنيد را براي خودشون بر مي دارن و البته 7 درصد هم هست كه وسطش دزدي هم مي كنن و همون 15 درصد مي شه ، درسته؟؟؟


با نشگر

[barooni2]

تاپیک جالبی هست
یه سوالی که دارم اینه که
چرا نقشه اکثر ساختمانهای ایرانی شبیه هم هست و کمتر تنوع می بینیم؟
من شنیدیم عمرانی ها کار معمارها رو توی ایران انجام میدن و در واقع نقشه ها رو عمرانها جای معمارا طراحی میکنن
این قضیه صحت داره؟

[Mahdi/s]

ســلام.....

1- اين دوستمون مي گه براي هر كاري كه توي ساختمون بخواد انجام بشه قرارداد بايد با استاد كار نوشته بشه و شنيدم خيلي دروغ مي دن و قرارداد رو يك جور مي نويسن كه بيشتر به ضرر شما باشه مي خواستم بدونم اين قراردادها رو از كجا مي شه تهيه كرد؟؟؟

این همیشه یادتون باشه...فرقی هم نداره چه توی اینکار..یا هرکار دیگه ایی....اگه 1000 تومن یه چیزی خریدی باید فاکتور بگیری.....اگه 1000 تومن هم دست مزد دادی به عوامل کار باید فاکتور براش بنویسی...یه قبض ساده مثلا فلان تاریخ..فلانی انقدر مبلغ دریافت کرد..وقتی امضا بشه دیگه همه چی مشخص هست...برای هرکاری باید یه قرارداد تنظیم بشه...جامع و کامل...و سعی کنید اطلاعاتتون رو کامل کنید توی این زمینه تا بتونید تمامی موارد رو توی قرار داد ذکر کنید...
این که میگی دروغ میگن...یا یه جوری مینویسن به ضرر باشه..نمیشه گفت....چون شرط اول هرکاری اعتماد 2 طرف هست....تا اعتماد نداشته باشی نمیشه کاری کرد چون همش شک میکنی که طرف دروغ گفته یا نه....کتاب در مورد نحوه قرار داد و نمیه قرار داد هست.توی نت بگردی فکر میکنم پیدا کنی...///

2- شما گفتيد با پيمانكاري قرارداد ببندم كه كارها رو خودش انجام بده و من شنيدم كه حداقل 15 درصد از هزينه اي كه براي ساختمان مي كنيد را براي خودشون بر مي دارن و البته 7 درصد هم هست كه وسطش دزدي هم مي كنن و همون 15 درصد مي شه ، درسته؟؟؟

تهران 20 الی 25 % هست....شیراز رو نمیدونم....اون 7% هم باز برمیگرده به اعتماد ...
==================

یه سوالی که دارم اینه که
چرا نقشه اکثر ساختمانهای ایرانی شبیه هم هست و کمتر تنوع می بینیم؟
من شنیدیم عمرانی ها کار معمارها رو توی ایران انجام میدن و در واقع نقشه ها رو عمرانها جای معمارا طراحی میکنن
این قضیه صحت داره؟

نمیشه گفت تنوع کمه....2 حالت داره..یا یکی ساختمان رو میسازه برای فروش....اون موقع نگاه میکنه میبینه عموم چطوری میپسندند نمیطوری طراحی های خاص انجام بده ممکنه یکی بیاد خوشش نیاد...سلیقه ایی هست....
یه وقتی هم برای شخص خاص سازخته میشه که تمامی تصمیم ها به سلیقه ی طرف بستگی داره...
در مورد طراحی هم فرقی نداره طرق مهندس عمرا ن باشه یا معماری یا هرکس دیگه ایی..وقتی نقشه های معماری کشیده میشه باید یه مهندس معمار مهره اش کنه..

[aria_electric_fars]

سلام مهدي جان

ممنون بابت راهنمايي خوبتون

1- وقتي كه ما شروع به ساخت كرديم مي خواستم بدونم مهندس ناظر به چه صورت هست؟؟ من شنيدم هر ساختمان چند تا مهندس ناظر داره و هر چند وقت يك بار ميان سر مي زنن حالا سوال من اينجاست اول اينكه تو چه مراحلي بايد بيان چك كنن و سوال دوم اينكه خودشون ميان يا بايد زنگشون بزنيم؟؟؟
2- وام ساخت ساختمان به چه صورت هست و چه ميزان سود بايد پرداخت بشه؟؟؟
فرض كنيد ما همه كارهاي اداري رو انجام داديم و اسكلت هم زديم و سقف هم براي هر طبقه زديم حالا براي پيش فروش كردن به چه صورت بايد اقدام كرد؟؟؟ بنگاه بايد رفت يا اداره ثبت يا دست نويس بايد باشه؟؟؟ اين دوستمون مي گه اكثر پيش فروش ها به مشكل بر مي خوره چون قيمت نهايي مشخص نمي شه
3- مشاركت در ساخت به چه صورت هست؟؟؟ فرض كنيد زمين از طرف هست و شما ساخت و ساز مي كنيد حالا وقتي سند به نام طرف هست به چه اطميناني بايد هزينه كرد و ساختمان رو ساخت و بعدا به مشكل بر نخورد؟؟ آيا قرارداد كافي هست يا بايد رفت بنگاه و يا بايد اداره ثبت رفت يا اينكه سند زمين رو يك كاريش كرد؟؟؟



با تشكر

[aria_electric_fars]

سلام

سوالات ديگه اي هم برام پيش اومده اگر زحمت پاسخگويي بديد ممنون مي شم

1- مشاركت در ساخت به چه صورت شراكتي هست؟؟؟ چه جوري انجام مي شه؟؟؟!!!
2- چه كارهايي بايد انجام داد كه مشكلي پيش نياد از لحاظ كلاهبرداري و ...؟؟!!!


با تشكر